佳兆业：未来保持30%增速 均价继续提升

原标题：佳兆业：未来规模保持30%增速 均价继续提升

观点地产网彭飞见习编辑小洁得益于战略重心重回一二线城市，佳兆业今年上半年的销售实现稳步增长。8月15日，佳兆业举行2013年中期业绩会，包括主席郭英成在内的所有高管无不流露出欣喜之情。

在当天的业绩会上，佳兆业副主席谭礼宁介绍，截至6月底，佳兆业已经锁定结转的收入达到180亿元;在签约销售方面，上半年佳兆业签约销售110亿，同比增长71%;同时上半年的销售均价同比增长20%，达到9253元/平方米。

“销售均价的增长，主要是由于我们一二线城市的贡献与去年同期有所增加，去年的比例大概42%左右，今年上半年一二线城市的贡献则达到60%，同时去化率达到71%。”谭礼宁称。

而在销售保持稳步增长的同时，佳兆业在上半年的土地市场上表现也相当活跃，其新增的土地储备面积约120万平方米，总代价约87亿元，其中一二线城市土地的收购占到91%。

从具体区域看，佳兆业今年获取的土地几乎都在上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等一二线和区域核心城市。

尽管在佳兆业所拿地块中不乏总价45.6亿元的广州黄埔南玻地王项目，但佳兆业对于项目前景还是较为看好。

对于所拿的广州高价地块，佳兆业首席财务官张鸿光认为，公司在广州白云区所拿地块今后会与其拥有的旧改项目推进密切关联，而这些项目除一两个商业项目之外，全部的一期部分都会在2013年开盘，因而资金流会很快回笼。

至于全年销售，佳兆业主席郭英成则表示，公司肯定能实现全年220亿元的销售目标，同时因今后将集中在一二线城市发展，预计明年的销售均价还能逐步提高，未来公司的销售规模增长幅度可达30%。

以下为佳兆业2013年中期业绩会现场问答实录：

现场提问：公司提到未来几年的销售额增长都可以达到30%，那么可不可以详细介绍一下未来几年的增长方式和情况?

郭英成：其实公司还没有一个明确目标提到今后几年要达到多大的规模，我们未来的发展以做强、做大为主，不仅仅只是以做大为主。所以我们希望在一二线城市的发展有一个大的跨越，特别是在旧改方面，因为旧改项目的毛利率在行业内有很大的竞争力。

既然我们的管理层定了30%的增长目标，那么这个目标一定不会改变。至于下半年会不会调高220亿的销售目标，我们还是要从货量和售价方面考虑。

因为目前包括广州、深圳、及上海在内的一二线城市的土地竞争已经很激烈，土地拍卖的价钱相当高，如果这些土地的价格能达到我们的要求，我们就会释放一点价格空间，如果达不到的话，我们就要看一下有没有充足的土地储备，然后再去调高我们的目标。

现场提问：上半年旧改项目对佳兆业的业绩贡献很大，这些项目也包含了大体量的商业项目，但目前内地的商业项目供应很大，市场认为会有一些风险，请问佳兆业将如何配置商业的比重以及如何实现盈利?

郭英成：其实公司的旧改项目也分区域，如果项目所处的区域很好，才会配置一定比例的商业项目，而所处区域不好的项目基本上都是以住宅和公寓为主。

在所处区域很好的项目中，如果配置一定比例的商业综合体或者写字楼，往往价格会比住宅还好。我们留下来的这些商业项目，比如说今年我们会留20%的商业、20万平方米的商业用来出租，这些项目都是以商业街和写字楼为主，而且位置特别好。

现场提问：佳兆业今年上半年的业绩不错，但目前的负债比率还是超过80%，公司是否有计划提前偿还一些债务?下半年还有没有新的融资计划?

郭英成：公司目前的负债比率稍高主要是因为三、四月份在完成融资后去收购土地所致，因为很多费用都要前期先支付，但我们预计全年的负债比率会有所下降。其实我觉得不要单单只看负债比率，而要看我们公司债务的架构。

到今年底，我们只有一笔15亿元的可转债要偿还，但如果我们愿意，这笔债券可以延期到2014年、甚至2015年，因为目前投资者基本上不会要求我们提前偿还，因为他们会有利率收益。除这笔外，我们的下一笔债务就到2016年了。

虽然公司的负债比率确实有所提升，但我觉得这个阶段是我们发展的好时机，因为从债务来讲，我们的偿债压力基本上已经通过上半年的三次发债消除了，所以目前公司没有融资的压力。

现场提问：由于旧改项目的大量推出，佳兆业上半年的平均售价相比去年有较大幅度的上升，那么今年下半年或者明年是否还有上升的空间?

郭英成：对于佳兆业来说，我们在旧改方面已经有十几年的经验，也有一个很优秀的团队，从旧改的立项、拆迁、开拓，包括赔偿，我们都有很完善的程序，所以我们在旧改方面还是很有竞争力的，特别是在珠三角区域，其实除深圳以外，我们在珠海也做得很不错。而且旧改项目的土地位置相对而言都非常特殊，非常特别，所以毛利率有相当大的竞争水平。

再加上我们通过市场化收购、合并或者拍卖而得到的一二线城市的土地，在这种情况下，我们估算销售均价在明年来还会逐步提高。

现场提问：您是看好一二线城市的房价上升，还是三四线城市呢?

郭英成：我觉得目前国内三四线城市的竞争很激烈，但市场份额却比较小，虽然三四线城市也有一些优势，但经过我们这两年财务构的改变，融资成本的下降，我们的资本金相对比较大之后，我们决定现在回归到一二线城市发展，但我们在三四线城市还是会保留30%的合理水平去发展。

现场提问：近日温州的限购令取消了，因为那里的楼价跌得很厉害，您觉得这会不会影响整体的楼价?这对公司下半年的销售会不会产生影响?

郭英成：其实这两年所有地产公司的销售额都是在严厉的宏观调控背景下实现的，到目前为止，今年的销售恢复趋势非常明显，土地市场也很火爆，这样的情形与前两年的情况已有本质不同。

我觉得这两年绝大多数的客户都是刚需性，因为限购令还没有全面取消，多次置业者没有办法入市，这意味着什么呢?意味着我们有购买资格的买家已经形成了一个完整的梯队，他们已经进入了市场，这是对后市一个最有利的保障，所以我们对于销售的看法非常乐观。

关于温州的情况，其实只是一定程度的放松，目前温州的主城区可以买第二套房，这是一个非常好的信号，在全国70个大中城市中，温州的房价已经连续下降22个月，房价下降了30%到40%，这应该是受限购令影响最严重的城市之一，造成的连环影响非常大。

所以这个城市有指标性意义，涨价的时候很厉害，价格下跌的时候更厉害，现在取消限购政策也很坚决，所以我觉得温州是一个样本，有示范作用。

至于其他的城市会不会跟进，我们只能拭目以待。但总体看，我觉得政策调控还有余地，因为目前调控的意图已经没有前两年那么强烈，所以政策环境应该会越来越好;同时需求也很旺盛，所以我们对整个大市的看法是非常乐观的。

在这种背景下，对于佳兆业来讲，由于我们今年下半年新推的土地，新推的楼面面积货量非常充足，在上半年已经实现110亿的情况下，全年的220亿的目标是没有任何难度的。至于能超过多少，我们现在还没有讨论过。