上海限购效果不明朗 沪大户型量价微涨

3月30日，上海版实施细则与北京市几乎同一时间公布。克尔瑞研究中心分析师杨晨青评论说，即使是京沪渝3个相对严格地执行了国五条的地方细则，从预期产生的调控效果来看，依然明显偏弱。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍指出，上海版细则对出让的土地约定了户数和套型，某种意义上，可视为7年前“90、70”政策的重现。另一位业内人士告诉记者，上海目前房地产市场的供应格局是中小户型产品供不应求，而200平方米以上的大户型则严重供过于求。

上海细则出台后，二手房市场出现明显回落。据德佑地产一百家门店统计，带看量回落一半以上，成交量回落30%左右。其中高端豪宅区域房东降价5%-10%，但无人接盘。

与此同时，“转售为租”的现象日增。据德佑地产百店反映的情况来看，自3月下旬起，每日租赁量有所回升，上海新政出台后，日均租赁量相比前期增长30%左右。古北板块“转售为租”的房东可能达到总量的20%-30%。由于新政将增加近百万元的税费，一位御翠豪庭业主改售为租，这类房源的月租金达到3万元以上，回报率相对较高。

德佑地产副总经理刘伍洋认为，二手房交易征收20%个税，将对二手房市场产生较大杀伤力，由此可能造成二手市场的挤出效应催涨一手房价的后果。据德佑地产监控的数据显示，2013年3月，上海商品住宅成交面积达到153.8万平方米，达到最近40个月的最高点，环比上涨179.7%，成交均价为22896元/平方米，环比下跌7.0%。其中一手高端商品住宅（单价5万元以上）共成交5万平方米，环比大涨115.8%。如御桥河滨苑（万科海上传奇），开盘后售出300余套房源，几乎“日光”，价格也有上涨。

德佑地产研究总监陆骑麟表示，沪上的一手房市场可能在政策刚公布后的短期内受到一些心理震慑，但所受到的长期影响十分有限，3月已有不少一手楼盘上调价格，一旦执行新政，受二手房挤出效应的影响，新房价格上涨的趋势恐难以改变。如3月27日，瑞虹新城璟庭140-220平方米房源开盘，价格就比之前市场预测的4.5万元/平方米略高。

克尔瑞分析师杨晨青指出，传说中的提高二套房贷首付比例，仅仅被各地作为后续储备政策，例如上海要求“金融管理部门做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”，而重庆明确“主城区新建商品住房价格上涨过快、幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款首付款比例和贷款利率”，因此二套房贷政策短期内还不会出现调整。