秦虹:国五条抑制投机 购房者不必恐慌

中国的房地产调控开始动真格了，炒房的暴利时代将会终结。

之所以做出这样的判断，主要是中央政府的调控决心和调控举措已经超脱了部分利益集团。尤其是国务院刚刚发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，超出了很多人的预料，其举措就是为了有别于以往的房地产“空调”政策，对富人和多套房持有者“关门”征税，其目的就是为了明确地向外界表示将不再纵容富人的为所欲为，想让房子恢复其居住属性，以抑制投资投机性购房。

或许这一判断过于乐观或者为时过早，但这一次调控政策普遍被认为是“新国五条”的具体实施细则，也被称为最为严厉的房地产调控政策。其中最引人注目的就是个人出售住房所得要按20%计征所得税，这将意味着二手房交易的税收从交易总额的1%调整为按卖价与买价差额20%征收，会大幅提高投资投机性炒房的成本，长期将会影响房价上涨的预期，尤其对买房抗通胀的炒房客预期影响较大，一旦这些投机性需求减少之后，房价自然就不会出现过度离谱的上涨。

可能会有人说，“羊毛出在羊身上”，卖房者的成本一定会想方设法地转嫁给买房者；二手房交易成本提高会导致二手房“惜售”现象，二手房供给减少会推升新房价格上涨和强化房价上涨预期。如果房地产调控政策就此打住，不再进一步完善和优化，或者执行不到位，或许这样的猜测也会变成现实，但这些猜测能够成立的前提依据是建立在中国房地产市场依然是由卖方市场主导，但如果不改变卖方市场主导和供不应求的局面，房价很有可能会继续畸形地上涨。不过，从决策部门的调控政策选择次序来看，他们并不糊涂，之所以选择售房所得征缴20%的个税主要是这一政策没有任何阻力，《个人所得税法》第三条早在法理上就界定了征税的合法性，不需要再行审议。当然，还需要有一系列的后续措施来进一步完善，以避免交易成本转嫁和推升房价预期。

当务之急，中国的房地产调控应该强化供给管理，只有增加新房和保障房的供给才能改变卖方市场格局，二手房通过提价转让就很难成行。因此，中央财政应该增加保障性住房专项补助资金的数量，并带动各地方政府增加保障性住房建设的资金投入，同时可以将住房公积金的“沉淀”资金和土地出让金的部分资金及时地投入到保障房建设中，以加大保障性住房、廉租房和公租房的总供给，以平抑市场的需求，并扭转房地产卖方市场的格局。

从目前保障房建设的进度和质量来看，显然地方政府和开发商没有积极性，大都在应付了事。为了提高保障房的质量和进度，我曾建议让以房地产开发为主业的央企全部退出商品房开发领域，让他们去承担保障房的建设，以保障这些保障性住房的质量，同时央企退出商品房开发领域会减少他们不计成本地拉抬地价、炒高房价和与民争利的行为，会减少扭曲市场的特权行为，否则房地产调控政策很难落实到位。

其次，要加大税收调控力度，仅靠20%的差额所得税只能增加炒房者的成本，并不能释放存量房和空置房。所以，为了避免空置和浪费，在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠予税等措施要及时跟进，否则把门关起来而未对富人征税，只会抑制二手房的流通和供给。只有增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆来迫使持有多套房的人释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需，以保障市场的公平与效率，只有这样才能有效地抑制房地产的过度开发和投资投机。

当然，在增加不动产税收的同时也得透明公开公共财政收支，力求取之于民用之于民，应将征收的房产税等用于社会公共服务开支，比如建立社区幼儿园、养老院、医疗服务机构等，千万别成为地方政府的“私房钱”。

第三，为了避免二手房交易20%的差额所得税转嫁给购房者，除了加大新房和保障房供给之外，还得加大不交税的惩罚力度，对逃避卖房所得税者要依法追究责任。

第四，应该尽快完善我国的房屋租赁市场，对房租的胡乱涨价行为要加以限制，用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益。

20%的差额所得税会让一些多套房持有者“惜售转租”，而目前我国的房屋租赁市场又十分混乱，在政府廉租房和公租房缺位的情况下，房屋租赁市场缺乏相应的法律条文约束，严重的“卖方市场”特征导致房租上涨过于随意，导致很多租房族居无定所，缺乏安全感和归宿感，导致很多暂时买不起房的非刚性需求也被逼成了刚性需求。如果政府能出台相应的政策来规范房屋租赁市场，房租上涨幅度相对稳定和合理，房屋能够长期、容易的续租，法律能够适当地保护租房者利益，相信大部分人会选择低成本租房、高质量生活，而不是像当前这样倾其所有把自己变成房奴。