调控致地产再升温 部分城市藏泡沫化倾向

近期，随着楼市调控的不断深入，房地产市场正经历着新一轮调整。中新网房产频道梳理发现，随着调控政策的不断细化，不少房企已经或正在调整和完善产品结构，保利、招商、华远等房企纷纷加大商业地产项目的投入。为此，业内人士认为，在楼市调控不断发力的情况下，住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，部分城市出现了商业地产泡沫化倾向。

楼市调控持续发力多房企加速商业地产转型

据悉，在楼市调控背景下，伴随着住宅市场的新一轮调整，保利、招商、华远等房企纷纷增加商业项目的投入。因为没有楼市限购、限贷、限价政策的束缚，商业地产再次成为地产商转型的目标。

近日，据地产中国网报道称，保利地产今年即将推出北京核心区域四个商业项目，总面积达到20万平米，包括超甲级写字楼、整层出售的高端项目，以及小面积写字楼。按照保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有商业地产规模提升至总资产的10%。

4月2日，《每日经济新闻》援引华远地产相关负责人的说法称，“华远正加大力度推动集团层面的商业地产业务。适当增加商业地产投入，寻求新的盈利增长点。”据了解，华远地产在青岛、西安均有商业整体推出，而去年底在通州所得地块项目，也将以写字楼和中高端购物中心为主。

另据《新商务周刊》报道称，龙湖地产宣称商业地产2013年将快速扩张，预计用15年时间，将商业地产利润占比从不到5%提升至30%。招商地产预计未来5年商业地产投资比重将达到15%~20%。

中国商业地产联盟秘书长王永平在接受中新网房产频道采访时表示，2007年以来到2010年，商业地产投资在30%以上的增幅增长，2012年是20%，虽然增幅有所回落，但仍处于增长高峰。由于今年住宅持续调控，一些住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。

同时，同策咨询研究中心总监张宏伟对中新网房产频道表示，楼市基本延续调控以来房企转型商业地产的趋势，适当增加持有物业比例。“近期的新政只能说助推一下这样的趋势。”张宏伟说。

部分城市出现商业地产泡沫化趋势

或许，从商业地块的火热成交可以窥见房企对商业地产的看重。昨天，北京市石景山区鲁谷路C2商业金融用地(原北京市弹簧厂)出让，溢价率高达174%。同日，戴德梁行发布2013年第1季度市场数据，其中北京甲级写字楼租金上涨至每月每平方米298.23元，环比上涨1.27个百分点，与去年同期相比上涨7.46%。同时，在无新项目入市的情况下，写字楼空置率下降至1.97%，环比降低0.79 个百分点。

据《新商务周刊》报道，在行业龙头企业万科、保利、招商、龙湖、远洋地产等企业纷纷进入或加大商业项目投入背景下，业外企业也开始参与投资商业地产项目。东方园林、维维股份和金威啤酒等非房地产行业的实体企业也宣布投资商业地产;2012年底，娃哈哈集团也开始涉足商业地产项目。

对此，戴德梁行华北区研究部主管及高级助理董事魏东认为，致力于长期可持续发展的房企都开始向商业地产转型，或是看中商业地产开发带来的增值效应。张宏伟表示，“商业地产的品牌，每家都在自建，万科、保利等品牌房企销售额到了千亿以后，必须寻找空间转型。”那么，随着大量商业地产项目的落地，市场过剩或市场泡沫是否已经出现?王永平表示，目前不少企业转型商业地产，很多企业也意识到了操作的复杂和难度，风险意识也在增强。从全国整体来看，商业地产的投资增速过快，过于集中。

4月4日，万达集团董事长王健林在回答《新快报》关于中国商业地产是否存在泡沫问题时称，“中国商业地产是结构性失衡，并不是真正意义上的完全过剩，有的地方购物中心的确太多，但还有很多地方是缺乏的。部分地区的确存在着商业项目一拥而上的情况，但市场会进行淘汰，这不是坏事。”

王永平认为，不能说整体市场存在泡沫，但是很多地方确实投资过猛，原因在于有很多无效供给，产品做得不够专业。然而也不能否认部分城市出现了泡沫化的情况，比如成都、沈阳等城市就有泡沫化的倾向。