朱灿：债权是一种更被投资者和市场接受的方式

原标题：朱灿：债权投资更被市场接受

■本报记者苗野许倩北京报道

近日，中国房地产报记者围绕房地产私募基金的发展现状及其变化趋势等采访了新沃资本董事长朱灿。

中国房地产报：近几年来持续的楼市调控给了房地产私募基金迅速成长的机遇，但也出现了一些变化，很多房地产私募基金在房企拿地之前就介入，投资领域从相对偏向后端到面向全产业链，这是不是房地产私募基金未来发展的趋势呢？

新沃资本董事长朱灿

朱灿：房地产基金与房企联合拿地已逐渐成为一种趋势，这是因为土地成本处于一个历史高位，尤其是核心城市的优质地块，这对房企的资金提出了很高的要求，它必须寻求外界的资本支持。同时也说明了房地产基金的投资决策能力、风险管理能力在提升，在拿地期间介入的风险要高于建设期介入，房地产基金经过近几年的快速发展，已经有能力去尝试这种模式。另外就是房地产基金与房企已经建立了较为紧密的合作关系，有了较为坚实的合作基础，所以它们才会携手尝试共同拿地这种合作模式。

我想指出一点，目前市场上出现的合作拿地多为房企与其旗下基金的合作，一方面说明了房企与房地产基金之间合作与信任关系的重要性，另一方面也暴露了房地产基金整体上独立性的缺乏，这也为行业的未来进步留下了空间。

中国房地产报：业界都在讨论，当下房地产私募基金的投资依旧是以债权投资为主，没有实现真正的股权投资，到底哪个才是投资正道？

朱灿：房地产基金的投资方式有很多种，债权、股权、股债结合等都是可选的投资方式。不能说哪种才是正道，哪种就是旁门左道。作为一只房地产基金，应该以符合投资者利益的方式、能符合当时市场环境的方式、能很好的把握投资机会的方式去做投资。而在目前的状况下，我认为债权是一种更被投资者和市场接受的方式。

目前，债权（包括“明股实债”）是房地产基金行业主要的投资方式，这也与行业整体的成熟度有关系。我们知道，股权投资要比债权投资更具风险性，因此，当房地产基金行业再经过一定时间的发展，有更好的投资能力与风险管理能力时，股权投资的比重肯定会出现上升。

中国房地产报：房地产私募基金在对投资对象的选择上有没有一个标准，是不是只要房企缺钱且愿意承受高成本，就能够通过房地产私募基金融来所缺的资金？

朱灿：不同的房地产基金投资风格是不一样的，选择房企与项目的标准也是不一样的。所有的投资都是收益与风险的权衡，因此，仅有高收益不足以促成一笔投资。

新沃资本主要关注全国重点城市、省会城市、沿海城市的投资机会，对项目的区位、定位、规模、租售潜力以及开发商实力等都有严格的要求。我们已与众多全国性的实力房企建立了良好的合作关系，也积极助力一些区域性龙头房企及深具潜力的中小型房企发展。

中国房地产报：目前很多PE/VC机构都有一种必须转型的迫切感受，那到底该如何转型？很多人提出投资阶段前移，前移能否解决问题？

朱灿：当股权投资行业遭受困境时，大家不能一窝蜂地涌向某个地方找出路，而是应该重新审视行业、审视自己，行业的机会在哪儿，本机构的竞争力在哪儿？

前移的意义在于投资机构要甄别早期企业的价值，要在企业早期时就介入，就开始帮它发展、帮它实现增值。

说到底，还是要看自己的竞争力在哪儿，有些机构擅长于甄别早期企业的价值并帮助他们发展，那么它就应该前移，做偏VC的事情；有些机构的优势在于识别行业整合机会并促成行业升级，它就应该做偏PE和并购的事情。有一点是确定的，只等着收割的投资机构是没有明天的。