“国五条”细则调控下楼市吹“裸卖”风

在“国五条”细则落地后的第一个小长假，记者走访一手楼市了解到，为了规避“限价”，增城部分楼盘已经祭出“一房两份合同”的方式，签订“装修合同”以做低成交均价，而市区楼盘“裸卖”风潮也渐起。

现象一：装修合同“重现江湖”

“我们尚未开盘，还在认筹阶段，现在均价为1.2万元左右，每套房子带2500元~3500元/平方米的装修。”清明小长假期间，记者在增城踩盘时发现，相较此前7800元/平方米的毛坯价格，翡翠绿洲新一期组团的价格比年初依然在售的前一期居然出现了50%以上的上涨。

增城属于广州少数“限价不限购”的区域，此前其已将限涨幅度从去年的5%提至8%，这也是两年来该市首度提高房价限涨幅度。但是，相对这个限涨幅度，翡翠绿洲的涨价比例显然过高，为何能被“放行”？其现场销售人员向记者介绍说，这个价格属于带装修价格，在签合同的时候，购房者是与开发商签订两个合同，一份是房屋买卖合同，一份是装修合同。在记者提出异议的时候，她表示：“增城因为不限购，整个增城都是这么操作的。”

在增城另外一个在售的大楼盘的销售人员介绍，最新销售一期洋房的价格已达到1.3万元/平方米。另一位在该楼盘驻点的银行房贷人员告诉记者，该楼盘也是“两套合同”。

现象二：“便宜”楼盘选择毛坯上市

在没有“限价”的区域，一手楼价格已偷偷出现上涨。清明节前一天，萝岗区中海誉城新一期开盘，价格达到13000~15500元/平方米，较2月份推出的一期房源价格上涨了1000元/平方米以上，仍吸引了200多位买家在现场排队购买。

据了解，目前中海誉城对外宣称的装修价格达到2000元/平方米以上。记者致电中海誉城售楼处，销售人员对此否认。但在涨价背后，部分楼盘“脱装”“裸卖”的趋势已经出现。

位于金沙洲的深业江悦湾，3月底开盘便选择毛坯上市，正因为“裸卖”，均价比此前猜测的售价便宜数千元，也比周边的带装新盘均价低5000元左右，马上遭到疯抢。即使在清明期间，也签约了数十套。

业内：“限价”或引更多规避手段现身

由于“国五条”细则对于广州市一手住宅均价进行了限制，多名业内人士认为，未来政府对于楼盘签约价格进行控制是“一定会坚持”的手段。

“考核目标是均价，这就和成交结构有很大的关系，政府调控限购并不一定能做到均价平稳，只能使用限价的手段。”广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，未来可能政府觉得楼盘的价格高了，会在预售证发放环节便“卡死”。“目前广州市销售的绝大部分楼盘都是带精装修的，如果一定要限价，在未来广州市销售楼盘中，必然会有越来越多的楼盘选择‘裸卖’或者单独签订装修合同，以做低均价。”

他表示，未来，开发商还可能采取的调控手段还包括“部分囤房”，即先卖一些便宜的户型，而对于单价较高的户型进行“囤货”的方式。“这种方式一方面可以回笼部分资金，另一方面可以作为融资的抵押物，不会带来太多资金压力。”他表示，如果看好后市并资金链充裕，“囤房”无疑是逃避“限价”的好方式。

但合富置业首席分析师黎文江认为，目前“限价”尚有空间，不会“一棍子打死”，应该还是会给开发商定价以喘息的余地。“目前更重要的是多推出一些低价的中小户型，以满足刚需的需求。”

提醒：“两套合同”或导致贷款变少

对于开发商而言，“两套合同”虽然可以完美规避“限价令”，但由于房屋合同上的总价较低，对于购房者而言，可能面临贷款成数变少或利息上浮的尴尬。

如一套总价为100万元的房屋，若是分开80万元的房屋合同和20万元的装修合同两方面签订，对于一个首次置业的购房者来说，本来可以只首付30万元，贷款70万元，而签订两份合同后，仅房屋合同可以贷款7成，只能贷款56万元。

记者在碧桂园凤凰城售楼处驻点银行人员处咨询得知，如果首付不够，装修合同部分也可以申请装修贷款，但是仅能贷款3年，并且利率为13%左右，远远高于目前的房屋贷款利率。