威海商品房预售新规3月实施

2月19日，记者从威海市住房保障和房产管理局获悉，为加强市区商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，威海市日前出台的《威海市市区商品房预售资金监管办法》将于3月1日起正式实施。根据《办法》规定，预售资金将被纳入监管账户，监管部门将对320余家房地产企业的商品房预售资金的存入、支出、使用和监督进行管理，确保商品房预售资金专款专用，保障购房者的利益。本办法有效期至2018年2月29日。

房企预售商品房先要与银行签监管协议

3月1日起，房地产企业在申请办理商品房预售许可前，将与监管银行签订商品房预售资金监管协议。

根据办法，监管协议包括专用账户名称、账号；监管项目位置、坐落、范围；监管资金总额、重点监管资金额度及使用计划；商品房预售资金使用条件；监管期限；解除商品房预售资金监管条件等相关内容。各监管银行将设立专用账户与监管系统进行数据对接，实现有关监管信息的即时传递，提供相应的金融服务。同时，市房管局将建立统一的商品房预售资金监管系统，实现对商品房预售资金网络化监管。

监管期限一般设定为自预售人取得商品房预售许可证之日起，至商品房建设项目综合验收备案完成后止。

对预售资金实行全程监控重点监管

据了解，根据《办法》规定，凡在威海市区（包括城市规划区及工业新区山镇、汪疃镇）范围内许可预售的商品房建设项目，从3月1日起，监管部门将对其商品房预售资金的存入、支出、使用和监督进行管理。

商品房预售资金，是指预售人依法将其开发的商品房（含经济适用房、限价商品房）进行预售，由预购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款项。

据市房管局相关负责人介绍，根据《办法》规定，商品房预售资金实行全程监控、重点监管的原则。重点监管是指对完成工程项目建设所需预售资金进行重点监管。重点监管额度按照建筑安装工程造价的1.2倍确定。建筑安装工程造价由监管部门根据工程预算书和中标通知书并参考同类地段、同一时段其他房地产项目的建筑安装工程造价综合确定。“重点监管资金只能用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备，支付工程建设的施工进度款等工程建设费用，不得挪作他用。”这位负责人表示。

重点监管资金在使用上有“节点”

据介绍，根据《办法》规定，重点监管资金在使用上也有“节点”，预售人使用重点监管资金的，按照商品房建设项目建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体工程竣工、综合验收备案这四个“节点”使用。

其中，建成层数达到规划设计总层数一半，使用资金额度不超过重点监管资金的25%；主体结构封顶，累计使用资金额度不超过重点监管资金的45%；单体工程竣工，累计使用资金额度不超过重点监管资金的70%；综合验收备案，使用重点监管资金的余额部分。

监管账户资金未达到重点监管额度的，商品房预售资金实行全额监管。监管账户资金在优先保证下一“节点”基本资金需要的前提下，余额部分按施工进度使用。

违反规定者最高可处3万元罚款

如果房地产企业在开发建设过程中未按照《办法》规定接受监管，会有怎样的后果？记者在采访中获悉，预售人未按本《办法》规定使用预售资金的，由监管部门责令改正；情节严重或者拒不改正的，暂停其监管资金使用，并可按照有关规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

据介绍，一旦监管部门发现预售人有违规使用预售资金行为的，必要时可以聘请具有审计资质的机构对项目预售资金的使用情况进行审计，审计期一般不超过7个工作日。审计期间，预售人不得使用预售资金。经审计预售人存在违规使用预售资金行为的，审计费用由预售人承担。