尹伯成：当前征收房产税合理性的几点思考

尽管市场经济应当允许正常的房产投资和投机活动，但由于过去我国缺乏房产税，导致房产投资和投机过度繁荣。如果把房产税的功能仅仅局限于楼市调控，根据房价涨跌出台或调整房产税，一旦房价停止上涨或向下适度调整，岂不意味着房产税可以“偃旗息鼓”了吗？从这个角度看，引入和扩大房产税从根本上还难以抑制人们的投资和投机需求。相反，如果将房产税的基本功能定位于是为地方政府提供稳定的财政收入来源，不管楼市兴衰或房价涨跌，房产税总是要征收的，结果是将增加人们的房产持有成本。这一市场预期一旦形成，征收房产税将起到抑制投资和投机的调控功能，建立起楼市调控的长效机制。值得关注的是，楼市调控功能只是房产税的派生或从属的功能，建立在房产税的基本功能之上。如果主次颠倒，把房产税当作降低房价的大棒挥舞，房产税作为楼市调控的效果将大打折扣。

其次，征收房产税，还具有调节贫富差距的派生功能。开征房产税，政府可以要求富人以缴纳房产税形式调节其一部分获利，再通过建设保障性住房及其他形式转移或让渡给住房和生活困难的弱势群体，结果是可以起到调节贫富差距的一定作用。当然，发挥房产税调控贫富差距功能是有条件的，如果税率很低或不实行累进制，也无法有效发挥这种功能。至于怎样把房产税率定得适当、合理，关键看房产税的基本功能定位。从笔者对房产税定位于给地方政府提供稳定财政收入来源来看，估计这一税率即便相对合理，也不会定得过低。

再次，房产税可以引导居民合理住房消费，节约土地资源。居民会从自身利益出发，理性考虑自己该住多大面积和多大价值的住房。考虑到中国“地少人多”的国情，绝大多数城镇居民会选择居住中小套型的普通商品房或保障性住房，而不是追求住房越大越好。过去，人们之所以总是要求不切实际的住房消费，其重要原因之一是因为一旦购买了住房，可以不支付住房的持有成本。开征房产税，促使人们根据自己的经济能力合理安排包括住房在内的各方面生活消费，从而有利节约土地资源，有利于优化使用土地资源的高效利用。

征收房产税还需解决的几个问题

围绕房产税的基本功能，还有如下几个问题也值得思考

一是有关税收负担问题。其核心是开征房产税会不会增加百姓的税收负担。要让百姓消除这种忧虑，第一，应当规定人均住房消费免税额，其免税范围和程度在全国应大体统一，但也可因地、因时制宜允许存在适当差异。例如，假定上海市目前规定人均50或60平方米自住住房可免征住房税，就可以把约70%普通居民家庭排除在房产说征收的范围外；第二，超过免税面积一律征税，但税率可按人均超面积具体情况实现逐步累进制，如超20%人均面积的税率很低，超40%或50%人均面积的税率较低，超80%或100%人均面积的税率较高。这样，既可保证地方政府的收入来源，又可起到抽富济贫或缩小贫富差距的作用。

二是有关房产税开征步骤问题。由于房产税率涉面广，尤其会影响到相当多的既得利益者，在开征房产税的做法和步骤上必须慎重。房产税一旦全面铺开，虽说不能一成不变，但政策不可朝令夕改。就房产税开征而言，一定要“由点到面，由易到难”，经过试点再逐步推广。在税率设置上应当“由低到高”，逐步提高。另外，在房产税运行初始阶段，为减少阻力，可采取最简便易行的办法是“先增量而后存量” （目前上海的做法），但此做法不可固化，适当时候应当实现房产税从“增量”征收向“存量”征收过渡。否则，这不仅不公平，也难以发挥征收房产税为地方政府提供稳定财政收入来源的基本功能。

三是房产税全面开征时机问题。鉴于目前我国许多地方政府手中仍握有不少土地资源，土地转让大量收入，可以帮助城市建设和兴建保障性住房，另加一些征收房产税的技术问题尚未解决，有理由估计，当城镇可用于建造商品房的土地转让资源所剩无几时，或是对存量商品房全面开征房产税之日。尽管这一天目前尚未到来，但迟早会来到。

四是关于房产税的替代问题。房产税是将房地产开发环节和交易环节的税费转移到持有环节的税种，是对土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、营业税等相关税种的一种替代。但土地增值税等税种是房地产税而不是房产税，房产税开征可以替代印花税、契税等相关税费，但不能全部替代现行各种房地产税收。由于部分税费被替代（取消）了，一定程度上反倒可以减轻房产持有者特别是免征房产税家庭的税收负担。