郁亮：万科从来不怕竞争 但需要危机感

万科总裁郁亮

原标题：郁亮：万科从来不怕竞争但需要危机感

继8月6日发布上半年业绩报告后，紧随其后，8月7日，万科总裁郁亮及其他管理层在深圳大本营召开了业绩说明会。

在说明会上，就当前A股融资开闸、B转H、拿地等热点问题回答了媒体提问，以下为实录：

暂无A股再融资计划

媒体：再融资有条件开闸的消息越来越多，万科在旧改储备也有300多万平米，目前，有没有融资计划?

郁亮：可以很明确地说，我们目前没有再融资计划。我们最近五年时间没有从资本市场再融资了，完全可以按照我们自己的发展模式来发展，我们能够从合作渠道解决发展所需的资金问题，海外融资也是解决资金问题的一种渠道。

媒体：在半年报里，2013年万科房地产业务结算利润率较去年同期下降，净资产收益率有所上涨，你也提到对股东而言，这个净资产收益率比利润率要重要，那么，万科对未来资产净收益率与利润率两者之间平衡是怎么考虑的?

郁亮：现在主要发展商利润率都在下降，我相信这是市场乐于见到的，这也是发展商竞争的结果。市场上更多的房子可以供应出来，可以以更合理价格销售，对行业、对社会是好事。对股东而言，如何提升股东回报率是很关键的，不能只靠涨价，要走内涵发展道路，快速周转、以更低成本、更低费用、性价比更高产品取胜。应该说我们房地产行业终于到了一个精细化的阶段，标志就是利润水平长期来看是一个下降或者趋稳的趋势，不再像过去那样的暴利时代。但是这样的环境下，一个经营优秀的企业、管理优秀的企业一样可以满足股东回报的要求。

媒体：年初我们在这里开过B转H发布会，现在B转H进展到什么情况?

郁亮：目前方案还在审理之中。

媒体：关于B转H的问题，丽珠集团是晚于万科申请，最近说会赶超万科，万科等待这么长过程中是因为行业还是因为自身经营状况拖延了审批过程?

郁亮：我们没有任何考虑。我们只能耐心等待，我们也不去揣测决策部门根据什么考虑。

万科不怕竞争

媒体：前海土地首拍是7月份举行，万科联合了新世界一起拿地，但是很遗憾没有拿到首批两块出让土地，在后期前海还有八块土地拍卖，万科是否还会继续参与前海土地竞拍?是继续和新世界进行联合拿地还是单独拿，有没有考虑和其他企业合作拿地?

郁亮：前海的每个地块万科都不会放弃。不光是前海，在深圳每块土地我们都会关注，都会参与。万科的合作伙伴很多，新世界是我们其中一个合作伙伴，之后还会跟谁合作，现在还不能确定。

媒体：后面的地也是以联合拿地方式?

郁亮：不排除单独拿地，拿了地再合作也有可能。我非常感谢媒体两件事情，第一是总会提醒我们在被赶超，第二是提醒我们不要买高价地。前海的地规模比较大，地价也不算特别便宜，拿了之后会不会也被称为“地王”?我们会谨慎对待这个事情，合理出价。

媒体：关于前海地块，是商业性办公用地，万科没有拿到。万科之前提到不是为了商业而商业，而是为了住宅做产业配套。但是这是纯商业性办公用地，万科在商业地产策略方面是不是发生变化?在西安的时候，万科说转型做一个城市服务配套商，除了万科目前在城市配套服务策略外，还有哪些尝试设想?

郁亮：城市服务配套商概念内容非常广泛，我们还需要持续的探索，既然是一个未来前瞻性东西，我们在主要城市做一些尝试总是需要的。参与前海的项目，也属于尝试之一。

媒体：环首都经济圈规划出台后，大家讨论得较为热烈，万科上半年在北京、天津、唐山也拿了不少地块项目，今后是否会从中寻找一些机会?

郁亮：环首都经济圈是很重要的经济圈，我们关注的不光是环首都，也关注环珠三角、环长三角和其他城市圈，任何机会我们都会有兴趣。

媒体：今年上半年比较高价的地包括“地王”都出现在一线城市比较好的地方，万科后期拿地会不会也向一二线城市靠拢?高档房已经滑落到整个市场的5%，是不是高档房就没有市场了?

郁亮：万科拿地不是按照一二、三四线城市安排。我们按照PIE模型，根据人口、就业情况来决定拿地还是不拿地，当然也根据地价水平来做这个事情。所以万科一定会均衡地投资，并不是说现在一二线好了，我们就往一二线去。其实一二线房价上涨的时候，地价上涨的更多。万科还是平衡的发展策略。

我并不觉得高端房就没有市场，但高端房不是万科的选择，我们还是做主流住宅为主。高端房有做的非常出色、优秀的。但这个市场并不是说有钱赚就一定要上的，在战略上要有取舍。

媒体：现在很多房企，都转变了自身发展方式，就是现在像万科一直高周转方式很多房企都有采用，面对面竞争，万科的土地储备够2-3年发展，这在行业里是的排名是靠后的。万科面对行业这种竞争，有没有感觉有压力?万科的竞争力在哪里?

郁亮：竞争是不可避免的。万科从来不怕竞争，只有大型企业竞争，才能提升行业管理水平。

为什么说未来市场会比较平稳，不仅仅是库存水平，还包括了大型企业竞争的结果。大家模式趋同，原来做高端的，现在策略上也主流住宅为主，否则不可能做高端做到规模那么大。所以这块竞争会日益白热化。我认为这对行业发展是有利的。谁有本事才能最终胜出。

万科不怕竞争

媒体：前海土地首拍是7月份举行，万科联合了新世界一起拿地，但是很遗憾没有拿到首批两块出让土地，在后期前海还有八块土地拍卖，万科是否还会继续参与前海土地竞拍?是继续和新世界进行联合拿地还是单独拿，有没有考虑和其他企业合作拿地?

郁亮：前海的每个地块万科都不会放弃。不光是前海，在深圳每块土地我们都会关注，都会参与。万科的合作伙伴很多，新世界是我们其中一个合作伙伴，之后还会跟谁合作，现在还不能确定。

媒体：后面的地也是以联合拿地方式?

郁亮：不排除单独拿地，拿了地再合作也有可能。我非常感谢媒体两件事情，第一是总会提醒我们在被赶超，第二是提醒我们不要买高价地。前海的地规模比较大，地价也不算特别便宜，拿了之后会不会也被称为“地王”?我们会谨慎对待这个事情，合理出价。

媒体：关于前海地块，是商业性办公用地，万科没有拿到。万科之前提到不是为了商业而商业，而是为了住宅做产业配套。但是这是纯商业性办公用地，万科在商业地产策略方面是不是发生变化?在西安的时候，万科说转型做一个城市服务配套商，除了万科目前在城市配套服务策略外，还有哪些尝试设想?

郁亮：城市服务配套商概念内容非常广泛，我们还需要持续的探索，既然是一个未来前瞻性东西，我们在主要城市做一些尝试总是需要的。参与前海的项目，也属于尝试之一。

媒体：环首都经济圈规划出台后，大家讨论得较为热烈，万科上半年在北京、天津、唐山也拿了不少地块项目，今后是否会从中寻找一些机会?

郁亮：环首都经济圈是很重要的经济圈，我们关注的不光是环首都，也关注环珠三角、环长三角和其他城市圈，任何机会我们都会有兴趣。

媒体：今年上半年比较高价的地包括“地王”都出现在一线城市比较好的地方，万科后期拿地会不会也向一二线城市靠拢?高档房已经滑落到整个市场的5%，是不是高档房就没有市场了?

郁亮：万科拿地不是按照一二、三四线城市安排。我们按照PIE模型，根据人口、就业情况来决定拿地还是不拿地，当然也根据地价水平来做这个事情。所以万科一定会均衡地投资，并不是说现在一二线好了，我们就往一二线去。其实一二线房价上涨的时候，地价上涨的更多。万科还是平衡的发展策略。

我并不觉得高端房就没有市场，但高端房不是万科的选择，我们还是做主流住宅为主。高端房有做的非常出色、优秀的。但这个市场并不是说有钱赚就一定要上的，在战略上要有取舍。

媒体：现在很多房企，都转变了自身发展方式，就是现在像万科一直高周转方式很多房企都有采用，面对面竞争，万科的土地储备够2-3年发展，这在行业里是的排名是靠后的。万科面对行业这种竞争，有没有感觉有压力?万科的竞争力在哪里?

郁亮：竞争是不可避免的。万科从来不怕竞争，只有大型企业竞争，才能提升行业管理水平。

为什么说未来市场会比较平稳，不仅仅是库存水平，还包括了大型企业竞争的结果。大家模式趋同，原来做高端的，现在策略上也主流住宅为主，否则不可能做高端做到规模那么大。所以这块竞争会日益白热化。我认为这对行业发展是有利的。谁有本事才能最终胜出。

万科需要危机感

媒体：现在房地产市场虽然有调控，但是很多开发商数据以及机构数据都显示很多房价都是在上涨的，前几天中央的政策只是提出了继续坚持房地产调控，您觉得政府对整个房地产市场是怎么样一个态度?

郁亮：中央的表态是促进房地产市场平稳健康发展。我们尤其注意到中央政府更注重房地产市场长效机制建设方面。这对于行业的平稳、稳健发展当然是有利的。万科也乐于看到这么一个局面。价格上涨的问题，目前主要城市的库存去化周期在10个月左右，批售比在0.9左右，下半年供应量相对会增加，我想未来房地产市场会平稳一点，房地产市场缺乏房价大幅上涨的基础环境。

媒体：刚才看到报告中提到人口老龄化到来可能给这个行业带来更多机会，万科在养老地产方面是一个怎么样的规划?有没有找到清晰的盈利模式?

郁亮：万科对养老这个业务非常关注。为什么强调是养老业务而不是养老地产。如果用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。养老一定是一个服务，房子只是一个工具，但不是最重要的部分。对养老业务怎么发展这件事，我们还没有看到一个很清晰的商业模式，公益的养老很清楚，但大多数人不可能通过公益走到慈善养老范围里面去。我们现在还在花功夫做研究。在良渚项目，我们也做了一个组团做养老业务试点，反映还不错，但是有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为10年后准备的。房子卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。老龄化是社会问题，需要社会共同参与才能解决。如何为长者服务这件事情是一个特别大的话题，我们还在研究。

媒体：您之前提到了下半场，那么下半场万科软实力在哪里?想问一下万科在住宅产业化这块进展怎样?

郁亮：我们去年专门提了我们一个三好概念，从好房子到好服务、好邻居。在一个自住为主的市场里面，客户对于产品品质跟服务品质要求越来越高。邻里关系也是我们在物业管理上一个重要内容，所以我们提出好邻居概念，并会继续探索下去。

住宅产业化的目标很清晰，“两提一减”，提高质量、提高效率，减少劳务用工。现在在工地上常常2万元找不到一个木工，劳动力成本上升是特别明显，所以产业化的经济性在提高。我们计划2015年万科的主流产品做到没有砌筑、没有抹灰，这是很大的工业化目标。如果能够实现那是很大的意义，对产品品质方面有很多保障。

媒体：万科目前在香港、美国、新加坡都有项目，下一步有什么发展计划?刚才说在国内没有融资打算，但是你们在海外是有融资计划的，下一步是不是还会加大海外融资计划力度?

郁亮：关于海外发展，我们会在中国人多一些的地方开展业务，在类似于纽约、波士顿这样的中国留学生、移民非常多的、商贸往来非常频繁的华人聚集的地方做一些投资和安排。做这些投资安排之外，还有很重要的是学习国际经验，有没有当地优秀合作伙伴跟我们合作也是作为前提条件来对待，这是我们国际化尝试，但是不会一下铺的很开。

刚才我说到的没有融资计划，是指没有国内股票市场融资计划。海外融资计划当然是有，海外资金相对比较便宜，如果开拓更多融资渠道，对万科发展是有利的，我们今年在这方面已经有一些突破，目前也还在做进一步的探索。

媒体：有没有可能以后中国房企出海服务的对象是当地外国人?第二，城市配套服务商，万科从供应商向城市配套服务商转型，如何完成团队建设、运营方式等转型?转型中最大困难是什么?万科现在最大危机感是什么?

郁亮：我们选择华人聚集比较多的地方，是为了发挥我们优势，能够带来影响力，但是不是说以中国人为对象，旨在开发一个新的唐人街。所以我们卖给中国人，也卖给外国人。既然在当地开发项目，当然需要本地化。我们会开发属于那个地段非常本地化的客户群。

提出做城市配套服务商的意思，是指要跟上城市发展的趋势，适应城市的变化和要求。比如深圳特区的地，除了前海还有什么地方呢?我们必须跟上城市发展步伐来做这个安排。并不是说要突然转型，这其实是顺势而为的一件事情。

我们一直都很有危机感，但是从来不怕危机感，后面有人追着我们，对我们有好处。我在西安会上说万科是冬天策略，有人批评我说话不对，你买了那么多地，怎么还能说冬天策略呢?万科为什么谈冬天模式，冬天是一个长期的策略，我们始终要以如履薄冰的态度，看待行业发展，客户要求不断提高，对手发展壮大，万科需要冬天模式运营，我们需要危机感。