地产泡沫之殇：三四线城市新区宛若鬼城

资料图片

泡沫有多大

在危机时期，计划经济模式变得更具吸引力。自美国陷入金融危机以来，波及了世界大部分地区，很多人认为中国的经济模式有其合理之处。

但是，正如全球最大的空头基金公司——尼克斯联合基金公司总裁吉姆·查诺斯指出，中国的经济模式会导致不良投资大量积累，而不良投资最集中的领域在房地产市场。经济学家凯茨尼尔森(Vitaliy Katsenelson)比较了当前中国和日本在20世纪80年代后期的房地产泡沫，结果并不乐观。

和美国早期一样，中国人都认为他们“必须”拥有自己的房子，这样的念头随着不断上涨的房价而增强。并造就了一些大城市——如北京和上海的可负担比率惊人，在经历了2012年9月份以来房价的报复性上涨之后，北京的房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)大概在25，而上海大约为20。即使看全国平均水平，也超过8倍。

这个比例是很重要的——它揭示了中国房地产泡沫的规模在哪个范围内。东京在日本房地产泡沫去泡沫高峰期的时候，其房价收入比也只有9倍左右。因此，以日本为参照物，中国城市居民的住房负担能力非常低，而住房价格过于高了。

此外，还有一个有趣的数据：2009年中国的房地产投资占国内生产总值的10%，而2007年为8%。而在日本，在泡沫高峰期，该数值也从来没有超过9%；在美国，它从来也没超过6%。

泡沫破裂的一个预兆就是全中国遍布着大量的空置房，2011年曾有估计认为全国空置房多达6540万套，但其后遭到否认。6540万套空置住房可能并不是一个准确的数字，但无人能否认中国诸多城市存在着大量的空置住房。

据2013年3月全美房地产经纪人协会公布的数据，美国的住房空置率为4%，即约有250万套的空置住房。而据北京市公安局人口管理中心的数据显示，2012年上半年的空置住房大约有381万套。

吉姆·查诺斯对中国的房地产是看跌的，他告诉CNN金钱：“这个史诗般的房地产泡沫和建筑泡沫会在某个点结束，它不会是愉快的。”

凯茨尼尔森认为，中国房地产市场存在泡沫是有目共睹的，争论在于泡沫何时会破灭？而因为政策干预以及政府能够调用庞大的金融资源，泡沫破灭的时机要比预想得晚。

电视剧《蜗居》中的两姐妹就是两种房奴的心态。据查诺斯的报告，典型的中国夫妻拿着4万美元的薪水却买着70万美元的房子，夫妇离婚为了购买两套房产的比比皆是。在一些地方地块的拍卖中，“地王”层出不穷，而拍卖的溢价越来越高，许多没有装修、家电的毛坯房，尽管只有70年产权，其价格却超过美国。房地产投机使得中国房价自2003年以来上涨数倍。其中，国有企业在土地拍卖中购买了82%的土地，其拍卖价格要比二级市场公允价格高出27%。

吉姆·查诺斯称，中国已为10亿人口建立了30亿平方米的办公空间，足以为每个人提供一间标准的私人办公室。根据Pivot资本的数据，在一些可容纳100万人的“鬼城”里，建造着世界上最大的购物中心，但是却有95%的空置率。固定资本的投资已经超过GDP的50%以上，超过日本在上世纪80年代末、亚洲四小龙在上世纪90年代中期以及随后的危机高峰的水平。

这种狂热已经像病毒一样蔓延并超越国界，中国内地人民的购买力也推动了其他地区的房地产价格。在中国香港，一个140坪(约合460平方米)的公寓能卖出3700万美元的高价，高于纽约市房地产泡沫时期的最高价。香港地区的按揭利率不到1%，而且是浮动利率。据估计，加拿大温哥华50%以上的豪宅为中国人所购买。