朱凤泊：养老地产需标准化 老人安定社会稳定

中国日报网: 请问朱总，咱们「百年计划，全球联盟」，相比我之前传统对养老机构，它具备的哪些优势?

朱凤泊: 是这样，中国老年人口总的基数大，但是不可能人老了以后全部到机构去养老。我们不可能去做，去准备两个亿、三个亿、四个亿的养老床位，这是不可能的，绝大多数老人还是在家养老。现在在家养老已经成为政府发展养老的一个布局，大家都知道9073，就是90%的老人叫家庭养老，7%的老人通过社区的服务实现协助养老，只有3%的老人进入养老机构实现照护服务的养老。从这个数字来看，绝大多数老人是在家。那么我们「百龄计划·全球联盟」，和「百龄计划·康乃馨行动」，就是把养老机构和上门服务有效地结合起来。我们每做一个养老机构都可以辐射他的周边居民区域，我们除了对机构老人服务好，我们可以把我们的服务延伸到机构之外。比如说我们把机构作为中心一个点的话，他可以方圆50平方公里，他可以提供上门服务，而这种上门服务的支撑是什么呢? 是能够实现紧急救援。大家可能知道五助的内容，五助是助洁、助餐、助浴、助急，还有助医，其中助医和助急这两块基本上是老人家庭都是特别需求的。紧急情况下，有的子女远距离就业，有的子女虽然在本市，但是他要赶回老人身边可能需要很长时间。那么如何捕捉老人有危急情况呢?我们通过科技产品，一种腕表，有SOS的紧急呼救，有亲情号码，有GPS定位，有提醒吃药，提醒看病，提醒检测的这些功能。运用这样一个科技的产品，用移动互联网，云技术，还有物联网的技术，把它和我们的服务队伍，和医院结合起来，我们就能够做好维护他的健康，检测他的健康状况，和在紧急情况下实现救援。

康乃馨行动是在机构组织成立一个庞大的小红帽上门服务队伍，背着这个设备，背着仪器上门提供这样一个健康检测，同时给他家里打扫卫生。更重要的，要进行精神慰藉，和老人聊聊天，说说话。有的家庭子女一两周才看一下老人，而我们一周可以去两次，在这样的情况下让老人能够精神愉悅的生活，这就是产品一。另外我们针对50后将陆陆续续的，一年接一年的从岗位上退下来的初老人。由于他们都是独生子女家庭，这一代人，家庭养老已经被严重地弱化。在家庭养老之后，子女轮换去赡养老人已经不可能了。在这种情况下，这些老人对养老的需求，更多元化，多样化。比如在他刚刚退休的时候，他第一要好好维护维护，修理修理自己的身体健康，这个状况。如何把健康状况，把他调节好?除了我们说的常态的到医院去看看病，更重要的是要把他各项生命指标把他累积起来，常年的累积，半年一次评估。这样的话，能够透过简单地检测，实现长期的跟踪，如此就可以对他的健康状况实现捕捉、评估，评估之后就可以实现维护。此外，还会做围绕健康的一系列动作，50后有这个需求，这个需求也是通过刚才我讲的腕表检测仪，云技术，互联技术来实现的。

他们退休之后有时间，有精力，要游遍全国的好山好水好地方，甚至出国到其他地方。基于这两块老人，一个是现在的中高龄老人，和我们现在把50后叫初老人，这两块的需求我们就打造了双核产品，所以它叫「百龄计划·康乃馨行动」，「百龄计划·全球联盟」。这两块内容是不同的指向，服务不同的人群，他们都有各自的承载体。什么叫承载体呢? 就是我们把为50后服务的联盟组成的全国各地的养老机构。现在组织了30家，但是未来几年我们可能要达到几百家，实现了50后走遍全国，走遍全球的疗养度假的需求目标。

这个康乃馨行动的载体就是一个一个上门服务的社区服务小组。由我们培训的专门人员上门提供五助服务，他们有不同的载体和不同的服务工具。但重要的是，我们都要让老人们，不管他是高龄老人还是中龄老人，还是50后初老人，能夠打理他们的身心健康和身理健康，让他们能够多活几年，健康地多活几年，冲刺百岁，所以他叫「百龄计划」。

中国日报网: 您也知道北京太阳城现在在业内的成果已经是毋庸置疑的，但是现在我们「百龄计划·全球联盟」正在打造一个中国太阳城的这么一个概念，请问我们中国太阳城的就会为我们联盟内的成员提供哪些帮助?

朱凤泊: 北京太阳城走过了13年，首先这个是属地的，不便于一个品牌的落地，这是其一。另外北京太阳城已经被业界和社会的一部分群体所接受，大家喜爱这个品牌，喜爱这个称呼。那我们考虑，不断地去发展壮大它，去做强做大它，同时也需要去维护这块品牌。而简单地维护北京太阳城，好像只是焊在了北京这块区域，我们应该建设全国联盟，它应该是国字头的，所以我们就注册一个中国太阳城。最近我们完成了这样的注册，叫「中国太阳城」，以后每个项目在冠名的时候，前面可以是它的属地加它的项目名称，后面就是中国太阳城。比如说刚刚送走了河南项目，它叫周口义新，那么它就可以叫「周口义新·中国太阳城」。比如在新疆，新疆的项目叫青湖园，那我们就可以叫「新疆青湖·中国太阳城」，以便于通过品牌冠名一体化的运作。当然我们内容是执行统一，执行标准等等。所以中国太阳城这块品牌可能从今后它会取代北京太阳城。

中国日报网: 朱总您刚才跟我们讲过的这些，包括太阳城，北京太阳城，中国太阳城这种模式是非常科学的，我们也希望它可以走的更远，所以我们就比较关心我们这个模式是否能够长期发展。当时我们也讲过，根据中国未富先老的国情，导致我们中国的养老地产只有自持为主他才可以发展下去，但是自持就会面临着需要大量地资金投入。那当我们的地产项目做的越来越大的时候，我们如何保持好资金链稳定健康的?

朱凤泊: 首先太阳城联盟的这些项目企业都是在去复制太阳城模式，大家也都知道太阳城模式是一个3：7开的一个开发建设模式。也就是我们70%做带产权的老年住宅，30%自持物业。我们通过这70%的产权房的销售，形成的利润，这个利润空间足可以支持这30%自持物业的建筑。最终可以看起来，它是一个资金平衡的关系，所以它是可持续的。第二点，我们也得到了金融业对养老产业的支持，最近我们多次地和金融业的一些机构进行合作，共同打造支持养老产业发展的资金池。我们可以透过斯诺基金、风投等等方式募集一部分资金。另外，像国开行和其他几家银行也在做养老产业发展的金融产品，我们从中取得贷款。比如说国开行现在就有一款专门为养老产业发展定制的金融产品，它贷款期是20年，贷款利率是基准利率。它前五年只还息不用还本，那么长达20年的时间，我们可想而知，不要说20年，10年之后中国的养老机构就会出现一床难求的局面。所以设置一个的20年的这样一个产品它是不会有风险的。

所以从金融角度的支持和我们用一个比较适合发展的开发模式来打造它，两者的结合，我想养老产业的发展是不缺钱的，另外的话也不会出现大的波动跟风险。