孟永超：预期值决定房产投资期望调控市场化

原标题：孟永超：预期值决定房产投资行为政策收紧影响改善需求

新华房产北京11月29日讯（记者孙梦姝）《新华有约》之楼市论道第七期论坛邀请到了北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司合伙人孟永超，来探讨楼市调控政策的“去投资化”问题以及政策收紧对于改善性需求的影响。

预期值决定投资房产行为

在利用楼市“去投资化”来倒逼资本回流实体经济，促使实体经济结构转型这个问题上，孟永超认为去投资化这个方向是对的，为什么大家会去投资房地产，最主要的原因是对房地产的看法都有一个预期，预期房产会升值，为什么汽车使用的越久会贬值，而房地产却会升值，国家要制定一些政策让大家看到房产将来会降低一些，房地产就会去投资化，因此这个方向是对的。

政策收紧会影响改善性需求

改善需求成为2013年楼市一支重要力量这个特征是否会因为年底政策的收紧而改变。孟永超觉得年底政策收紧肯定会影响到改善性需求，现在进城的大量年轻人连第一套房子都没有，因此首先要解决的是刚性需求，第二套需要改善的人可以往后拖，先保障第一部分人先有房。

此外国家在制定城市化还是城镇化的时候有争议，孟永超支持城市化，不支持城镇化，比如法国的一些城市里面的乡镇都在衰落，社会人口停滞增长，小城市的人口都在下滑，大城市的吸引力和凝聚力还在逐步的增强。但是从中国的现阶段来讲，包括县域吸纳的人口，县城的房价相对便宜，农民到中等城市买不起房产，同时和县城之间有一个必然的联系，有亲戚等等。确实有很多人希望进城，在农村里面年轻人大部分都进城了。在中国一个县的人口应该在60到80万，而真实的状况是一个县城只有20到30万人口。可能是县城一级往上走，镇的规模还是比较小一些，比如供气、供暖等等方面的功能都是弱一些。他认为城市化是一种方向，或者向大城市化发展或者向超大城市化发展。

期望房产调控是市场化地调整

无论是“穗六条”、“深八条”、“京七条”、“沪七条”，还是“汉七条”，13个城市的调控政策传达了一种怎样的调控基调，孟永超认为各个城市出现的几条都不是原意，政府不是真心的想调节房价。

从房地产调控上讲是一个供需的问题。就北京来讲，5环到6环面积之间土地面积大得很，为什么不能做住房开发，因为有土地二元结构因素，最主要的是土地制度的问题，如果把土地供给问题解决了，仅仅把6环之内的土地都发展成城市了，北京的房地产市场会是另外一种情况。他个人认为，社会是不完美的，会出现城市的毛病，不可能解决地很完美，发展中的阵痛，甚至在发展阶段出现的各种现象都是必然的，不要担心大的城市病问题。

“因为我是一个投资人，肯定要看房地产市场发展的趋势，我更相信房地产一级城市的发展是一个自然的条件的过程，一个市场化手段调整的果断，而非行政化手段调整的过程。”