前4月好成绩难掩压力 多家房企战略分化

“五一”后，万科等大型房企的4月份销售简报陆续出炉，销量环比3月呈现明显回落。这一迹象与此前披露的多地楼市销量冲高回落互相印证。这说明“后国五条”时代已经到来，3月份房企惊人的销售记录或将成为一个阶段高点。

然而以4月形势来看，房企业绩仍属正常回归，并未出现“断崖式”下滑。若未来市场持续4月份的局面，房企今年业绩超过去年可确保无虞。而相比各家企业年初定下的大幅增长目标，却并未出现“时间过去三分之一、任务完成三分之一”的匹配局面。

但是，即便如此，房企对后市的判断似乎仍旧乐观，这一点，从企业积极的拿地动作中可充分表现出来。若市场如房企所料，那么未来数月，楼市将迎来持续平稳增长的局面。

万科4月销售额环比下降18%

昨天，万科公布四月销售数据及近期新增项目情况简报。数据显示，今年4月份万科实现销售面积110.7万平方米，销售金额123.8亿元，同比分别增长44.3%和66.39%。1至4月份，万科累计实现销售面积482.2万平方米，销售金额560.2亿元，同比分别增长27.7%和45.46%。

特别值得注意的是，虽然4月份销售情况同比大涨，但环比出现了较大幅度回落。今年3月，万科实现销售面积127.2万平方米，销售金额152.0亿元。这是万科在今年第二次登上月销售金额超150亿元的高位，创下连续26个月的新纪录。相比3月的大好形势，万科4月份销售面积和销售金额环比下滑12.97%和18.55%。

据业内人士分析，万科4月销售形势属于高位企稳。若万科今年月均销售情况保持4月份水平，今年全年仍可超过去年1412亿元的销售业绩，但若按年度20%的业绩增长目标来看，4月销售形势似乎无法满足业内对万科全年近1700亿元的期许目标。

房企战略分化：保价还是保量？

除万科之外，多家在港上市的大型房企也陆续公布了4月销售情况，合生创展等多家公司呈现和万科同样的迹象。

据悉，合生创展前4个月实现认购销售额35.1亿元，比去年同期的23.2亿元增长51%。4月份单月认购销售额为8.6亿元，这相比3月份的11亿元，环比下滑超过20%。

那么，8.6亿元的销售额对于合生创展来说意味着什么呢？根据公司2012年业绩会上的介绍，合生创展今年全年合约销售目标为150亿元，显然，若公司全年月均保持4月份的水平，将难以完成全年目标。

虽然合生创展业绩总量出现下滑，好在价格坚挺上扬。有分析师告诉记者，由合生创展开发的前滩一号项目，均价从去年底的3.6万元/平方米已经涨至近期的4.3万元/平方米，涨幅近20%。而在4月份8.6亿的总销金额中，仅上海（楼盘）前滩一号一个项目，就贡献了4亿元销售额。可见，合生创展并未走以价换量的路线，这也印证了合生创展执行董事、副主席兼财务总监张懿此前的表示，即虽然集团全年业绩增长目标是50%至60%，但并不意味着大幅降价和让利。

据悉，前4月合生创展销售单价20216元/平方米，对比去年同期销售单价14956元/平方米，同比增长35%。

与合生创展等企业“保价弃量”的战略不同，佳兆业等企业选择的是保量弃价。数据显示，佳兆业4月份实现合约销售约18亿元，同比增长77%。实现合约销售面积约21.2426万平方米，同比增长16%。合约销售均价约每平方米8631元，按年增长52%。环比来看，佳兆业保持了总销金额的稳定，今年3月，佳兆业的合约销售额同样为18亿元，但合约销售均价约为9588元/平方米，与一季度合约销售均价9450元/平方米基本持平。也就是说，佳兆业的4月销售均价较一季度均价出现明显回落。

前4月喜人成绩难掩目标压力

截止到目前，唯一一个4月份业绩好于3月的上市公司是富力地产。据了解，4月富力的合约销售总金额约为37.21亿元，当月内已出售的合约销售总面积约为33.16万平方米，同比分别增长28.5%及59.7%。而3月富力的合约销售总额为34.34亿元，合约销售面积30.11万平方米。

公告披露，2013年截至4月底，富力总合约销售金额约126.03亿元，合约销售总面积约110.58万平方米，与去年同期相比分别上升32.3%及47%，销售金额达到全年目标420亿元的30%。显然，虽然富力4月保持了环比正增长，但与全年目标相比，仍未实现时间与任务的同步。

5月3日，首创置业也公布了4月销售情况。该月公司实现签约面积11.4万平方米，签约金额9.1亿元。相比之下，公司3月实现签约面积13.5万平方米，签约金额11.1亿元。4月份环比降幅同样接近二成。前4个月，首创置业累计实现签约面积约39.0万平方米，签约金额约33.1亿元，仅完成全年目标200亿元的16.55%。

相比而言，碧桂园和华润置地或许是2013年业绩黑马。数据显示，碧桂园前4个月共实现合同销售金额约230.5亿元，合同销售建筑面积约344万平方米。而去年全年，碧桂园销售总额不过476亿元。若按目前销售情况，碧桂园已经完成去年全年一半的销售量，以此速度，碧桂园有望实现近700亿全年销售业绩，增幅将近50%。而根据知情人士的介绍，碧桂园内部确实预定了较大幅度的全年业绩增长目标。

而央企华润置地同样业绩喜人。前4个月，华润置地合约销售额231.5亿元，同比增幅超过100%。合约销售面积191.2万平方米，同比增长77%。至此，华润置地已经实现全年合约销售目标的41%，年度合约销售目标额570亿元有望达到。

调控未改房企乐观预期4月拿地再现高潮

虽然部分房企4月销售形势已经与3月不可相提并论。但这似乎并没有动摇房企基本的形势判断。这一点，从房企踊跃的拿地动作中尽显无遗。

据万科公告显示，自披露3月份销售简报以来，万科共新增11个项目，项目需支付地价款共65.62亿元。相比调控政策尚未明朗的3月，万科拿地动作明显提速。今年3月，因国五条细则尚未落定，多家房企放慢拿地节奏，万科仅在大连（楼盘）拿了一幅地块，是最为谨慎观望的企业之一。

而随着政策落地，企业对后市的判断基本修正为谨慎乐观。昨天下午，广州（楼盘）拍卖出让3宗土地，其中最受关注的同宝路8号和10号地块。最终，在经过近200轮的竞价后，由佳兆业力压中海，以18.6774亿元、配建6.68万平方米的保障房面积拿下。而项目挂牌起始价为12.8809亿元，最终溢价率超过45%。