北大教授：房价下来城市就没机会了

“房价压下来城市就没机会了”

记者：北京和上海等一线城市频现天价豪宅，广州也有出现10万元的单价，你觉得合理吗？

金岩石：什么叫合理价格，买卖即合理。上海的汤臣一品就应该卖每平方米50万元的价格，然后拿出三分之一的价格给穷人建房子。如何建立合理的住房体系？就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。穷人就不应该奢望买房，如果穷人也可以买房，那这个城市就是一个贫民窟。把一个城市的房价压下来，城市没有机会了，穷人都不来了。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。这才是关键。

记者：为什么一些越贵的产品卖的越好？

金岩石：高端物业之所以引得争抢，有四个原因：

第一，奢侈品定价概念。爱马仕的包是奢侈品，住房也有奢侈品。城市高端物业的价格由谁来决定呢？由塞纳河决定，由泰晤士河决定，全球77个金融中心，除了德国的法兰克福的房价不涨，所有金融中心的房价都是高涨。

第二，信用资产概念。豪宅不是房子，因为住豪宅的人是为了获得更多的机会，很多人是因为住的地方而改变了一生。

第三，投资概念。当把豪宅放在经济周期的波动当中，会看到豪宅的领涨抗跌，涨的时候比平均数快，跌的时候比平均数慢慢，比如香港楼价在1997年到2002年暴跌，这时候平均跌到50%~60%，豪宅跌了20%~3%，但是从2002年到现在，豪宅涨了5倍，而香港楼价平均值才刚回到1997年的水平。

第四个税收激发概念。将来一定要开征豪宅税，只要开豪宅税，豪宅的价格必然会涨。因为给你贴了一个标签，你是富人。涨了税你会心安理得地住在这里。重庆的房产税执行后，重庆的豪宅涨了10%。一个国家开征任何税收，都会导致征税和税收办法产生互动。当我们开征所得税的时候，意味着所得长期呈现上升趋势，开征豪宅税意味着豪宅也会上升。所以税收效益会激发房价进一步上涨，如果现在买了，三年后，出现了豪宅税，你的房价不会下跌，反而会上涨。

投资秘诀

要投资近水的

人口流入城市

记者：现在楼市的特殊时期，投资应该如何把握？

金岩石：三点要求。其一，圈内（中心区域）可以投资，圈外不可投。其二，有水的城市可以投，无水的地方不投。其三，人口流出的城市不投，人口流入的城市可以投资。选择投资哪个城市要看他们是否流动人口有1500万~2000万，是否有水，是否经济增长不错。可以选择的城市范围有三，就是三大中心，即大北京、大上海、大珠三角。另外，大成都、大重庆、大武汉、大西安、大沈阳也是不错的地方，值得考虑。

而高端物业投资有“三个中心”理论，一看是不是中心城市，二看是不是城市中心，三看是不是中心城市的城市中心。城镇化开始从50%向65%以上挺进，房价降出现“大城继续上涨，小镇相继暴跌”。决定城市房价，特别是是决定高端物业房价不是收入，也不是资金回报率，是单位空间面积的人口和财富之间的比例。城市化带来的人流、钱流、逐水流，让单位空间面积的人口财富比暴涨，房价自然上涨。

个人简历

1955年出生的金岩石，被海内外媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”。先后在南开大学，美国哈佛大学等知名大学深造， 代表作品《金岩石解读中国经济》。他是最先在华尔街从业创业的华人之一，所创三普证券于1997年在纳斯达克借壳上市，随后又创立三普投资、三普基金。2001年回国后，先后组建了中国首家合资证券公司——华欧国际以及中国首家合资基金公司——湘财荷银（现泰达荷银）。2008年加盟国金证券，任首席经济学家，同时兼任上海交大海外学院金融所所长，北大，清华，中国政法大学，浙大，中欧，中南财大等大学的EMBA教授。