龙头房企业绩分化 恒大4月逆势增长15.8%

证券时报记者罗克关

恒大集团昨日公布4月业绩销售简报。数据显示，4月恒大实现销售额72.6亿元(人民币，下同)，环比增长15.8%；销售面积109.7万平方米，环比增长10.9%。

报告显示，1~4月份，恒大合计在售项目188个，累计销售额249.8亿元，同比增长51.9%；累计销售面积393.6万平方米，同比增长46.9%。

此外，多家房企也相继公布4月业绩。业内人士称，从目前来看形势并不乐观，且种种迹象表明，中国楼市进入“后国五条时代”。

多家机构调研表明，经历3月份的巨量成交之后，楼市需求透支效应显现，大型房企4月份销售业绩大多呈环比下降趋势。

国际评级机构惠誉近日发布研究报告也指出，国务院3月1日出台的收紧房地产调控的政策，将加大房地产开发商的两极分化程度。

数据显示，合生创展4月销售额8.6亿元，环比下滑超过20%。首创置业4月销售额9.1亿元，环比降幅接近两成。

值得注意的是，龙头房企万科4月销售面积110.7万平方米，销售金额123.8亿元，同样环比下滑12.97%和18.55%。

恒大则依靠随行就市的销售策略，科学把控销售节奏，合理调整推货数量，从而实现销售面积、销售额环比逆势上涨，进一步巩固了市场占有率。同样实现业绩环比上涨的还有富力，4月富力销售额约37.21亿元，销售总面积约33.16万平方米，分别环比上涨8.4%和10.1%。

国泰君安发表研究报告指出，新“国五条”调控政策或影响今年房地产销售，且市场流动性被政府收紧，预计“限购令”将减少有购房资格的买家，对内房销售带来影响。报告指出，新调控政策会影响房地产销售，不过行业龙头企业将受惠房地产市场整合。

业内分析人士指出，“国五条”的出台，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，明确各地完善并严格执行商品住房限购措施，坚决打击投资投机性购房，刚需成为市场主流。恒大坚持民生地产理念，持续深耕刚需旺盛的二三线城市，产品顺应市场及政策，薄利多销，契合刚需，创造了良好的销售业绩。

龙头房企赴港借壳成风加快曲线融资脚步

A股融资闸门紧闭下，万科、金地、招商、万达、绿地等龙头房企近期相继赴港借壳，走出“曲线融资”路径；业内人士预计，虽然短期内借壳上市的房企难发新股融资，但效仿万科，迅速发债融资或成主流。

大型房企加快借壳步伐

3月，刚在香港成功借壳8个月的房企“老大”万科宣布通过香港万科发行8亿美元5年期定息债券，成为万科5年来首次从公开市场融资；且该笔债券年利率仅为2.7%，资金成本之低让同行惊羡。

受万科顺利探路利好，3月至今，绿地、万达、招商等龙头房企纷纷加快借壳香港、曲线融资的步伐。4月25日,招商地产称拟将公司旗下四家控股公司的股权注入去年新收购的香港上市公司东力控股，折合资产49.6亿元，此举被认为是为后期融资铺路的实质第一步。

但影响最大的无疑是中国房企中仅存的两家未上市龙头：万达、绿地。4月10日，谋求上市已达八年之久的万达出手香港，以6.74亿港元收购恒力65%股权，成为第一大股东；而绿地也有意在2013年收购香港上市房企盛高置地，实现酒店和海外业务的分拆上市。

打造“双平台”成趋势

由于A股融资闸门紧闭，借壳香港成为不少迫切需要资金的未上市房企的选择。从去年下半年开始，以万科为首的龙头房企掀起了借壳香港的新热潮，如中粮、万科、金地、招商等，在国内也都有上市平台，龙头房企打造“双平台”成为趋势。

“双平台是房企终于想通了，要把命运掌握在自己手里”，东汇置地投资管理有限公司CEO刘东称，2009年前A股市盈率较高，很多企业家认为没有必要在香港买壳，但近几年调控政策频出，“双平台”是为了突破融资短板。

业内人士指出，目前香港借壳是“投资”功能大过“融资”功能，虽然短期内很难配股融资，但有万科迅速发债的成功案例在前，不少龙头都有意效仿。（记者自曾晖）

■预测

借壳潮或愈演愈烈

在龙头房企多路融资、加速发展之际，中小房企上市更显艰难。业内人士表示，由于目前资本市场对内房股看空，估值都较低，近两年来也仅有旭辉、新城等低价上市，因此不少中小房企也希望借壳上市。

“我们不着急上市，但有一个三年上市计划，正在推”，鸿坤地产集团副总经理林健威表示。

据刘东介绍，由于内地房企热捧，香港壳资源的报价也水涨船高；2008年时壳资源一般在2000万-3000万之间，目前针对中小房企的壳资源已暴涨至8000万-1亿元。

“借壳导致了国内好的潜在上市公司资源严重流失”，信达证券研究开发中心研究总监吕立新表示，如果A股的融资功能没有改善，房企海外上市热仍将持续。