三四线城市在经历不断挤压式的泡沫破灭

五矿将园区按照“433”的比例进行规划：40％的产业用地，30％的商业和居住用地，其余30%则为市政配套工程。产业园分三期开发，一期占地7平方公里，商住项目规划建筑面积逾150万平米。

李兵一直坚持，应该由产业带动地产来发展。像沿海产业基地这样的新城区，人口基数为零。只能通过招商[简介最新动态]引资的方式，通过引入产业带来就业人口，进而带动第三产业兴起。整个区域盘活之后，顺势可以进行住宅开发。

2008年金融危机让园区的发展停顿过一段时间，五矿产业园在2009年全速启动。园区首先进行“七通一平”工程，先期投资达到20多个亿。与此同时，五矿产业园加快招商引资。

“我们招商引资的速度很快，有17家企业先后与五矿签署了入园协议。”李兵表示。这中间包括了早期签约企业如台湾红叶风电项目，以及后来的知名企业河北东旭集团。

五矿很忙：为促进园区招商引资顺利推进，它同时扮演着土地一级开发商以及物业服务商的角色；它既可以是入园企业的房东，又可以是他们的合作伙伴；甚至，五矿还要利用自己在当地关系充当“掮客”——为入园企业与政府、银行之间的对接穿针引线。

2010年下半年，五矿·铂海岸住宅项目开工建设。铂海岸项目规划建筑面积34.98万平米，其中一期10.2万平米，“我们当时想每5万平米一个节奏滚动下去。”李兵说。

但是，五矿产业园自己的“小算盘”打得再精，也抵不过大环境的变化。

4万亿救市政策在令中国经济再度起飞的同时，也使地方政府基础设施建设与房地产投资热情被一齐点燃。前者直接导致地方政府财政支出年年增长，后者则使得一线城市土地市场价格节节攀升。到了2009年，“对于我们这种中型企业来说，一线城市已经拿不到土地了。”一位北京国资房企高管表示，“只能到三、四线城市去寻找机会。”

土地出让热情高涨的三、四线城市与被挤出一线城市的开发商一拍即合。根据中国指数研究院数据，2009年-2012年，营口市辖区累计出让住宅用地逾9000万平米。在其选择的全国一线至三四线300个城市中，营口市土地出让面积位居第四，亦是TOP10排名中唯一一个四线城市。其它因巨量土地供应而知名的南通、佛山甚至贵阳等地，出让的住宅用地规划建筑面积也都还不到营口的七成。

如今，所谓以产业带动地产的理念早已被市场所颠覆。2007-2012年，营口住宅投资从22.84亿元上升至240.40亿元，5年间增长逾十倍，而扣除掉房地产投资后的全市固定资产投资总额5年间增长还不到2倍。2011年，营口房地产投资占比固定资产投资的比例达到5年来峰值：29.38%。

“说实话，在过去几年时间里，营口城市的升级过分依靠土地财政，大规模土地出让的结果就是导致城市升级的速度跟不上房地产开发的速度。”李兵有些激动，“这就是营口的根本问题。”

2012年10月，一份由易居中国出具的《中国城市房地产市场风险排行榜》TOP50的名单之中，营口赫然在列。随即媒体展开调查，营口深陷“鬼城”的负面新闻之中。

“我们有一个项目已经谈了很久，已经到临门一脚的时候，”李兵表示，“晚上看到了相关新闻，对方当时就犹豫了。”

产业从来不会跟着房地产走，如今却还要被其拖累。至少在外人看来，营口投资环境已经急转直下。

“铂海岸一期30多万平米的住宅，我们预计要做四五年，过程中也不会再去盲目地开工。”李兵告诉本刊，铂海湾项目也要调整，原来要开20万平米，现在也要降下来，抢着入市一点好处也没有。

沿海产业基地在售的19个住宅项目，规划建筑总量逾500万平米，而营口市区只有不到70万的常驻人口，每年会产生固定的改善性需求群体。即使如此，李兵认为这批积累的存量至少3-5年才可以消化掉。

淘金，还是淘汰？

央企五矿还可以“扛”下去，但沿海产业基地已经有房企走到悬崖的边缘。

去年年底，沿海产业基地的标志性项目、毗邻奥体中心的星汇·奥城，因延期交盘而引致业主大规模维权上访事件。

星汇·奥城一度是沿海产业基地卖得最好的项目，曾创下营口日成交纪录。但是当记者推开项目售楼处大门时，发现并无一个看房者，只有前台坐着几个销售人员。售楼大厅里的灯甚至都没有全部打开。看到有人进来，有的售楼人员觉得很奇怪，有人甚至连头都没有抬起来。

“我们的老板到南方融资去了，现在不方便接受采访。”项目人员如是说。

汇鑫集团是浙江500强民营企业，董事长张重良是最早一批下海经商的江浙企业家，靠旧城改造起家。

但营口项目却是由张重良的儿子、集团内称为“少帅”的张望进行操盘。“他父亲可能是想让他在这边锻炼一下。”一位营口本地房企代理商表示，张望应该是1984年生人，现在也不满30岁。

2009年11月，张望以总价2.25亿元竞得沿海产业基地奥体中心附近44.45万平米的土地，后来分别被打造成营口国际商城（HOPSCA）综合体和星汇·奥城住宅项目，规划建筑面积总量逾160万平米。

“这位汇鑫集团少帅是开着市值800万的宾利来到营口的，还带来了自己在浙江的推广团队。”上述房企代理商表示，张望为了让项目一炮打响，还策划了一场众星云集的星汇·奥城演唱会，央视主持人董卿、知名歌手如张信哲等人都来到现场。

彼时星汇·奥城与国际商城两个项目联动齐开，据说一年的推广费用就高达4500万。这在当地称得上大手笔。由于供给过剩，营口房价一直处于平稳状态，再加上东北地区施工季节比较短，人力成本又偏高，所以在营口开发住宅项目利润空间并不高，宣传一般都是小打小闹。

营口开发商可以分为三类：本地房企、全国一线房企以及外地中小型房地产开发商。本地房企最了解营口居民的购房偏好，所获得的项目具有明显的地理优势，而且项目规模一般较小，习惯打持久战；而全国大型房企如保利[简介最新动态]、恒大[简介最新动态]则实力雄厚，无论是资金还是项目运作，都有着中小房企无可比拟的优势。但情况最为复杂的，是那些被低地价吸引进来的、背景各异的外地开发商。

继汇鑫集团之后，营口政府还引入一家名为西藏藏业集团的企业。这家资信不明的企业在沿海产业基地三盘齐开，总投资规模据称高达17亿。这些企业或是资质有限，或是经验不足，甚至资金实力不够，他们是来到营口的“淘金者”。