郁亮：吃过地王的亏 万科不可能重蹈覆辙

资料图

原标题：郁亮:吃过地王的亏万科不可能再犯

6月底至今，万科在广州重庆上海三次问鼎区域单价或者总价地王。而就在半月前，万科总裁郁亮高调表示不拿“地王”。

“万科坚持不拿地王这个原则。我们宁可饿着，也要退出这种疯狂游戏。” 今年6月28日，万科总裁郁亮斩钉截铁地向媒体宣布。

之后的10多天里，万科连夺地王。

从6月底至今不到半个月时间内，万科分别在上海、广州、重庆拿下总价或区域单价“地王”合计支付地价款达到108亿元，其中重庆和上海的地块总价创年度新高。

外界因此质疑，郁亮为何“自食其言”？

紧接着，万科董事会主席王石微博上一句“暴风雨就要到来！”也引发无数猜测：万科是否因拿地王被约谈了？

那么，万科近期拿地举动是自食其言还是另有其因？是否看好后市房价上涨？土地市场又会发生怎样的变化？

“万科‘不拿地王’的策略并没有发生变化。”7月11日是， 万科有关人士向本报回应外界质疑说。

万科公司则表示，地价的高峰期已过，近期拿地并非看高后市；接下来地方推地会更多，四季度拿地机会更大。

万科定义的“地王”

郁亮6月28日宣称“不拿地王”时认为，5、6月份的土地市场存在过热现象，一些城市和区域如北京通州出现了“面粉贵过面包”，这是不正常的。为此，万科过去两个月在北京和广州等地的土地招拍挂中曾多次放弃举牌。

“现在万科不拿地王的策略也没有发生变化。”万科总部知情人士对本报表示，按郁亮等高管此前的观点，外界所说的“地王”，是指一个城市或者城市中的某一个区域，总价或单价创出新高的地块。

“事实上，总价很大程度上取决于项目的大小；在不动产价值的上升通道中，单价不断超过前期也不是什么意外的情况。” 万科公司高管曾多次表示。

因此，万科表示，它坚持用另一个标准衡量地王，即，“地王”是指对未来房价预期过高、只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目，也就是“面粉贵过面包”的土地。

以此标准衡量，万科表示，万科近期在重庆、上海、广州获取土地的决策依据，并不是对未来房价走势的过高预期，因此并不违背“不拿地王”的投资策略。

重庆江北区溉澜溪地块是重庆万科联合重庆保利于6月27日拍得，为郁亮释放“不拿地王”言论的前一天。万科方面解释称，该项目的计容建筑面积为123.7万平方米，由5个地块构成，其中既有住宅，也有商业，如果拆分开来，不可能被称为“总价地王”。

广州荔湾区地块，位于荔湾区白鹅潭商业中心，是一块商业用地，万科于7月8日拍得，拿下区域单价地王。项目总价约6.03亿元，计容建筑面积3.07万平米，周边可比的商业项目价格约5万/平方米。万科称，“相对于近期周边成交的可比地块，拿地成本实际上具有一定优势。”

至于上海张江项目地块，由万科7月3日拍得，刷新上海总价地王。万科对此解释称，该地块是近两年来上海市中环沿线出让的建筑面积最大的住宅用地，所在的张江高科技园区产业发达，居住需求旺盛，而住房供给相对不足，“根据万科PIE模型，从人口、基础配套、产业就业等各方面综合评估，项目目前的土地成本也是合理的”。

不过，对于万科这家市场化程度较高的公司来说，获取土地资源的途径更多依赖公开招拍挂，这意味着万科不得不拿一些价格较高的地块，并承担高成本开发的风险，“土地市场抄底非常困难，更重要的是‘逃顶’。”万科董秘谭华杰说。

“拿地是正常的企业行为，风险自担。”接近万科的人士表示，作为一家市场化的公司，万科没有后路可退，如果它觉得价格合理就买，如果地买贵了也只能自己承担。

“吃过地王的亏”

万科人士表示，万科最近所拿地块，都是之前关注已久的，公司做过谨慎严格的测算，并不是因为对后市非常看好，而是建立在一贯的成本和利润测算的基础上。

2008年之后，万科高管多次强调不拿地王，尤其是城中核心区域的地王。2008年当年，万科曾为三幅地王计提存货跌价准备，导致当年净利出现上市以来的首次下滑，为此管理层自罚当年不拿奖金。

“这一教训至今深刻，万科不可能再犯。”郁亮之前在接受本报采访时表示，万科是吃过拿地王的亏的，因此在拿地的成本测算上万科是业内最为谨慎的公司之一。

无独有偶，保利地产今年也未频繁出现在“抢地王”的名单上。保利地产有关人士对本报记者表示，一线城市的土地价格太高了，保利难以承受，今年也多次放弃举牌。

万科、保利的高管人士不约而同对本报记者表示，今年上半年出现多个单价地王，尤其是北京和广州，测算了之后都做不下来；从过往经验来看，在某一地集中拿地的风险很大。

最近的例子是远洋地产。知情人士介绍，远洋地产在2009-2010年间在北京接连拿了三幅高价地，受市场低迷和政府限价等影响，地王消化非常之慢，导致远洋地产现金流受到一定影响。

“万科拿地有严格的财务底线和风险管理。”万科董秘谭华杰表示，一个企业的拿地策略是否激进，可以用买地金额除以销售金额的比值来衡量。如果企业的拿地金额占同期销售额的比例低于40%，可以认为是相对保守，高于60%则属于比较激进。

万科有关人士称，从万科的情况来看，今年前6个月，公司新增项目的全口径金额占同期销售的比例为40.5%，处在正常水平的下限；如果把最近新增的重庆、上海、广州三个项目算成上半年的拿地，这个比例为53%，仍在正常范围内，属于一般补仓行为。

地价高峰已过？

与万科等身陷地王风波形成对比的是，近期各地出现一批集中退地王事件。

6月20日，雅戈尔公告退出2010年所拿的杭州申花地王，并拟计提4.842亿元资产减值；7月5日，南京市国土资源局发出公告，终止南京下关滨江2号地块出让程序。该地块是由中冶置业以56.2亿元获得，2012年的全国总价地王。

“这些都是房企资金链出问题导致的。土地市场并没有想象中那么火热，我不赞成盲目去炒作地王，大部分地王的命运并不如人们想象中那么好，收益率也普遍不高。” 中国房地产学会副会长陈国强对本报记者说。

“6月1日起，国内开发商很少出现高溢价率拿地的情形，拿地的单价并未很高，这与6月之前的土地市场形成鲜明对比，说明土地市场正在降温。” 北京中原地产市场总监张大伟分析说，6月之前北京、上海、广州等地出现多幅单价地王，拿地者也以中小型房企为主。万科、保利、中海外等豪强并未出手。

数据显示，6月全国40个大中城市居住用地楼面地价为3039元/平方米，环比上月下降12%。其中一线城市的楼面地价为5619元/平方米，是今年以来的第二低位。

此外，6月全国40个大中城市居住用地平均溢价率22%，较上月下降8个百分点。其中一线、二线、三四线城市平均溢价率分别为22%、16%、28%；环比上月分别下降了17、2、17个百分点。

多位业内人士向本报记者指出，土地市场既受土地供应的影响，也受住宅市场的影响。去年四季度，主要城市的土地供应力度大幅增长，成交也比较活跃，但地价并没有明显上涨。今年3、4月份，部分热点城市的住宅市场出现了暂时性的升温，连带着也刺激了土地市场的乐观情绪。

但是，随着住宅市场恢复稳定，对地价过于乐观的预期也会逐渐消失，不可能持续。而随着推地的增加，土地市场也会趋于降温。

从历年情况看，下半年的推地力度一般明显高于上半年，四季度才是推地高峰，因此未来地价逐渐降温是大概率事件，“我们更看好四季度时的土地市场机会。”万科有关人士称。

远洋地产总裁李明表示，北京目前地价过高，对于拿地后要做刚需住宅的企业会有很大的压力，他认为，北京地价下半年可能会下降。