阳光新业吴尧：积极调整业态应对电商冲击

阳光新业副总裁畅谈电商冲击下的商业地产创新之道。地产中国网纪珂/摄

原标题：阳光新业吴尧：积极调整业态应对电商冲击

【地产中国网•高端访谈】房地产涉足电商并不新鲜，万达传出消息欲整合旗下五大主营业务打包上线，将电子商务作为万达团体旗下第六大主营业务，包括之前绿城也涉足电子商务，搭建建材服务平台，在电子商务逐渐兴起的当下，一些被抢尽风头的商业大佬，不甘落后，纷纷出招应对。

那么，对于涉足商业地产较早的阳光新业来说，将如何应对电商带来的冲击?出席首届中国商业地产新趋势论坛并参与讨论的阳光新业副总裁吴尧近日接受地产中国网独家视频专访，畅谈其对电商的研究以及应对电商的创新举措：

线上线下融合主打集成店

地产中国网：电商对实体商业带来了很大影响，有万达、宝龙介入这个领域，我们看到阳光新业也在网上招聘电商研究经理，是否也考虑进军电商?从集团的角度来看，阳光新业的电商会有什么不同和目标?

吴尧：阳光新业原来主要是专注于商业地产的开发，主要做一线二线城市大型、中型、生活型的这种购物中心，目前来讲的话我们阳光新业已经在全国有27个购物中心。去年到今年这段时间，由于受电商的影响，大家也看到了，购物中心一些同质化品牌的同比增长率是急剧下降的。在这种情况下，我们也做了一些分析和应对的研究。从电商角度来讲，会带来两种业态的分化。一种就是有一些地产公司可能会转型，或者是再分出一支来做线上购物中心。线上购物中心是完全面对着一个新的市场进行运作的，所以和线下的购物中心可能是有互动，但是是完全面对不同的目标市场，这是一类投资的一种变化。

第二类应对政策就是我们阳光新业正在尝试的，更多的侧重于从CRM的角度，通过客户关系的角度用一些方式来帮我们购物中心的整个经营的绩效能够有一个比较大的提升。也就是说通过一些线上的活动促销活动和线下的实体店活动、促销，包括我们实体店的一些特色的运营来相促进、相融合，这种线上线下的融合是我们下一步工作的重点。

地产中国网：从集团角度来看，在电商领域有一个什么样的目标，或者说与宝龙、万达等电商有什么不同?

吴尧：我们目前的专注点还是提升我们现有存量资产的运营能力，会从两个角度去做提升。第一个是业态的调整。现在来讲，很多一线的地产公司都已经做了调整，比如说增加一些体验性的业态、增加一些主题性的业态、增加更多的细分性的业态，所以这些新业态的尝试，是我们公司下一步的重点。也就是说我们要把现在的购物中心增加更多的体验性、更多的时尚感、更多的这种新鲜的业态。新型业态的引入包括我们现在正在做的集成店等等。

第二个方面来讲的话，我觉得应该是怎么融合和线上的消费群产生良性的互动，这个互动目前来讲，我们做了很多的投入和准备，来和线上的消费者能够形成一个良性的互动，增加消费者对线下实体店的体验，通过各种目标消费群的各种活动各种方式的引流增加我线下实体店和我线上消费者之间的互动，这个互动增加完同时来讲的话，使我整个线上购物中心能够更加良性的运转，使整个购物中心资产质量能够有一个提升，我觉得是两个渠道，一个是业态的调整，一个是通过线上的引流来增加我们购物中心的客流。

重点布局大型综合体及社区商业

地产中国网：电子商务等线上消费由于前端成本优势明显，增量空间仍然很大。但囿于物流短板，电子商务无法完成所有的购物体验。那么，阳光新业如果进军电商，如何处理好这个矛盾?未来电商对实体商业有什么冲击?您能否举一些具体的例子?

吴尧：就目前来看，我们应该理解为这是两个差异化的市场。我的看法是这样的，线上线下是两种生态。这两种生态的对运营者业态的要求是不一样的，两种生态环境下对经营的模式的要求，或者是经营的特质的要求是不同的。也就是说两种经营生态下商业模式是需要有所差异化的。那在线上来讲的话会缺乏体验性，但是线上的体验性和线下之间的互动现在有很多种做法。

举个例子，可以在线上做一些促销，然后吸引消费者，消费者因为有了这个讯息，因为线上的讯息可达性是最快的，而且成本是最低的，有这些讯息了以后消费者会到线下来体验。那个体验是指一些比较特殊的商品，比如说鞋子和衣服，消费者在线上体验的同时会选择一些合适的物品会产生两种情况。

第一种情况是消费者可以用手机支付的方式，也可以用线上确认支付的方式，这样能实现他的一个比较优惠的购买，那这个购买对线上和线下来讲它是一个互动的体验。

第二来讲，会产生相关购买。一个顾客在商场里面产生一笔购买或者是在试衣服或者试鞋子过程当中会产生相关的购买，比如说他会买服饰，会有一些餐饮的需求，会喝一杯咖啡等等，这些相关的购买就是所谓的线上线下互动的一个最重要的方式，所以这两个之间互相生态上有重叠的，也是互相有依赖性的。

但是如果通过物流降低成本，通过运营效率的提高，能够大规模产生市场受规模的产品来讲的话，线上的优势可能会更强。比如说目前大家看到的京东等等，它大规模促销的时候，成本优势会非常强。第二类产品就是有高毛利的产品，在线上也会非常有生存空间，就是对线上来讲它适合你创立新兴的品牌，这个品牌在线上如果足够有个性和时尚感的话，它在线上成功的成本要远远低于在线下成功的成本，所以从这个角度来讲线上这两类生态是非常适合成长的。那么对线下来讲，体验性和线上之间在一定程度上是一种互补性，所以这两类发展方向都是有很大的成长空间的。

地产中国网：从商业地产角度来讲，比如说我给你举个例子，在青岛李沧宝龙、万达，还有当地的开发商做的综合体，竞争非常厉害，比如，万达广场开业后，宝龙的客流量被带走了好多，其实这是商业地产内部的竞争，还有来自外围电商冲击，那么，这种冲击具体表现在什么地方?您能否举一些具体的例子?

吴尧：电商对实体商业的冲击目前来看主要集中在两大行业，第一大行业就是大家所理解的服饰这行业。我觉得从短期的数据来看可能是有两个原因，第一个原因是这类服饰行业过度扩张，这种扩张是增加了开店的数量。在统一区域表现为竞争的关系，这是采取了一个效率比较低的扩张。

还有一个扩张就是在线上也做了一些扩张，这会替代线下的消费，所以这是一个非常正常的一个现象。也是消费结构在转型或者是在商业模式转型过程中相当正常的一个现象。从短期的数据反映线下的服饰类产品的销售额跟去年同比下降得比较剧烈，我觉得这是转型过程中很正常的数据表现，我觉得这是无可厚非的。

第二是业态的变化。那些由于早期中国物流成本被渠道影响造成了一些相对高价的产品，这类产品可能遍布于某些超市，遍布于一些大卖场，遍布于便利店等等，这类产品某种意义上来讲更多的是生活必需品，这类生活必需品随着电商的通过大规模运营物流建设降低了它的流通效率。在降低交易成本的情况下，电商的规模化优势越来越明显，这类产品对线下的冲击是非常大的，所以你看到很多大型的购物中心或者是品类齐全的购物中心其实销售的影响会相对比较大，这类和电商之间是有同质化竞争的，所以这类产品是目前受到统计比较大的业态。

但是一类比较有个性化的，比如说有便利服务特质的，包括便利店、特色店，我想这类实体店将来发展空间还是巨大的。因为便利服务和线上这种即时送达的要求还是有一定的差距的，线上的即时送达还是需要一些成本和时间上的一些障碍的，所以我认为将来业态的分化还是会越来越明显，这些分化也是为了满足消费者更多消费需求。

地产中国网：目前，业内有种普遍观点认为，未来在电商的冲击下，会存活的购物中心有两种，一种是大型体验式综合体，另一种是社区商业。那么，阳光新业会重点发展哪一类?

吴尧：这两个业态对我们来讲，都有所涉猎。一个好的商业一定是要更贴近本地需求，更加地专注于更专业的业态组合才能使物业的价值能够发挥到最高，所以对阳光新业来讲，这两个物业都是阳光新业将来要重点去发展的。因为这两个物业将来在更加独特性的定位的前提下都有很大的提升空间，这是我认为下一步阳光新业会重点发展这两个，只是说我在商品定位产品定位包括业态定位要更加专注于它的独特性。

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电商对一线城市的冲击与二三线城市有何不同?线上电商和线下实体店如何结合?阳光新业如何实践?如何引进新型业态?吴尧后续将带来详细解读，敬请关注!