开发商绕银行自救 推三年免息分期付款

继公积金购二套房新政后，昨日，央行公布，北京二套房商业贷款首付比例也随之提至70%。

昨日，人民银行广州分行相关负责人表示，广州方面的方案目前还在研究中，尚未出台。但是，已有多家银行向记者证实已经提高了其二套房贷利率，个别银行二套房贷利率竟上浮20%~30%。

房贷收紧几成定局，已经有开发商采取“三成首付，三年免息分期付款”的方式，以“类金融”的方式绕开银行进行促销。

业内专家表示，如果房地产市场在调控打击下销售下滑，“垫付首付”或“分期付款”的促销手段将在三个月到半年内出现，但是，这种形式非常考验房企的资金链，很难在市场上大面积出现。

有“调控风向标”之称的北京“国五条”再起波澜，北京住房公积金管理中心公布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，对于二套房借款人的首付比例进行了上调，从首付六成上升到首付7成，并于昨天开始实施。而同时，昨日，央行也公布，北京二套房商业贷款首付比例随之提至70%。

广州二套房贷已现收紧部分银行利率上浮超10%

昨日，记者致电人民银行广州分行相关负责人，其向记者表示，虽然北京市的方案已经出了，但由于广州与北京情况不同，广州方面的方案目前还在研究中，具体的操作还没出台。

此外，昨日记者也从多家银行的个贷经理处了解到，广州包括四大行、招商、华夏、浦发、渤海等在内的多家银行二套房贷暂时还是首付6成，利率上浮10%，但也有例外的。广发银行某支行个贷经理陈小姐告诉记者，他们目前二套房贷首付是六成，但是利率要上浮15%;中信银行的一位工作人员也告诉记者，目前该行的二套房贷利率普遍要上浮20%～30%，“申请难易程度具体要看额度，定价也是上面要求下来的，各家银行都不一样。”

不少银行的工作人员对记者表示，其实还是要看客户在银行的资质来进行利率的申请，比如说业务多的客户不管是首套房贷还是二套房贷，都能拿到较为优惠的利率，此外，银行还会通过一些理财产品销售等来跟客户谈。“如购买多少万的理财产品，利率就可以享受1.1倍，但是如果不购买，就只能按照上浮多一些比例来申请房贷。这些也算是目前不少银行的一些操作手段了。”某银行工作人员小张对记者表示。

二套房利率定价呈现两极分化态势

某股份制银行个人贷款业务相关负责人李先生表示，“很多银行目前都不太愿意做个贷，银行在有限的贷款额度中，会为了利收腾出更多的信贷资源投给对公贷款等利率收益较高的贷款。”

目前，银行贷款方面，个人信用贷款的利率大概上浮20%～30%，经营贷款上浮20%左右;而对公方面，对于大型企业，利率会上浮到10%～15%，对于中小微企业利率也在15%～20%，“可见这些都比动辄下浮利率的首套房贷或利率维持1.1倍的二套房贷利息收入要多。”李先生认为。

对于目前不少维持在正常利率水平的银行，都是一些大型国有银行和小型银行，“小银行这么做是为了挣得更多的客户;大银行存贷比压力相对较小，往往会通过做了开发贷需要用个人房贷来回笼资金。”广州某城商行相关负责人何先生告诉记者。

直推三年免息分期付款有这实力的房企并不多

在北京已经明文称将提高二套房贷首付，整体二套房银根收紧，在广州的二套房首付和利率也可能增加的大背景下，广州已经有房企祭出了“免息分期付款”的促销方式。

“所有我们旗下的楼盘都可以做到首付三成，另外七成采用三年分期付款方式，每个月以月供形式打给我们，一分钱利息都没有，完全不需要通过银行，也不用签订贷款合同。”昨日，华南某大型房企旗下一位楼盘销售告诉记者，无论购买的是第几套房，都可以采取此方式来购房，且三成首付和免息的优惠均不会改变。

记者了解到，此前，在每次房地产市场陷入销售“冰点”时，都会有部分房企采取垫付首付等形式进行促销，而采取免息分期付款方式的并不太多。

上述房企内部某负责人表示，该项优惠在两年前就已经推出，后来一直在实行，“公司是在楼价不变的情况下给买家多一种付款选择，即你不论选择一次性、按揭，还是‘7成楼款免息月供’，楼价都是一样。”而对于之后二套房贷进一步收紧，是否会继续坚持或者扩大免息分期付款的比例，该负责人表示，“由于实际上是一种牺牲利润的优惠方式，优惠方式有可能随时取消。”

同时，该负责人称，目前市场上已经出现不少采取“免息分期”的“跟风者”，但由于资金压力等原因，一般还款期限都在半年以内。

业界观点：“类金融”促销方式重现考验开发商资金链

一位银行业内人士对记者表示：“这种方式肯定是属于类金融，对于银行房贷业务的压力很大。”他坦言，开发商自己不可能成立金融公司，这种方式也并非以公司名义“放款”，而只是把房屋的售房款从一次入账改成多次应收账款的形式，因此没有任何违规的瑕疵，但对于开发商本身的资金要求比较高，不过，“开发商完全可以通过缩小优惠等方式来弥补自己的利息损失。”

而方圆地产首席分析师邓浩志则直言：“如果广州未来的二套房政策和北京目前的类似，而且楼市销售逐渐变冷，估计在三个月至半年内，可能有部分开发商跟进采取降低首付或者免息分期付款的方式进行促销。”

邓浩志表示，如果是采取“降首付”的方式，开发商事实上需要用自有资金进行垫付，才能从银行贷款，因此相对来说压力较大，“比如说目前二套房首付需要六成，如果房企承诺购房者只需要三成首付便可以购房，房企必须先自己掏三成首付进行垫付。”由于有资金瓶颈，目前地产商整体的资金情况并不太充裕，邓浩志表示，未来此种促销方式虽然有可能出现，但是很难“大规模铺开”，“采取降低首付或类似手段的楼盘，肯定对其目标客户有一定判断，比如说客户大部分是中低端换房客，对于减少首付成数和降低利率很敏感，这样的楼盘就有可能去做这种促销。