姚宁：富华拿地的基本原则是“物有所值”

原标题：姚宁：富华拿地原则是“物有所值”

■本报记者张劲松北京报道

近日，一向颇为低调的富华置地接连在北京市通州新城核心区域拿下5幅地块，引起业内关注。

富华置地以开发高端地产项目为其主要战略，早在2010年，富华置地就曾在通州同一区域内拿地，如今那些地块已经完成设计并开始施工。时隔三年后再次在通州拿地，富华置地在该区域内的战略布局已日渐清晰。

日前，中国房地产报记者专访了富华置地副总经理姚宁。他表示，在通州新城拿地是看好其未来的发展前景，而在考量投入产出的基础之上，公司拿地的基本原则就是看该地块是否符合公司发展战略、是否“物有所值”。

富华置地副总经理姚宁

中国房地产报：富华国际集团之前一直是在北京的中心地段开发高端项目。2010年，富华置地突然在通州新城拿了多幅地块。当时是出于怎样的考虑？

姚宁：其实拿地之前我们是做了充分的调研和分析的。之前我们在北京做的项目，最远也没有超出过四环的范围。不过那时，北京城区的土地已经比较稀缺了，机会的确越来越少，于是我们开始考察外地以及北京四环外的地块。当时通州在北京还只是一个“新城”的概念，还没有被赋予如今“城市副中心”这样重要的定位。在对交通、人力资源、产业形势、国家政策扶持力度等诸多因素进行考量之后，我们认为通州的潜力是非常大的。当时外界还把通州称为“睡城”、“卧城”，但我们分析后发现，在通州的居住人群中“白领”占据相当大的比例，他们的创造力和消费能力是很惊人的，也会成立产业发展的巨大助力，我们判断，未来通州的发展规模至少能达到目前CBD的水平。基于这样的判断，我们在通州新城核心区拿了地。

中国房地产报：时隔3年之后，富华置地又在通州新城核心区拿地。这次拿地的背景和之前是否有所不同？

姚宁：3年前在通州拿地，我们当时还没有面对太多竞争，地价也相对较低，但如今再在那里拿地，开发商的竞争就变得激烈得多了，很多企业也都进来了。核心区未来两三年后就会出现多座百米以上的写字楼，这更印证了我们当初的判断。我们这次看中这几块地，是因为这个片区的规划是侨商中心，未来将针对海外的侨资企业来建设，政府对项目的规划要求比较严格，这和我们集团的背景比较吻合，也符合我们对这个项目的定位，因此我们才决定拿地。

中国房地产报：这几块地是如何具体规划的？

姚宁：这5宗地实际上由9个地块组成，整体上是连成一片的，用地性质上主体是商业和写字楼，另外有25%的比例要用来做50年产权的公寓，我们目前的规划是主要做部分独幢的写字楼，引进侨商企业总部的概念，然后以商业和景观为基础，连接各个建筑，公寓部分主要是支持这些写字楼的配套。这其实从整体上看是一个城市综合体的概念，从策划的角度上这一项目我们会强调两点，一是与侨商相搭配的国际化的功能和形象，二是与运河这一自然景观相匹配的绿色人文精神。这一项目的开发周期是3年左右。未来的租售具体安排目前还没有确定。

中国房地产报：目前通州在建和规划中的城市综合体项目已经有好几个，除了富华置地这次拿到的项目，还有万达的万达广场、绿地的京杭中心、华业的新北京中心等，未来是否会面对同质化竞争？

姚宁：我觉得最重要的是要错位经营。像我们的项目商业部分更偏重于强调生活方式的概念，零售商业作为补充。我想其他企业的项目也会有各自的资源和优势，其定位和消费群体不是其他项目所能够取代的，比如万达更侧重模块化、品牌集团化经营，我们更重视品牌精选和圈级服务、更强调自然设施和人文设施，每个项目的“点”都不太一样。

中国房地产报：如今一线城市的地价不断飚升，出于战略的需求富华今后有可能去拿“地王”吗？拿地的底线又是什么？有没有可能去其他郊区或者外埠布局？

姚宁：原则上我们不会去拿“地王”，不过对于具体地块的未来价值我们在拿地之前肯定会做出判断，要考虑的是价格和价值是否对应的问题也就是投入产出的问题，而不是单一地去看这块土地的价格究竟高不高。我们的开发方向就是无论做哪种业态，我们都是要做高端地产、为目标圈层人群提供更好的生活方式方面的服务，这是公司拿地之前一个最基本的考量，也就是说我们只会拿能满足我们发展定位的地块。

我们未来肯定会继续找地、拿地，至于地块在哪一区域并不是最重要的，关键要看它是否符合我们的发展定位，通州也好，顺义、房山也都有可能拿，只要是“物有所值”，我们不会拒绝任何的机会。我们目前在外地也有一些土地储备，不过出于发展定位的考虑，我们目前在外埠的布局也主要集中在一二线城市。

中国房地产报：“三中全会”提到了关于房地产税的立法与改革问题，你认为这对未来房地产高端市场会产生怎样的影响？

姚宁：从政策层面看这当然是一个重要的指导性原则，不过从市场角度看，未来的影响主要还是要看供需关系。比如像北京这样资源高度集中的移民城市，一直在吸引着全国甚至世界范围内的精英，这其中“住”是第一要务，也是奋斗的阶段性目标，这样的供求关系不但在未来不会改变，而且这些人群的需求会不断提升，这本身也是一种刚性需求，这种需求才会对未来市场起决定性作用。