韩世同：开发商疯狂拿地是否市场使然

昨天的土地拍卖宅地热、商地冷，但我对白云区拍出楼面地价2.8万元/平方米的地王，还是表示十分的诧异和不解。我比较同意邓浩志的估算，即每平方米2.56万再加上保障房和医疗设施的建设成本，的确地价要达到2.8万/平方米。

而且，我查了一下，这幅地块并不是在白云新城附近，而是在同和附近，而该区域恐怕目前房价还没有达到2.8万的价位。该区域目前仅有两个楼盘售价在2万元/平方米以上，一个是京溪板块君华开发的香柏广场，应该货量很少；还有一个是新天半山号称4万元/平方米，阳光家缘查不到该盘的预售证，按发展商名称查应该盘名是南湖山庄，预售证显示半年仅成交2套，售价为3.1万左右/平方米。而且这幅地块还要拿出超过7万平方米面积来建保障房和医疗设施，这样的条件下，房价怎么可能被任意拉高？

当初，富力曾在同和干休所地块创下过1.8万楼面地价的纪录，但该地块并没有进入开发阶段就收回了。这一次不知道最终结果如何，但我对该区域高端楼价的走势并不十分看好，除非拥有山景或湖景等稀缺资源，否则房价要达到4-5万元/平方米恐怕并不容易。

而且，地价就2.8万/平方米，建造成本和税费加起来，如果控制的不好成本可能就要达到4万元，还不要说是售价。而大约1-2年前，万科在白云新城萧岗地段仅以1.3万/平方米的楼面地价拿下一幅宅地，不需要配建，相比之下，孰优孰劣，不言而喻。如果都按4万来卖，你说谁的风险更大？利润更大呢？

我比较赞同万科不拿地王的主张，要有先见之明，在土地市场低迷或还未过热时就出手拿地，而不是等到土地市场热得发烫时才冒然去争去抢。佳兆业是我比较欣赏的企业，但如此疯狂的举措，令我对其决策判断和战略策略能力和水平有所保留。

如果这块宅地地价不是那么高，其实是比较适宜尝试开发养老地产的。不仅项目本身要配置医疗用地，周边也有南方医院这样的医疗资源，而且靠近白云山和南湖。但这一带属于城乡结合部，周边城中村的环境比较杂乱，城市化的程度还有待进一步提升。

昨天有媒体采访我时问道，该地块是否配建的保障房不需要在这个项目上用地，而是另外配地来建设？如果是这样的话，那我认为价格就比较合理，算起来楼面地价可能不用超过1.5万元/平方米。关键要看出让地附加的条件是怎样定的，希望国土房管部门能对此加以说明和解释。