“毒地板”催醒维权意识

315之房屋维权

一年一度的央视3·15晚会，已经逐步跟春晚一样，成为网络吐槽的最佳对象。但在网络传媒发达的当下，回顾一年的楼市消费者市场，侵害消费者权益的现象依然层出不穷，人们的消费者保护意识，也依然有待提升。

房屋维权增多

又是一年3·15，消费者的权益重新被各路媒体打量。回顾去年一年的房地产维权，2012年2月底发生在万科新城湾畔的毒地板事件无疑是最值得提及的标志性事件。其影响之广，传播范围之大，对行业引发的思考，或许是去年全国房地产市场当中的大事件之一。以此为标志，在过去一年的时间当中，顺德市场发生的各类业主维权事件层出不穷，方式相比之前也有扩大化的趋势。据南都记者不完全的统计，去年经过公开报道的各类新老楼盘业主的抗议案件，超过3 0起。顺德消费者协会在去年8月份开展的一次针对“三打两建”的专项活动中，也将房地产领域的消费者投诉，作为重点控制领域之一，由此可见其影响力之大。一方面，由于房地产的行业所牵涉的行业链条过长，环节过多，从新房销售、交付到居住的漫长链条当中，开发商、物业公司、装修公司都有可能会产生摩擦；另一方面，在高房价的背景下，房地产领域所爆发的摩擦更容易抓去人们的眼球，原本很小的冲突，却有可能在传播的过程中被不断放大，成为社会公众事件。

与此同时，公众消费者权益意识的觉醒，也不容小视。目前，通过政府论坛、微博、微信、商业网站等手段，消费者可以便利地提出针对自身权益受到侵害的指控，而一旦这种消息发布后，往往能得到很快速的传播，随即政府部门和媒体就会加入。南都记者从顺德政府论坛了解到，目前，顺德政府论坛旗下的新闻论坛都有专人负责，要求在3个工作日内做出答复，这也在很大程度上保障了市民的心声得到及时的传达。与此同时，不少开发商都拥有独立的舆情监控系统，往往在网络出现对公司的挑战与质疑时，他们也会第一时间与业主联系。开发商目前也较为倾向于解决问题。南都记者追踪去年发生的众多案例发现，经过曝光后的案件，在政府主管部门或媒体介入后，都有不同程度的解决。

成立业主委员会，争取权益

随着房产投诉的增多，越来越多的小区偏向于成立业主委员会，维护业主利益。

碧翠豪苑成立业主委员会一事，大良社工委甚至派出专人到场进行指导，最终得以顺利成立。而原本由于物业费调整以及物业公司的选聘等问题，也迎刃而解。去年11月，美的海岸花园也发出成立业主委员会的通告，通告当中格外强调，业主委员会是维护业主权利的机构，希望大家能积极参与。由于在此居住的多是美的集团员工，因此，成立业委会的过程显得格外顺畅，目前，该业委会已经得到正式批复并进入实质阶段。

大良社工局的工作人员对南都记者介绍，自从2010年佛山出台《首届业主大会和业主委员会成立指引程序》、《业主委员会换届选举程序指引》后，目前顺德登记备案的小区约有400个，而注册的业委会达231个，比例高达57.8%。目前，各个镇街的社工局负责所管辖片区的社委会备案，在必要的时候，政府会全程给予指导。

不过，从实际的情况来看，在已经成立的业委会当中，期限、权力分配也是一个较大的挑战，资金也是一个不小的问题。例如，顺德新城区某项目去年物业公司上调了物业管理费，业主委员会即被指没有履行他们的职责，私相授予，而被不少业主弹劾。

对此，上述大良社工局的工作人员对记者介绍，业主委员会从法律上来说是一个小区最大的权力机构，也是保障小区居民共同利益的最佳途径。但从实际情况来看，导致业委会运行难的主要原因不仅有业委会法律地位尴尬，决策难与执行难的尴尬，还有成员精力难以保证的尴尬。因为大部分业委会是居民们一腔热情自愿组织起来的，因不熟悉法规，办起事情来往往没有头绪，或者常常是好心却没办成好事，从深层次来看，还与长期缺乏社区自治的文化土壤有关。

2012年8月，大良湖畔花园的别墅区内有业主未经许可，擅自占用公用水道，扩建私家亲水平台。

2012年4月，大良康格斯花园面向业主公开发售小区的车位。经过鉴定，这一批车位为人防车位，没有产权，也不能公开销售。

2012年2月16日，万科曝出毒地板事件。万科新城湾畔所采用的安信地板，被证实存在甲醛超标的状况。

典型案例

1

人防车位被公开卖

2012年4月份，大良康格斯花园面向业主公开发售小区的人防车位，由于每个车位的实际售价达到13万余，远远超过下定时的11万总价，愤怒的业主甚至把车停在了售楼部的前面，以阻止车位的销售。最终，这一行为吸引了政府主管部门的注意，经过鉴定，这一批车位为人防车位，没有产权，也不能公开销售，而这些信息在前期开发商的宣传当中都被屏蔽，最终开发商的这次人防车位公开发售被叫停。

记者点评：尽管顺德较早就出台了每一百平方米需配备一个车位的规定，但是由于顺德的汽车增长迅猛，车位缺口在扩大。在中心城区，以及规模较大的楼盘，车位的价格一路见涨。类似康格斯花园这样销售价格与预订价格不一样的情况增多，而带来的冲突越来愈多。与此同时，人防车位被当作有产权车位出卖的情况也越来越多。买家购买车位时，要注意车位是否拥有产权，没有产权的车位风险很大。

2

湖畔花园业主扩建

2012年8月，有市民向媒体及城市规划部门投诉，大良湖畔花园的别墅区内有业主未经许可，擅自占用公用水道，扩建私家亲水平台，而物业公司方面并没有及时制止，涉嫌不作为。此事已经发生一年之久，却无人问津。尽管这个亲水平台工程已经停止，但并没有能改变这项工程已经占用并改变公共水道的风貌。在媒体介入报道的情形下，最终该事件得到解决。

记者点评：在顺德市场上，类似的情况也并不少见。在一些高端别墅群，人们习惯认为地块上的建筑是属于自己的，是否加建或者改建都是个人的事情。因此，扩建、加建类似的案件层出不穷。而在较为新建的小区中，业主擅自加盖顶棚也层出不穷。对这些行为的管束，有赖于物业公司的作为，以及其他业主的共同监督。

3

先签收楼意见书才能收楼

在龙年春节来临之际，位于大良红岗的188户澳德蓝山花园业主却倍感苦恼。在记者掌握的一份该小区用户联名写给顺德区政府领导的公开信中，业主们大吐苦水，有业主向记者表示，他们所购买的小区，在未拿到竣工验收备案表的情形下，欺骗业主提前签订了收楼意见书，同时，由于业主只能签名后才可以开始验收房子，不少业主即便发现房屋存在质量问题，但因为已经签字认可，因此也失去了索赔的权利。有业主反映，而在交付的楼盘当中，不少只有临时水电，不能开通天然气；建筑工程垃圾没有得到有效的处理；公开信中还指出，蓝山楼1、2栋出入口未设大门等门禁，保安等未到位，围墙太矮无防护设施一翻即入，未安装可视电话，存在严重的安全隐患等等。

该项目并非第一次出现这样的问题，实际上，此前已经有媒体多次对该项目建筑质量，以及在交收楼环节的不规范行为做过报道，但显然，舆论的监督并没有带来太大的影响。

小区二三期的业主还向记者介绍，该项目在事先未告知建变电房，但在业主入住后，却发现变电房已经建在了自家房子边上，紧贴小区，令居住在这里的业主非常担心对身体造成危害。而蓝山楼1、2栋业主反映，之前买楼时告知朝南面海畔馨苑一侧，会有一条20米的绿化带，如今全部铺成了水泥路，绿化带不足1米，开发商擅自改动了设计规划，且没有履行当初卖房时候的承诺。也有业主发现，开发商所交付的房子当中，有不少通过缩小飘窗宽度、客厅阳台被改建成小房间但又没有封闭完整，卧室、主卧室窗台没有按照约定建设飘窗，室内走廊没有按约定开窗户，让该盘不少业主十分愤怒、拒绝收楼。针对小区种种问题，该小区的业主拟组建小区业主委员会，正式与开发商展开谈判。

记者联系到的该项目的物业公司工作人员表示，物业公司只负责收楼的执行，在收费方面只是市场的通用行为，因此，不存在业主们反映的问题。对合同部分不同人有不同的理解，如果业主认为自身的利益受到侵害，可以采用法律的武器来保障。

记者点评：这几年顺德新交付的洋房中，不少项目在收楼的时候都出现了逾期、质量不认可的问题，在这个环节出现的消费者与开发商的纠纷，占据市场上纠纷的半数以上。

4

楼盘夜间施工，业主难以入睡

记者在准备该专题的过程中，收到了来自位于伦教万科沁园的噪音投诉，据报料人吴女士表示，该小区一二期数百户率先入住的人家，被万科沁园的晚间施工弄得苦不堪言，其中，小区4座、10、11座受到的影响最大。更有业主向记者表示，由于自家的小孩才2岁，因此，晚上被吵得难以入睡，表示如果长此以往，小孩子的睡眠质量难以得到保证。经多次与开发商协商无果，该小区的业主联名签署公开信，向开发商方面讨要说法。

万科方面表示，由于浇筑混凝土的特殊施工要求，夜间施工在所难免。万科方面已经取得了夜间施工证的许可，同时，正在采取各种措施降低噪音的影响。

记者点评：由于目前顺德市场上不少工地的建筑规模都比较大，在不少小区都存在这边业主已经入住，但另外一边的新楼还在建设的情况。同时，在很多毛坯交房的小区当中，业主不同时期的装修顺序不一样，也是造成噪音来源的关键原因之一。

律师支招

买假完税证明购房

不受法律保护

每个人身边或多或少都有一两个律师朋友，不少市民习惯向他们咨询，却还不习惯动用司法途径来解决问题，担心司法费用或者诉讼，是共同的心理。不过，在自身利益可能受损的情形下，不少律师主张，维护买房人的权益，不妨多向律师求助。

住宅装修保修期为两年

针对过去一年多市场最经常出现的房屋质量、装修问题和收房环节，广东言法律师事务所律师、顺德消协法律顾问陈祯辉表示，业主在购房后，面对房屋质量问题，若房屋在保修期内业主可要求开发建设单位给予赔偿或给予维修，物业公司属于对该物业部分进行管理服务的第三方对象，不是房屋建设者，无需对房屋存在的质量问题承担法律责任；若开发建设单位拒不履行赔偿或者维修义务的，业主可以起诉到人民法院。

房屋在保修期外，物业公司有义务对房屋公共部位设施、设备进行日常性维修，但物业公司的责任与义务主要体现在房屋的公共部位上，法律规定物业中、大修时所产生的费用则由业主承担其维修费用，通过业委会讨论通过并向房管部门申请动用公共房屋维修基金给予维修。

此外，国家有明文法律规定住宅的装修保修期规定为两年，但问题是，从工程竣工验收合格之日起计算，等房子销售到消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半，这会让很多业主很容易错过保修期。另外专家提醒，其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，订立购房合同时要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间；如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。

合同约定装修标准

此外，针对精装房，如果装修标准清单上并没有注明品牌、型号等信息，若日后出现问题，业主维权之路将会受阻。他建议，业主在购买精装房楼盘时，可以先咨询精装修标准、品牌，然后要求将销售说的装修标准，以及装修材料的品牌添加进购房合同的补充协议。不过，通常装修房的开发商都会说明装修是送的，发出的楼盘信息广告都是声称装修是附赠，同意业主毛坯收楼，但绝不退还附赠的装修标准的金额，并以此为由，不将材料品牌、标准注明在购房合同内。

针对延期交房，陈律师指出业主维权通常有两种方式：一是选择解除合同即退房，二是选择要违约金，开放商延期交房是其违反合同约定的一种表现形态，业主可以根据双方的合同约定要求开发支付相应比例的违约金。

他同时提醒，目前市场上有不少人通过各种擦边球来获得购房的资格。他指出，以公司名义买房，法律风险较大，除了不享受税率减半的优惠，还得多缴纳房产税和印花税，且房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧。另外，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被法院查封导致拍卖、变卖等来弥补欠债损失。而消费者高价购买了假的完税证明，即使签订了购房合同也属违法的私下交易，不受法律保护，其权益自然也得不到保障。

验房师支招

收钥匙之前

先检查房屋有无质量问题

来自广州的天玑验房机构近两年的生意明显好了起来，在2010年记者因做验房专题向他们请教的时候，他们表示目前在佛山的业务才刚刚开始。然而从去年的毒地板事件后，天玑验房在佛山及顺德市场的业务一下子展开了很多。由于前几年在市场上一直在用心做推广，因此，他们在市场上已经享有了很好的口碑。更为关键的是，随着市民的消费观念的更新，验收请专业公司把关，已经成为潮流。记者从天玑验房机构掌握的情况表示，这个机构的业务范围覆盖顺德多个楼盘。

验房最关注使用功能和安全隐患

天玑验房机构技术总监姜胜表示，一般而言，房子验收，最关注的是使用功能和安全隐患问题，如门顶上的瓷砖是否空鼓，阳台护栏是否结实可靠等，也要确定房子有害气体超标情况。专业验房机构出具的报告是严格依照国家规范标准来的，尽管没有法律效力，但却足以证明房屋是否符合相关的标准。

而对于目前顺德市场逐步兴起的装修房，过去一年，该机构曾先后为两个精装修的楼盘的业主提供验房服务，结果发现问题多多。姜胜表示，精装房当中，装修的施工质量如何，油漆是否脱落，建材用料质量如何等等，都有可能产生跟甲醛地板一样的空气污染后果，而漏水、电线走向等，则有可能对业主的生命安全构成直接威胁。配套家具电器的品牌、型号是否对等，都直接决定业主的生活质量。而这些工程都不在业主的眼皮下进行，因此，精装房的验收环节，显得格外重要。

一旦质量有瑕疵，要求开发商整改

姜胜表示，由于目前顺德大多数楼盘的毛坯交楼与精装房交付时间一致，因此，抓住收楼环节最宝贵的两个星期时间，在正式收取钥匙之前争取自身的权益，成为业主的重要时间窗口。业主发现楼盘质量有瑕疵的时候，应当积极跟开发商协商，并保留足够的证据，要求开发商整改，一旦业主收楼拿钥匙之后，虽然理论上依然保留追究的权利，但过程会麻烦很多。

精装房与毛坯房的收楼不同在于，除去毛坯房的常规验收流程之外，业主还需要对装修部分进行检测，只有两者都不存在问题，才算是合格的交楼。由于大多数业主，在短时间内都难以一下子专业地发现各种问题，因此，购买精装房的业主，应当尽可能争取将验房和收楼的时间分开。匆匆忙忙收楼，往往来不及仔细检查房子的装修就得签字，一旦收楼后发现问题，开发商就开始推卸责任。记者就掌握了若干个强制收楼的案例，甚至有业主报料该精装修交付的房子，连竣工验收证都还没有拿到，为了避免缴纳滞纳金，就催促业主匆忙收楼。（实习编辑卢雪花）