SOHO中国的土地焦虑：重启拿地模式

近日，有消息传出，SOHO中国有意参与上海长宁区一块商办用地的竞拍。《每日经济新闻》记者从上海市规划和国土资源管理局网站上看到，该地块总出让面积为16558.3平方米，容积率为6.37，起始总价为21.5亿元，起始楼板价为20384元/平方米，系商办用地。

由于处于黄金地段，该地块一经挂出，便吸引了80余家房企领取申请书。消息人士透露，包括SOHO中国、古北集团、北京西澳在内的多家企业，已缴纳定金。

“一改过去借收购来获得项目的做法，主动拿地，对于专注上海市场的SOHO中国来说，激进型的拿地策略锋芒毕露，这其中自然会面临各种挑战。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

自2009年8月首次进入上海市场之后，SOHO中国便迅速完成了在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海中路、长寿路、四川北路以及徐家汇等七个黄金商业区的布局。

“SOHO中国在古北拿地计划，符合其在上海的区位定位及相关项目联动等要求的。其拿地渴求程度是相当明显的。”严跃进表示。

虽然潘石屹一直强调公司的发展重点是集中在上海和北京，但其不断在上海投资以及北京市场的沉寂多时，似乎亦能体现北京市场对于转型中的SOHO中国来说，已经进入到瓶颈阶段。

“北京目前的整体销售进入到了收尾阶段。”一位前SOHO中国高管告诉记者，接下来北京公司的销售人员将会转到租务部，这也意味着，北京的销售工作彻底画上了句号。

而其准备参与竞拍的这块土地，其超过2万元/平方米的起拍楼板价也创下了长宁区商办用地市场的历史新高。

“大虹桥经济圈的古北地区，未来土地稀缺性将继续凸显，加上附近丰富的商业资源、基础设施等，都将催热该地区的土地市场。”严跃进指出。

然而对于SOHO中国的此次出手，并不被业界所看好。据悉，一同参与竞拍的古北集团，系中华企业（600675，SH）旗下子公司，负责规划并实施136.6公顷古北新区的开发建设，开发模式为一级土地开发。

“从目前的竞争对手来看，最后胜出的变数太多。比如说竞争方古北集团，其在资源获取、政企关系上都占有更多优势，加上业务重点就在古北板块。”严跃进表示。

“房子卖完之后，靠什么来赚钱？从整个销售完结到项目产生丰厚的租金回报，这期间还有很长的一段路要走。”上述前SOHO人士向记者坦言，对于SOHO中国来说，转型是不可逆的，但转不成功，也就不能再回头了。

作为定位于中国最大的甲级写字楼开发商，潘石屹的视线一直就只锁定在北京、上海这两个城市的核心区域，然而，在寸土寸金的CBD或陆家嘴，获取新的土地对于老潘来说显然已经十分吃力。

作为已经真正意义上算是持有经营的前门SOHO项目，《每日经济新闻》记者在走访中看到，两侧近140多个店铺中，有近二、三十个处于休业状态，而此前入驻的九龙斋、美特斯邦威、王麻子、李宁等等商家已不见踪影。

同时，从SOHO中国官网可以看到，关于前门SOHO的租赁信息共有122条。此外，作为自持的银河SOHO，也还有300多条出租信息。

在此前接受《每日经济新闻》记者采访时，潘石屹也表示，由于周边还没有建立起比较方便的停车场，所以前门SOHO的客流几乎都是由观光客组成，缺乏持续的购买力。

“但对于投资者来说，看重的更多的是企业资产的升值，包括融资也如此。”前SOHO中国人士说道，即使困难重重，SOHO中国的转型也是必须要走的路。