A股再融资受阻 房企巨头赴港借壳融资

由于境内增发、发债持续受阻，房企巨头纷纷开辟境外融资路径，赴港借壳上市成为热点。业内人士指出，由于内地房企赴港IPO表现不济，近来借壳上市更具有吸引力。不过短期内借壳上市的股权融资功能并不理想，房企搭建境外融资平台的真正意图或为长期发展，当前发债成为房企最低廉的融资路径。

借壳上市成首选

招商地产4月25日公告,拟将公司全资子公司瑞嘉投资属下四家控股公司的股权注入新收购的香港上市公司东力控股，从而实现在香港借壳上市。四家控股公司包括汇聚控股有限公司100%股权、华敏投资有限公司100%股权、乐富投资有限公司100%股权和会鹏房地产发展有限公司50%股权。

4月10日，恒力商业地产公告称，万达商业地产将通过向恒力控股股东陈长伟购入公司18.56亿股以及其持有的可换股债券，以取得公司65%的股权，总作1价6.74亿港元。收购完成后，万达将成为公司控股股东，陈长伟的持股比例降至9.98%。恒力地产复牌后，股价涨幅一度达到6倍以上。

去年以来，众多房地产巨头纷纷赴港借壳，金地以8.36亿港元收购香港上市公司至祥置业61.96%的股份，万科在借壳香港上市公司南联地产后顺利更名为万科置业;绿地集团也曾表示，将在2013年完成分拆酒店集团和海外业务，通过借壳在香港上市。加上旭辉地产、新城控股及金轮天地赴港成功上市，众多房企巨头都在积极拓展境外融资平台。

事实上，自2009年9月起，房地产企业再融资审批基本冻结，涉及到地产再融资的案例屈指可数，在港借壳上市成为房企的无奈选择。中国证券报记者获悉，目前还有数家内地房企蠢蠢欲动，在港“找壳”预备搭建境外融资平台。

Wind数据显示，2011年以来，两市公布增发预案的房地产上市公司仅有13家，其中只有4家成功实施增发，保利地产等4家房企则停止实施增发，S*ST天发的增发筹划未通过，其余各家尚在董事会预案阶段。

正略钧策管理咨询顾问王云表示，自新一轮房地产调控开始之后，房地产企业的融资难度不断加大，土地价格则节节攀升，资金成为下一步发展的核心竞争力所在。房企赴港借壳可以顺利获取海外融资平台，为未来房地产开发奠定资金的基础。另有研究港股的分析师表示，目前由于“国五条”调控已出，香港市场对于“内房股”的反应不好，新股IPO表现不济，加之流程需要较长时间，借壳上市显得更有吸引力。借壳上市的好处还体现在，房企可以有选择地将部分资产注入壳公司，而不必将整个公司搬到香港进行IPO。

境外发债成本低廉

对于借壳上市，有资产管理公司投资经理认为，由于目前严格的宏观调控影响，内房股在香港市场被严重低估，尽管借壳可以降低收购成本，但股权融资的可能性也被大大降低了。内地房企赴港借壳搭建融资平台，或出于长期发展考虑，短期内通过股权融资舒缓资金困境的可能性并不大。

根据香港的监管规则，在完成收购、取得控制权之后的24个月之内，若壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率任意一项指标超过100%，都将构成“非常重大的收购事宜”，会被按新股上市处理，买壳上市的意义便不复存在。

“被借壳的公司往往较小，因此两年之内，这些房企巨头很难向壳公司注入大量资产，这也就意味着，短期内无法实现融资功能。”有大型房企内部人士透露，借壳上市其实是房企所做的长远打算，方便日后发债和股权融资。

搭建了境外融资平台，借此低息发债，成了眼下房企最便捷最低廉的融资路径。3月4日，万科就公布了拟通过境外子公司万科置业在香港发行美元债券的计划，并于3月7日成功完成金额为8亿美元的5年期定息美元债券的定价，年息低至2.75%，并获得了大量超额认购，令国内同行艳羡不已。此前，万科在境内通过信托融资的成本在10%左右。

对于万科通过境外平台万科置业发债，申银万国研报指出，通过境内的房地产信托等融资渠道，万科可能需要支付年利率在10%-15%的成本，但是在境外建立公司平台，则可通过股票二级市场增发等方式募集海外资金，成本只有内地的几分之一。换言之，要解决国内的高融资成本，万科很需要一个成本更低、渠道更多的海外融资平台。