长江·房地产：政策雨纷纷 地产欲断魂？

地方细则犹抱琵琶半遮面

清明时节，地方国五条细则终于在千呼万唤中扭捏登场。粤、京、沪、渝等地的版本虽然不尽相同，但是都是对国五条的重申和强化，基本没有超预期的政策出台。在限价和限贷的力度方面，地方政府似乎都留有余地，未来对于调控的判断将转移到细则的执行力度上。

股市与楼市的冰火两重天

正如我们在二月《山雨欲来风满楼》中的预测，在政策之雨纷纷落地之前，地产板块已然走出了“断魂”的行情：三月地产板块下跌9.17%，成为申万一级行业中跌幅最大的行业。与股市走势背离的是，楼市回暖的趋势似乎并没有扭转，本月新开工、成交和房价等各项数据均显示行业景气度依然很高。

地产短期将延续低迷行情

虽然政府在房价和经济增长之间依然面临着权衡取舍，但是房价上涨的压力已经成为短期的主要矛盾，我们认为新一轮的地产调控必然会控制房价的上涨，从而对地产基本面造成负面的冲击，而冲击的大小取决于政府对短期经济增长下滑的容忍度。尽管当前地产板块估值基本见底，但是三大影响估值的因素难见乐观：一是未来销售受到的负面冲击，将倒逼房企采取平滑利润的策略，从而抑制前期销售业绩的释放；二是虽然当前地产资金面整体宽松，但是市场流动性正在收窄，并且资金流向地产的渠道受到了更严格的控制；三是在调控政策趋紧和经济复苏乏力的背景下，市场对于地产等周期性板块的预期比较悲观。

坚持看好下半年板块机会

自从二月份长江证券全产业链调研启动以来，我们就坚持认为下半年地产将迎来新一轮的行情，这并不是简单基于超跌反弹的理由，而是综合考虑了宏观经济走势和政府调控逻辑。在经济复苏乏力和地方负债高企的背景下，此次地产调控政策注定不会持续太久，届时地产将进入新一轮的政策和估值周期。一言以蔽之：清明，地产已死；重阳，起死回生。

投资建议

在当前这个时点，我们建议配置两类公司，一是在政策加码导致的行业洗牌中受益的地产龙头：招保万金；二是受此次调控政策影响相对较小的区域龙头：南国置业、荣盛发展、金科股份和福星股份。