龙湖吴亚军：地产仍有机会 要小心操作

龙湖董事长吴亚军

龙湖地产(0960.HK)2012年录得核心盈利54亿元，按年升20%，物业开发毛利率则按年跌0.6个百分点至39.7%。首席财务官韦华宁指毛利率下跌归咎于近两年楼价受压，预计今年可供结算的销售毛利率将进一步降至25%至30%，至2014年再逐步回升。

2012年龙湖录得合同销售额401亿，按年增4.9%，超额完成390亿的销售目标。首席执行官邵明晓宣布2013年合同销售目标为460亿，较2012年销售目标升18%，较2012年实际销售额增15%，邵明晓指新订的目标属稳健考虑。

调控成为常态

董事长吴亚军3月15日在香港举行的业绩会上表示，“国五条”会激发短期内的恐慌性购房情绪，又强调支持政府调控，认为长期利于行业整体的健康发展。

“我们有个基本判断，就是若房价快速上涨必然会遭致调控，这是常态。”吴亚军指，“国五条”出台是意料之中，因房价又有上涨势头，“行业内总觉得政府会做点什么”。但她认为，政府会保护基本的置业需求，又强调房地产业仍有机会，只是地产商要小心操作。吴亚军指自从中央调控地产后，已将龙湖大部分产品的目标客户转为刚需和初次改善需求人群。

深耕一二线

龙湖去年以6月底首次在福建厦门拿地，迈出进军华南第一步。邵明晓指龙湖未来会继续在一二线城市开发，并考虑进军东部和中部省会城市，尤其青睐产业机构合理、宜居和对周边有凝聚力的城市。吴亚军补充指若发展商拿地情绪过于高涨，则会暂停拿地，“现在公司的土地储备已超过3900万平方米，不是一定要进军新城市”。

现时龙湖共有土储3952万平方米，平均地价成本为每平米1964元。去年共拿地17幅，累计891万平方米，其中68%的土地位于一二线城市。韦华宁指因为集中在较淡的3月至10月拿地，平均土地溢价率仅为8.7%。

今年龙湖有52个项目供销售，13个为全新推售项目，分布在重庆及成都。

资金方面，投融资中心总监张艳指预计2013年销售回款约为410亿至420亿，租金收入6亿。土地款约为130亿，建安费210亿，销售成本、综合开销及行政管理费用28亿，利息支出25亿，税金约65亿。