贾康：房产税改革需提高实施方案的可行性

原标题：再谈房产税：改革的相关考虑和推进要点

现以房地产制度、财税制度等一系列改革作为组成部分的全面改革，已进入深水期、攻坚期，需要以更大的决心、勇气、智慧和可行方案，在正确方向下推进实质性的改革进程。有关管理部门的改革文件，已多次明确规定要扩大房产税改革试点，表明这一改革方向其实已经被锁定。但提高改革实施方案的可行性，还需在不绝于耳的反对意见中作注重合理化的设计。房地产调控中前一段热议的国五条关于交易环节严格按照20%征税，其实政策的框架原来也有，但这一次很多人感觉难于执行，因为没有实施细则，也没有配套政策。结果很多地方出现人们要抢搭末班车，在政策细则没落地的时候赶快成交，形成井喷行情，而且逼出了听来荒唐的所谓离婚潮，这就是政策与信息都不配套造成的副作用。所以在这种牵一发而动全身的事项上，调控和改革必须处理好顶层设计，注重理顺机制，全面协调配套，好动机才有望取得好结果。

房产税改革的一些相关情况和认识值得考虑：第一是中国居民住房自有率的水平很高，但是差距在拉大。福布斯有一个调查结果披露，中国富裕阶层至少40%有3套以上的住房；北京大学的调查结果也显示，近九成中国家庭拥有产权房，超过10%的家庭拥有两套以上的住房。这些调查结果精确不精确可以讨论，但是中国在高住房自有率之上，自有住房方面的差距确在拉大，这是需得到税收等经济杠杆调节的。第二，在住房上遇到困难的主要是什么人？现在最突出的是城镇低收入阶层和收入夹心层。特别是进城的原农村居民。农民工也要有地方住，但“住有所居”靠什么？“收入夹心层”觉得自己应该过体面的生活，但是到了买房的关口，往往力不从心，千方百计买了房以后是当“房奴”，可能更多的是望房兴叹。所以在中心区的商品房价不可能压得很低的情况下，必须大力增加低端人群的保障房供给并采用对他们合适的“宜居租房”机制。第三，房地产业作为国民经济重要组成部分的健康发展，需要相关税费的整合式通盘改革。税费的作用，既可以减少房地产市场泡沫，抑制肆无忌惮的炒作和提高土地集约利用程度等，又可以为地方税体系的健全和收入分配、财产配置的优化提供正面效应。在保障轨和市场轨的“双轨”统筹下，从不动产开发到住房交易，再到住房保有各个方面的税费的合理化整合，不可避免应包括在住房保有环节的税收，要从无到有。第四，我国对消费住房的房产税可否实行“普遍征收”？这直接涉及房产税改革的方案设计思路问题。笔者虽然一向力主推进房产税改革，但一直强调主要是调节高端。作为牵一发而动全身的改革，在这个事项上只调节高端的原则非常重要，应及早明确，给全社会吃“定心丸”。美国式的“普遍征收”不适合中国国情，会使这一改革无法施行，在可以预料的历史阶段内，只应当是“高端征收”。也就是说，开征房产税时应该有“梯级差别”，比如第一套住房不征收，或是人均居住面积的指标应该放宽松一些予以免税，第二套税率可考虑从低，第三套开始再按标准税率征收，这样可以使房产税的框架建立和征收工作较为顺利地推进。而那些因房产税经济负担作用而由原空置转为出售或出租房子的情况，可以减少房屋空置率，提高租房市场上的供应量，从而平抑房租的涨幅，是明显的资源配置优化和提效。

什么人在反对房产税？对房地产税反对的力量，第一，是一些开发商，但客观地讲，不是全部开发商都反对，比如潘石屹态度很鲜明，他认为对三套以上的住房征房产税是很有必要的。第二，是一些学者。见仁见智，各有其主张（这里不展开讲）。第三，是一些网民，其中大多数是年轻人。反对者或心生畏惧，或不明就里。网上活跃的这些年轻人，主要是应该得到保障房供给的低中收入人群，而我们讨论的房产税如明确是调节高端的话，本来不会跟他们有什么直接关系，但是他们心目中的预想是，只要有可能就要买自己的产权房，如果进而要被征税，就要表示态度坚决反对。同时由于调控当局“定心丸”没有送到位，个人理解不同，往往民间反对的声音便很大。第四，其实很多官员对房产税改革是持反对意见的。在当今的中国，从中央到地方官员一般都有好房、大房，还有不少人有多套房。是不是有多套房子的官员都做了为非作歹的事情？那也未必，多数还是各种历史因素造成的。但这已形成了现在的既得利益。

所以，要化解既得利益阻碍，按总书记说的，“突破利益固化的藩篱”，把房产税改革往前推，就要最大限度地化解对立因素，在渐进改革中徐图实际进展。

另外，前一段时间很有影响的一种建议，就是应该把重庆、上海两地的试点先停下来，由人大立法以后审批通过，然后全国一起实行。这样会怎么样？笔者想作几点评论：第一，这样一个注重立法的思维方向是对的。我们走向现代国家必须依法治国、依法治税，而且必须更好地发挥人大的作用，必须促进法治水平与规范程度的提高。第二，在有很多争议和很多观点对抗之下，由人大立法来解决问题，那什么时候有望可以操作？可能不是5年、10年能争出眉目的问题。搞得不好，像反对派的一位教授说的，“那是在150年以后的事了”。这可不是具有一个良好愿望就可以解决问题的。现在存在如此剧烈的矛盾冲突、带有如此强烈感情色彩和观点争议的房产税要立法的话，怎么把它的立法和中国改革推进对接？我们无法回避这个问题。第三，中国正处于急剧转轨的时代，把一些初创期的规则强称作“法”，也就无法保证其严肃性，这是改革推进过程中所必然会面临的问题。

再往下说，一个强烈的对比就是十八大之后的改革机遇是极为宝贵、极为重要的，人们期盼了这么久，终于听到决策层这么强烈的改革信号。我们都在关注今年的改革文件突出什么重点，并更多地关注今年三中全会的指导文件，因为关乎国家命运。中国很多的改革事项怎么制定其实施规则？实话实说，都等着立法是等不起的。

考虑到理想和现实的矛盾，有必要学习邓小平的改革智慧，对大方向有判断之后，在改革的实际步骤方面应减少争论和允许先行先试。有些事情形不成共识，总得允许先行先试。小平同志曾经强调要大胆的试、大胆的闯，在顶层规划一定要提高水平的同时，要特别给出信号，继续允许摸着石头过河，继续鼓励先行先试。待经验积累到一定程度的时候，才可能由改革的“红头文件”上升为“暂行条例”或“条例”，再以后，看起来有一套基本稳定成熟的规则了，才有望上升为“法”。