商业地产膨胀超想象 泡沫破裂前能否被救

商业地产“变数很大”

这一轮起始于2011年的“商业地产热”，发展至今，已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。

然而，“避风港”并非风平浪静，更不等同于赚钱。兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入，一般占其年度营业总收入的3%~5%，高的达到7%。而相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，而经营利润则大都为负，特别是开业不久、正处于培育期的商业，八成以上亏损。

张江说，品牌商选址“不是求名就是求利”，要么跟相关的大牌在一起，要么选择销量好的铺面。他说，目前整个消费市场不如前两年，品牌商扩店动力不足，但许多省市的商业综合体却越来越多，随着供应增大、竞争加剧，品牌商挑选的余地大了，有时同样的地段可以拿到更优惠的价格，同样的价格，有时则可以拿到更好的位置。

这种“甲方”的角色转变，虽然让张江感到欣慰，但他也认为，商业地产供应剧增，反而对公司经营提出了挑战。

“一下子就能火的场子越来越少，消费不景气，加上一下子多了太多商场，人流就被分流了，而大家都知道，原本电商也分走了一部分客流。”张江说，“现在这么多场子可以选择，我们却没有这么多精力进入那么多场子，关键是老场子还好说，人流看得到，品牌能做多少销量也看得到，但新场还是有风险的。”

张江说，“新场”多了，价格往往可以压得很低，但人气往往不可预见，这就类似于赌博，“压准了的话能有高收益，压不准的可能性也很大。”

“很多商家都有很大的规划，但作为品牌商，我们觉得现在二三线城市好的地段拿地成本高，人才很难到位，新的商业中心要实现人流量和销售很不容易。”张江说。

兰德咨询总裁宋延庆最近算了一笔账：2012年上半年，经营业绩较好的恒隆地产在内地的物业租赁总资产是668.14亿港元，去掉成本和税金，每年有20亿港元左右净利润，年收益率是3%。众所周知，恒隆地产是老牌商业地产商，也是租金回报率最高的企业之一。恒隆地产尚且如此，新涉足商业地产的众多开发商恐怕持平都难。

据此，宋延庆认为，商业地产泡沫不容忽视，未来，中小体量项目将难以存活，而在一些城市将体量做大、做差异化，形成规模后，或许能有胜算。尽管如此，他仍然强调：“变数很大。”