叶檀：房地产市场分化 楼市调控或将更困难

“因为国五条而离婚，那说明把财产看得比婚姻重。其实，没有一个地方政府真心希望房价降。投资房地产看城镇化，看人口，看资金，最后看央行。”中国地产大河研究院约知名财经评论家、财经专栏作家叶檀与大家深度交流，共同解读城市人居及郑州房地产现状、前景，3月30日上午在思念·果岭国际社区举行，活动由中国地产大河研究院主办，尔雅企业家读书会、黄河大观联合大河楼市共同承办。

无关调控房价该涨还是涨

“国五条中的20%个税完全不专业。”面对目前每天被瞩目的国五条细则，叶檀有自己的看法，她认为，供求关系决定房地产市场是个谬论，房地产市场的涨跌是由货币发行量所决定的，可以预料的是，成倍增长的货币必然推动房价的上升，过于宽松的货币政策将造成资产泡沫。货币发行量几年之间上涨了几倍，房价也随之上涨了几倍，没有杠杆就没有高房价。

目前对于调控而言，叶檀认为，最困难的是房地产市场已经产生了分化。包括广州、深圳在内的一线城市，是去年以来的房价上涨热点区域，其他沿海城市如厦门等城市，房价也处于急速上升的通道之中。与此同时，鄂尔多斯、温州等城市的房地产价格大幅下挫，已经导致当地的金融链条出现裂缝，银行的呆坏账上升。面对急剧分化的市场，需要的是不同的调控手段，在保持当地市场稳定的同时优化结构，增加保障房供应，抑制投资投机需求的过快增长。

牛市中20%会转嫁给购房者

“前段时间国五条广东细则出台。这一细则是含糊的，我甚至觉得这只能算是‘粗条’，这个‘粗条’里充满了立即、过快、严格等难以定量的词汇，给实际操作增加了难度。在最惹人关注的个税上，甚至没有提及20%这一数据，只是表示严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定，我很难理解，新政中20%是政府的规定，而以往按照原交易总房价1%的税率进行征收也是国家明文的豁免规定。我就想问问广东的朋友，你们理解得了吗?”对于率先出台国五条细则的广东太过模糊，叶檀表示了极度的不理解。她表示，其他限地价、竞房价、增加保障房等措施也是老调重弹，只有两条是明确的：广州、深圳、珠海、佛山市继续严格执行住房限购政策;年底地级以上城市房产信息联网，为未来实行统一的税收打下基础。

“新政征收20%的个税严格执行，不会推高房价，可以肯定，即使没有20%的个税，房价该涨的地区照样会涨。”叶檀认为，房价主要由货币、收入、通胀预期推动，而不是由税收推动。如果我国的货币发行量居高不下，房地产依然会作为居民主要的避险品种受到青睐，在房地产牛市中，20%的税收将作为固定成本转嫁给购房者，在房地产熊市中，20%将成为卖家的成本减少卖家的收益。国五条推向市场后，各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续，而非因为征税导致的房价上升，相反，一旦20%的征税真正落地，各地房地产市场二手房交易将进入一段时间的真空期。

房产税或很快出台

全国联网明年6月完成

“开征房产税已经多次进入全国人大的报告中，今年的人大报告中再次明确地提出了要尽快实施房产税制度的要求。而前几日国务院办公厅在下达的通知中明确表示要在2014年6月底之前建立不动产统一登记制度，这个我想就是有助于推动全国房产的住房信息联网，能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况，为房产税的全面征收提供了条件。”

根据国务院办公厅3月28日发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，要求各地区、各部门用3年至5年时间完成《方案》提出的各项任务。其中2013年完成的任务共29项，2014年完成的任务共28项，2015年完成的任务共11项，2017年完成的任务共4项。根据通知要求，中国将实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。