潘军：未来房价将分化 靠行政命令难压房价

原标题：专访潘军：未来房价将极度分化 靠行政命令难压房价

（花样年控股集团董事局主席潘军）

在7月24日召开的博鳌•21世纪房地产论坛第13届年会上，凤凰网房产对花样年控股集团董事局主席潘军进行了独家采访。潘军对于当前房价、调控走向、鬼城原因都谈了自己的看法。

“不能用简单的涨或跌形容现在的房地产市场”，潘军认为，现在中国的房地产市场已经出现了严重的分化趋势：一线城市房价还是上涨趋势，并且不是靠行政命令能够约束得住的；二线城市则会保持一定时期内的缓步增长；三线城市面临较大崩盘压力，是一个保持平稳可能不会有增长的趋势；四线城市则走向下降通道。

以下为凤凰房产潘军专访实录：

凤凰网房产：最近几个月一线城市的房价一直保持在比较高的速度增长，您觉得未来它会有什么样的走势，是一直涨下去还是有一个拐点，如果涨的话，您觉得幅度还会有多大？

潘军：从现在的房价的趋势来讲，应该讲这是个金融的一个市场的效果，由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以现在的房地产市场将会出现一个非常大的崩盘，一线城市房价，我相信仍然是涨势，这不是靠行政命令能够约束得住的。二线城市应该是一个比较平稳的，缓步增长的趋势，三线城市可能面临的压力就比较大了，是一个保持平稳可能不会有增长。四线城市是一个下降的趋势，所以现在是极端分布。

所以不能简单地对中国的房地产市场，用一个简单的涨还是跌，现在中国的房地产市场其实已经出现了严重的分化趋势，有涨有跌，所以这将会成为未来中国房地产的一个非常明确的特征。就像我们看到，国外，比如美国、日本，一线城市价格相对还会比较低一下，二三线趋弱，四线肯定是下跌的一个趋势，所以我们看待中国未来的房地产，应该是一个差异化的态度来看待。

凤凰网房产：就像您所说，三四线城市出现了一些“鬼城”，建了大量的房子没有人去居住，您觉得鬼城出现的原因是什么？怎么预防“鬼城”现象的扩散？

潘军：鬼城出现，一定是地方政府卖地的冲动太过强硬，而现在实际上中国的城市正在出现一个分流，越来越多优秀的人才集中在一二线城市，这些人哪来的？从三四线流入，对于三四线城市就会出现一个是流出的态势，所以未来中国的城市化，将是一二线城市越来越大，三四线城市越来越小。那么从这个区别来讲，这是由于我们的产业分布不均匀带来的，所以我现在，我认为，要想把这个区别开，要把产业输入到三四线城市去。

你像美国，几乎每一个州都有一些世界500强的企业，我们现在看看中国进入500强的企业，世界500强的，有几个是在县城的？没有。有几个是在地级城市的？没有。北京占了多少？80%，央企。上海、广州、深圳可能占的比例加在一起可能20%，所以不可能，像北京来讲，一线城市他的房价不涨，那不可能。高收入人群都是进入这些城市，所以未来来讲，如果要解决必须要靠什么？不能老打一头，要把这些有限的资源分布到不同的省份去。

如果我们能把这些解决了，而且同时把教育和医疗的资源也解决了，中国的房地产才能实现一个比较健康的状态。

凤凰网房产：房改到现在已经有15年的时间了，它中间也确实取得了很大的成绩，中国人的住房条件不断改善，您觉得这15年来，它取得最大的成就是什么？它最大的不足是什么？

潘军：房改这件事，很难评价。确实我们过去的房改很多仍然资源是在集中的趋势，我们现在看到的是分布不均衡，我们的房改房，在一线、二线城市建的还比较多，三、四线城市，由于地方财政的问题，可能面临压力会比较大。

凤凰网房产：咱们普通人肯定梦想的房子就是从一个比较安心之所到最后不断地追求改善，到最后要是能实现一个豪宅是最好的，您心目中的豪宅是什么样子的？

潘军：因为我是业内人士，我希望的豪宅当然是比较能够让家庭比较宽松的这种生活，我们看到美国的住房，一家四口人，可能300平米，我说如果中国能达到这个就OK。但现在土地资源不允许，所以你比如在香港，这个天池（音）叫豪宅，所以每个地方是不一样的，所以我们在这个部分来讲，当然我们希望中国的老百姓都能住在比较高质量的，能够每个人有一间房子，大家都能有自己独立的私人的空间，我认为这就是豪宅。

凤凰网房产：好的，谢谢您。