李宇嘉：警惕商业地产泡沫吹大

原标题：李宇嘉：警惕商业地产泡沫吹大

近年来，随着扩大内需、经济转型、城（市）镇化加速和大消费时代的到来，在政绩驱动下，商业地产的发展空间和炒作热度被过分地制造和夸大，商业地产的供应与实体经济需求的鸿沟也在不断被拉大。

2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2010年住宅领域限购、限贷政策实施后，商业地产增速达到了30%，高于房地产行业投资平均增速；2011年商业地产投资达到7424亿元，同比增长31%；2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然达到了25%。2013年及未来相当长的一段时期，将是我国商业地产前所未有的、一拨接一拨的供应高峰期。2013年，一二线城市新增零售物业将达到400~500万平方米；2014年二线城市零售物业将达到近800万平方米。2013年北京、上海等7大城市新推购物中心将达到2034万平方米，是2012年开业量的2.9倍，远远大于零售商开店速度和国内零售额增长速度。

但是，后续大规模供应还在持续，上述7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番达到8700万平方米，而7大城市中的武汉、重庆、成都等二线城市将增长至少1.5倍；世邦魏理仕统计数据显示，2013~2016年14个主要的大城市写字楼存量将比2012年增长80%。目前，全球在建购物中心面积排名前十的城市中7个来自中国，主要集中在积聚能力差的二线城市。即便如此，商业地产用地供应的步伐并未放缓，K8土地网数据显示，2013年1~6月，全国百城共推出土地3.9亿平方米。其中，商业办公用地供应增幅最大，同比增长达到42%，成交量达到4969万平方米，同比增长45%，供应和成交增幅远超住宅地产。同时，保利、华润、绿地等一线房企在2011年以来纷纷将商业地产开发比例增加至20%~60%，而今年“新国五条”落地后仍有企业宣称将进军商业地产，仲量联行2012年7月份的一份调查显示，未来3年85%的受访企业将增加对办公空间的投资、77%将增加对商铺的投资、67%的将增加对工业厂房的投资。

过剩供应不断累积将恶化既有的问题。截至2012年底，内地14个大城市5000万平方米的甲级和乙级写字楼存量中，18%即900万平方米为过去两年内完工。一线城市尚能维持供求平衡，而二线城市已显露出供大于求的迹象。目前，全国二线城市写字楼平均空置率从2010年的17%上升到目前的21%；而各地购物中心运营情况来看，沈阳、郑州、北京和成都的空置率分别达到24.3%、20.7%、12.7%和12.6%，而2011年这些城市写字楼空置率还停留在5%左右；工业地产空置问题也很严重，突出的表现就是，随着LED、光伏、多晶硅、风力发电等政府支持的高新技术行业走向产能过剩，行业盈利能力严重下滑，很多所谓的高新技术园区企业借楼宇出租收益来补贴经营亏损，做起了“二房东”。商业地产高空置率的另一面是回报率的不断下降，2012年A股上市房企中，除持有寸土寸金核心地段商业物业的陆家嘴和外高桥等少数房企外，大多房企租金收入/营业收入的比重平均在5%左右。中国房地产报统计，北京甲级写字楼毛收益率从2001年14%的顶点一路下滑到2012年的6.1%。

商业地产不存在住宅地产中才有的刚性需求、改善性需求，而且除少部分零散商铺炒作外，也基本不存在“低买高卖”的投资炒作需求，个体购买商铺的盈利模式主要表现为“购买-持有-出租-经营-回收”，单位需求空间要小于住宅地产。因此，即使是本世纪以来商业地产进入井喷发展期，其最终也必然要与居民收入、消费增长、实体工商业等完全对接。

不仅如此，对于商业地产运营软实力的要求要高于住宅地产。对于住宅地产，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。但商业地产却不同，如果没有一套懂商业地产运营的班子，没有发动资源完成“定位、策划、设计、招商、销售、经营”这套流程的能力，不仅无法兑现高回报，而且会出现招商困难、经营困难、回报率低甚至亏损等。这就是为什么我们经常看到，同处闹市，有的商业地产（如购物中心、综合体或底层商铺）人声鼎沸，而有的却门可罗雀。

但是，我国商业地产井喷式发展恰恰偏离了实体经济需求，对经营管理重视度也不够，反而一味地靠炒作商业概念来运营土地，最终通过套现来获得地价上涨收益。国内开发商一窝蜂地进军商业地产是2009年住宅类地产实施限购政策以后的事情。也就是说，驱动的直接力量并非是如城市化、老龄化、消费时代自然引致的需求，而是地产上行周期中诱人的增值收益。开发模式也千篇一律，大多数开发商靠一个项目设计图纸在不同城市和区域原版复制，没有自己独特的商业经营竞争力。即便是像万达、苏宁、SOHO、红星美凯龙等开发商，其在商业地产上的成绩很大程度上也是享受了地产升值的溢价，而非自身主业竞争实力或在商业运营和管理上的能力所引致。反观，麦当劳之所以被称为“拥有全球最大的商业地产王国”，并非是其具备跑马圈地的能力，而是其科学合理的快餐制造程序迎合了工业化、城市化时代快节奏工作和生活的需求，加上其知名品牌和自持、连锁经营模式在人口集聚方面极具竞争力。

中购联租售型商业房地产开发论坛上的报告显示，78%的国内开发商采取租售结合方式进行商业地产项目运作，这意味着近8成商业地产开发商已经抛弃了只租不售的模式，这就加大了商业地产后期运营管理的难度，造成招商品牌低端化、开发商、小业主与租户之间三重矛盾爆发、陷入纠纷、关门歇业情况时有发生。

由于外需长期回落、地产下行周期的开启、经济转型的困境、金融货币周期的反转等金融经济大环境的变化，可能将暴露和挤压商业地产泡沫，而由于商业地产与实体经济休戚相关，其过剩问题和泡沫的破灭也可能将先于住宅地产，这可能是我国去泡沫和去杠杆过程中亟待需要解决的问题。