全国10强房企9家已入青 住宅商业都精通

俗话说“强龙难压地头蛇”，但是在岛城楼市，外来房企大鳄似乎不信这个邪，截至目前，2012年全国销售额排名前10的房企中，已经有9家房企大鳄在青岛市场布局，其中万科、保利、中海、万达、绿城都已在青岛市场深耕多年，去年开始，碧桂园、绿地也纷纷在青岛拿地进场。不仅是2012年的Top10，佳兆业、涵碧楼、中交地产、光谷联合等一系列外地大鳄纷纷进驻青岛。

频繁拿地

大鳄进“城”喜出望外

几年前，当万科、保利、中海、万达、绿城等房企大鳄进驻青岛的时候，青岛楼市显出了意外的波澜不惊。不过在青岛的房地产市场上，外来房企一直表现出很强的市场占有率，而国内的房企大鳄更是其中的领导者。到了2012年，随着房地产销售份额被这些巨头席卷，岛城楼市终于激起轩然大波。

保利海上罗兰2012全年销售额达21.2亿元；晓港名城全年销售额达20.12亿元；李沧万达广场销售额16.45亿元……根据统计数据，青岛2012年销售额前十的楼盘中，有九家是外来房企大鳄开发的。不仅如此，在青岛2012年销售额前十的房企中，除第三名海信地产及第十名青特置业为本土房企外，其余全部为外来大鳄。

据了解，最近这几年，青岛房地产市场的各种成交榜单中越来越多的外来房企留下自己的足迹，尤其在2012年，万科、中海、保利等房产大鳄称霸楼市，青岛以往的房产老大哥鲜有现身。有业内人士慨叹，“强龙确实压过了地头蛇”，这是最近三年以来，青岛本土房地产企业表现最弱势的一年。

显然，这也刺激了后来者的到来。在2012年第四季度开始的拿地热潮中，不断闪现新的外地房企大鳄的身影。2012年12月13日，越秀地产公告称，其透过全资附属公司通过公开拍卖方式，以10.11亿元竞得青岛市李沧区两宗地块，总占地面积约12.85万平方米，平均土地成本约2860元/平方米，首次在青岛拿地。2012年12月24日，在青岛岁末土地拍卖会上，绿地地产集团股份有限公司联合山东鲁信投资集团股份有限公司和山东省国际信托有限公司，以13.5亿元的价格拍得市北区欢乐滨海城内的3幅地块，标志着绿地集团正式进军青岛地产市场。

2月18日，在青岛春节后的首场土地拍卖会上，城阳区夏庄街道中经二路东、王沙路西、白沙河南三幅住宅用地被佳兆业新都置业（青岛）有限公司竞得，地产大鳄佳兆业正式进入青岛。

郊区核心

外地大鳄驻扎周边位置

外地大鳄进军青岛是看中了岛城楼市的良好发展前景。青岛是一个正在快速发展的城市，是国家级“山东半岛蓝色经济区”的龙头城市，发展潜力巨大……这是记者在采访时，听到大鳄们几乎一致的声音。不过和前期进驻的房企大鳄主要集中市区不同，近几年房企大鳄更喜欢在周边“驻扎”。

央企中交地产进军青岛首选的就是城阳。中交地产相关负责人告诉记者：“这是一种主动的选择，随着大青岛的布局展开，城阳区已成为房地产开发最炙手可热的板块。我们的项目依托青银高速、黑龙江路、王沙路等主干道及规划的轨道交通网络，能便捷到达其他区市。”记者了解到目前中交地产项目规划主要为看景高层和水岸洋房，试图打造一个舒适的英伦风情小镇，而城阳区正好符合这一项目定位。

同样，佳兆业此次拍得城阳夏庄地块也是位于城阳。佳兆业试图将此地块打造成青岛北部城区综合型住宅的品质标杆，满足当地购房者的需求。“我们的项目是位于青岛新的未来居住中心，拥有良好的自然环境。”佳兆业相关负责人表示。

光谷联合则是进入了西海岸的黄岛区。“作为产业地产，我们更注重项目的周边配套。西海岸的项目配套就十分符合我们的预期。”光谷联合负责人介绍道。目前，光谷软件园项目临近未来的西海岸行政中心；同时临近长江路商业圈，周边商业成熟度高，不乏高档住宅区等等。

随着胶州湾跨海大桥、胶州湾隧道的建成通车、轨道交通开工建设以及青岛区划调整的完成，大青岛的宏伟蓝图正在徐徐展开。显然，外地大鳄在周边市区发力，对青岛整个城市发展会带来极大的利好。

多元化

从住宅到商业再到产业

大鳄的到来，更多的是给岛城房地产带来了崭新的经验和运营模式。纵观岛城房地产市场的发展，外地大鳄逐渐从早期直接从事房地产投资业务，转向全面进入房地产各个环节，特别是当下除了传统的住宅项目，高档办公楼、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目等成为众多外地大鳄的开发重点。

虽然很多外地大鳄都是刚刚拿到地，但是相对成型的规划早已出炉。像绿地集团去年年底拍到的三块地，除了暂时命名为欢乐滨海城的项目将打造两栋约280米的双子塔。据了解，其打造的青岛数字文化体验中心项目则是将打造为特色海洋主题体验园，成为国家级数字文化产业示范基地，包括动漫传奇海体验园区、德式风情商业街等。

在丁字湾拿地的碧桂园更是雄心勃勃。据了解碧桂园将巨资打造的海洋文化旅游新城中心，建海上岛墅、海滩洋房、观澜公寓，配备半岛超五星度假酒店，水上农庄、商业风俗小镇，打造集休闲、娱乐、旅游度假为一体的超大规模海上国际新城。

光谷联合在主题产业园的开发和营运上有着丰富的经验，其负责人介绍说：“产业地产在全国还是一种比较先进的开发模式，但是我们通过在武汉的多年开发积累了丰富的经验。”据了解，光谷联合将在西海岸一举开发青岛光谷软件园、青岛海洋科技园、青岛研创中心三个项目，实现产业的集群发展和可持续城市化的路子。

竞合模式

本土企业傍上外地大鳄

面对“凶猛”的外地大鳄，楼市竞争也逐渐加剧。岛城楼市观察人士认为，随着竞争的加剧，中小房企在资金、管理等方面的劣势表现出来，外来大鳄逐渐占据市场，而未来中小型本土企业更将被边缘化。不过透过去年年底的拿地热潮，记者发现，外地大鳄和本地房企联合拿地似乎已经成为一股潮流。

2012年11月23日，万科联合青岛银盛泰集团拍得四方地块；2012年12月24日，绿地地产集团联合山东鲁信投资集团和山东省国际信托联合组成买家，拍得四方滨海欢乐城三幅地块；2013年1月，保利地产联合日照淞川贸易有限公司，银信亚太有限公司联合竞得李沧一地块。

对于这种外地大鳄和本地房企联合拿地的方式，房地产业内人士并不意外。有人士分析说，“像保利在全国各个城市攻城略地，就是采用这种联合拿地的方式。”“其实当下很多中小房企选择与有实力的公司联合，借势拿地，然后操盘开发。”本地一家房企高管表示，“尤其是开发过优质项目，有公认品牌经验的中小房企，甚至可以做到代建。”

联合体拿地是应对市场调控的一种反应，其实也是房地产行业洗牌的一种表现。 记者 王晓磊