青岛商业网点卖出住宅价 300万交50万税

新国五条的实施细则终于落地，逐渐为三月楼市的疯狂画上了休止符。同新建住宅和二手房上万套的巨大成交量相比，网点房和商铺的成交量却降至了3年以来的最低点，一季度市区成交量仅为308套，俨然是一副冰火两重天的状态。

一套2800平方米的网点卖了一年仅卖出5000万元，仅比住宅的价格高了一点;7万的网点房降价到5万，半年多无人问津;买一套300万元的网点，要交50万元的税让投资客望而却步……连续两天，记者探访我市商业网点的销售发现，尽管网点的价格连年上升，但商业网点的成交量却已经出现了明显的萎缩，有价无市是当下商业网点交易的现状。

探访网点房卖出住宅价

如果开车经过宁夏路与南京路，细心的市民可能会留意到原本是金汉斯烤肉的网点橱窗上贴着一张字条：网点出售。这张字条已经张贴了一年的时间了。不过，就在前几天，这套面积在2800平方米的网点终于售出了。售出的价格令人大跌眼镜：5000万元出头。

“房子是被青岛一家风投公司买走了，交易价格每平方米只有2万多元。”21世纪不动产的曲佳告诉记者，这套商业网点楼上的二手房售价已经接近甚至超过了每平米2万元，而这处网点每平方米的交易价格仅比住宅高了一点。

“这套商业网点的持有人是石家庄市的一名商人，网点房卖了一年，他心理受不了了，低价甩卖了。”曲经理告诉记者，房东卖这套房子时自己都直摇头，觉得价钱卖低了，直喊自己是白菜价卖商铺。

7万降到5万还难出手

在靠近李村步行街的峰山路上，一套大型商业网点已经在中介挂牌出售的时间长达半年了，房价从每平方米的7万元降到了5万元，但一直都是无人问津。“这套房子的面积太大了，总面积超过了1000平方米，需要很大数额的资金，但就是没人问。”位于李村的一家房地产中介的店长告诉记者，这套房子的地理位置很好，紧靠着李村商圈，如果是小户型每平方米的售价能达到10万元，但就是因为户型太大，有能力出手的客户太少。

类似的例子还有不少，位于福州路与延吉路交界处的依山雅居小区有三套大型网点房，自从2010年建成后一直闲置，直到去年，两套网点分别被宝马车行和青岛交运阳光店租下，这两套网点才起死回生。但中间的一套网点却一直闲置，无人出手。

小户型网点受欢迎

“现在好卖的都是小户型，比如面积在100平方米左右，客户能承受的价格在每平方米2到3万之间的商业网点最好卖。”克而瑞房产调查公司青岛信息研究部主管张斌告诉记者，青岛市前三个月成交的网点房平均面积不到150平方米，这已经很好地说明这个问题了。“客户手头的资金有限，虽然成交量中有动辄数千万的网点，但九成的成交量是100平方米以下的商业网点。”张斌告诉记者，这部分客户有一个典型的特点，本身已经有多套住宅，再购买住宅无法贷款，无法享受优惠利率，他们把目光瞄向了小户型的商业网点，通过购买商业网点获得升值和房租获利。

数据1至3月市区成交仅308套

记者从青岛网上房地产查阅数据发现，青岛市1到3月商业网点的成交量为1334套，总成交面积16万5千多平方米，其中市区仅308套，成交面积2万多平方米。“这个成交量比去年和前年同期的成交量都低。”张斌告诉记者。

“按照我们的统计数据显示，市区每季度的成交量应该在8万平方米左右，但今年一季度仅有两万平方米。”张斌告诉记者，全市的成交面积和成交量主要靠郊区支撑，市区虽然售价高，但卖不过郊区。

量跌价涨郊区冒尖

“从一季度的成交情况来看，市区网点房的售价出现了明显的增长，成交均价为两万元，已经是连续两年上涨了，2011年时均价仅为13000元左右，2012年涨到了15000元左右，今年再次上涨。”张斌告诉记者，尽管价格出现了上涨，但成交量的下滑却十分明显。“举个例子吧，在李沧一个新开盘的商业网点，每平方米售价达到了7万元，普通老百姓根本买不起，这也是网点房销量下滑的主要原因。”张斌告诉记者，就在李沧区京口路上，一家网点的均价在3万元左右，这家网点的销售就非常好。

“另外一个亮点出现在郊区，在郊区的总体拉动下，网点房的成交价格出现了下跌。”张斌告诉记者，这已经是青岛市网点房售价连续两年下跌。2011年全市商业网店平均价为13651元，2012年为12666元，到今年，平均价格仅为11420元。“这与郊区网点房的大量上市有很大关系。”张斌说，郊区的网点房只卖七八千元，再加上大量上市，这拉低了总体售价。

高价高税抑制投资

“还有一个压抑商业网点销售的原因——税负太高。买套网点等于给国家交一辆汽车了。”21世纪不动产的曲佳告诉记者，买套价值在300万元左右的商业网点，各种税费加起来就要50万元。记者查阅发现，买一套网点需要交纳成交价的3%作为契税，同时还要交纳5.6%的差额营业税，还有8%或9%的土地增值税，如果出租还要交纳房租的12%作为房产税，如果空置还要交纳房价的1.2%作为房产税，还有维修基金等等。“如果是新房交得少，但如果是二手网点，尤其是拆迁的网点，交易成功后要交纳的税费接近30%。”曲佳说。

除了高税外，商业网点的高价格也导致了商业网点成交量萎靡。“现在市区内很难找到每平方米售价低于3万元的网点房了，台东、李村等商业旺角，每平方米10万的网点都不罕见。价格高了，自然买的人就少了。”张斌介绍说。

相关新闻房产中介转型瞄准网点

在记者采访过程中，不少房产中介已经把目光开始瞄向了网点房市场。新“国五条”实施细则的出台，将让住宅的买卖再次受到打压，原本可以投资购买住宅的人受限于政策，只能寻找其他的投资渠道。“商业网点没有限购，还可以银行贷款，同时现在的市场空间也大。”21世纪不动产的曲佳告诉记者，等到住宅不好卖了，投资客会把眼光瞄向网点房，新“国五条”的出台会有一

个缓冲期，等这段时间过后，商业网点会渐渐成为新的投资热点，他们店已经开始提前准备转型了。

“我们也准备把经营方向转为以网点为主，住宅今后肯定会受到打压，估计下半年的形势会让房产中介很难过。”沧口一家房产中介公司的店长告诉记者，他担心再次出现2008年和去年曾经发生的一幕：一闲大半年，月月零成交。

提醒投资网点房也会有风险

商铺投资资金门槛高，技术含量也高，如何投资才能降低风险?克而瑞房产调查公司青岛信息研究部主管张斌建议市民多了解要购买的商铺周边铺面的成交价格，尽量不要过分高于周边商铺的成交价格。

要多打听周边商铺的租金价格，商铺价格是由租金决定的。只要租金价格清晰，今后的投资收益就能知道个八九不离十，会有效控制风险。衡量商铺的性价比可以通过租金和价格，如果20年的租金可以达到购房价格，才属于收益较为稳定的。

有两种情况会使投资商铺出现风险，要注意规避：一、商铺周边的商圈或业态发生改变，比如过去的美食一条街云霄路和中山路出现过因商圈萧条带来的租金下降;二、在购买商铺当年，该商铺周边租金价格虚高。