地产三巨头泡沫之争 凸显楼市调控利益纷争

王石、任志强、潘石屹观点迥异

近日，“地产三巨头”万科董事长王石、华远地产董事长任志强及SOHO中国董事长潘石屹，罕见地在同一时间段表达了对中国楼市泡沫的看法。

其中，王石再度警示“中国房地产存在泡沫”，潘石屹虽然不否认楼市有泡沫，却认为“泡沫可能在三五年内会被消化”，任志强则一如既往坚持“中国房地产市场没有泡沫，市场要是有泡沫早就出现了”。

三人观点迥异的背后，凸显了业内对中国经济及楼市走势的巨大分歧。

泡沫之争

4月5日，王石在美国哥伦比亚大学出席会议时，重申了他早前接受美国CBS新闻栏目《60分钟》中的观点：“中国楼市存在泡沫，非常危险。如果破裂，将是一场灾难。”

而潘石屹在参加博鳌亚洲论坛时公开表示，尽管中国房地产存在泡沫，但随着城市化的发展，泡沫很有可能在三五年内会被消化。

潘石屹之所以作出这样的判断，是基于未来数年中国经济保持较高速度增长。他认为，目前中国经济发展健康，所以房地产市场也会健康发展；如经济衰退，GDP增速放缓至5%－6%，那么房地产一定发展不起来。

对于老潘的观点，任志强“坚决”予以反击：“（能消化的泡沫）不是泡沫，泡沫破了才叫泡沫，没有破就不叫泡沫。”

任志强认为，楼市调控就像搅动啤酒，会搅出一些沫来，这大概就是有人说的泡沫，但它显然是啤酒的合理成分。

“地方政府垄断土地，要不然就不卖地，要不然就卖高价。如果政府不改变土地供应制度，楼市就不会出现泡沫。”他进而反问：“如果买的人多，供应的东西少，怎么会出现泡沫呢？”

但任志强又称，中国的房地产市场属于半市场化，这种半市场化就有可能在部分地区出现泡沫。

随着“国五条”地方细则落地，“限购、限价”为主的行政化调控手段不断升级。业内普遍对这些行政手段的执行效果表示怀疑。有分析称，行政化调控的副作用将会加速房地产市场周期的恶性循环，并不能真正解决房价过快上涨的难题，风险延后并扩大的可能性将会增加。

关键指标存疑

实际上，关于中国房地产是否存在泡沫的争论，已持续了十年之久。

早在2002年7月，时任中国社科院金融所发展研究室主任的易宪容就曾挑起泡沫之争。两年后，知名经济学家谢国忠加入争论，使得论战掀起了更大的波澜。

2007年，王石曾公开表示房地产市场已经存在泡沫。王石认为，当房地产的价格上升速度长期快过居民收入的增长速度之时，泡沫便会产生。他曾判断当时的房价已上涨过快，并预言中国楼市泡沫会有破灭的一天。

楼市是否存在泡沫，实际上并没有一个统一的衡量标准，但业内人士认为，有几个基础指标非常关键，即房价收入比、租金回报率、房地产投资与房价增长速度、房屋空置率等。但是围绕这几个指标，业内人士产生了很大分歧。

对于最关键的指标房价收入比，国际惯例是在3至6倍。有报告称，北京、上海等大城市的房价收入比早已超过12倍以上。

王石近日对“中国楼市存在泡沫”的表态，与他认为中国目前房价收入比过高的判断不无关系。他举例称，上海的普通居民买房需要支付的房款可能是其收入的45倍以上。

但商务部研究院对外贸易研究部副主任金柏松分析，中国人拥有相当多的“灰色收入”，在计算房价收入比时，如果不计算这一部分，就不实事求是。“这些年房地产市场价格的走高是由非常现实的购买力决定的。”

至于另一衡量楼市泡沫的指标房屋空置率，尽管存在数黑灯、查电表等统计方法，但由于缺乏权威数据，至今是一笔“糊涂账”。

多年来，官方一直回避公布房屋空置情况的相关数据，有报告称，一线城市存量房空置率在2010年已超过20%，多个二三线城市近几年的房屋空置率也在持续攀升。

此外，链家地产、满堂红等机构数据显示，2012年北京、上海、广州的二手住宅的租金回报率分别约在2.3%、2.5%和3.1%，处于较低水平。

“楼市泡沫是否存在，大家已经心中有数。目前应关注泡沫在新一轮调控下将如何变化，是越吹越大，还是会消化。”一家华南房企市场调研部负责人告诉记者，这是他所接触的开发商的普遍心态。