专访首创刘晓光:资本高手行侠地产江湖

新华房产：城镇化是否会助推房价上涨?

刘晓光：这个问题应区别看待。从长期来看，特大城市周边城镇的房价肯定是上涨的。大城市房价本来就高，如果周边城镇建设起来，比原来的基础设施、产业构成、服务功能都要好，价格肯定就上来了。对于中等城市周边的小城镇，房价应该不会有太大的上涨。

但对于新出现的小城镇，地价和房价会比原来的价值要提升。原来是一个村落，现在成了一个新兴小城镇，它的基础设施投资、产业投资、服务功能投资、住宅投资将付出巨大成本，那么房价自然会比原来高。

新华房产：国五条发布后，引起市场强烈反响。你认为它对未来房地产市场的影响是什么?对于近几年的房地产调控，你做有评价?如何看待房产税问题?

刘晓光：国五条应该是调控十年来比较“犀利”的一次，一是显示政府的调控决心，二是可能会改变房地产市场未来的预期，对当前房价上涨也会有抑制作用。但无论是增税、限购还是提高二套房的资金成本，我们可能还是走了一条抑制需求的道路，而不是更市场化的办法。下一步应该从改善市场供求、增加市场供给这个思路来考虑。

十年来的房地产调控对抑制房价肯定有作用。十年当中有九次大的调控，总的目标是围绕着将房价控制在合理范围内，但并不是打压房价。十年间，市场一直在波动，一会经历“春天”，一会经历“冬天”。这可能跟我们的土地制度、税收制度、资金供应情况有关。因为房价构成要素是地价、资金成本、税费、人工，这些要素变动很大，房价也会变动。我的感觉是，调控动用了很多经济手段、行政手段，是有成效的，但市场波动也是比较大的。

房产税不能说是一个调节房价的手段，还达不到这样的作用。从理论上讲，征收房产税后，囤房炒房的人会卖房，但只能调节存量房中很小的一部分，市场上还存在大量的刚需和改善型需求。真正改善供求关系要加大土地供给、房屋供给，最后走向市场平衡。

不过，有些城市永远难以平衡，像北京、上海这样的大城市，城市价值、城市功能太优越了，全国各地收入稍微高点的阶层一定会选择在这里买房，为了养老、教育、医疗等需求。所以大城市的资源还是稀缺的，北京四环内已经没有地了。供给与需求之间的差距造成了房价上涨。所以在特大城市，对收入低的群体应提供保障房，而对收入高的群体应该市场调节。

新华房产：你对2013年房地产行业发展有哪些判断?

刘晓光：去年10月份我提到，2012年是“冬天里有春天”，2013年春天会来，但是“春天里有冬天”。当时的看法是全年呈现稳定上升的情况，房价会上涨10%左右。但现在情况有变化，3月份出台了国五条，下一步对房价的预期要看国五条细则的实施。前几天，住建部副部长长齐冀说，国五条的意义在于对房价调控的预期管理，在执行中可能出现区域性差异。可能要根据这个判断今年及未来一段时间的市场情况。这种情况下，地产商应该自律，在稳定房价上做出一定贡献，不能市场一好就猛涨，市场一坏就无所适从，应该适应宏观调控的环境。

新华房产：2013年是首创置业上市十周年，十年来，对首创置业至关重要的、你印象最深刻的事件是什么?对于十年来的发展历程，你有何评价?

刘晓光：上市肯定是最重要的事件，因为改变了公司治理结构。从一个普通的公司变成了公众上市公司。约束机制、动力机制、治理结构、融资通道完全不一样。印象最深刻的有三件事，一是企业上市与资本市场的好坏息息相关。当年上市我们差点没上成，遭遇SARS和宏观调控，还有资本市场大跌。这种条件下，首创置业能够上市就是一次考验。当时SARS肆虐的时候，飞机上就两个人。发行商对你说“你上不了市了，回去吧”。我们通过很多渠道仍然坚持上市。这件事给我的印象很深。

二是投资者构成变化很大。很多大的国际投资者、基金持股，通过国际上金融机构融资， 融资通道更多样化。

三是转型。发展过程中出现了几次转变，一次转变是从北京走向全国，另一次是从单纯的住宅向产业地产、商业地产、旅游地产、地铁上盖地产、教育地产转型。

首创置业上市比较早，融资量稍小，但它最先走到了国际资本市场，在治理结构、国际化的融资方式上可能比别人构建的更扎实。

新华房产：在近日的业绩会上，首创置业表示会提高周转速度，这也是当前调控下很多企业做出的选择。作为开发中高档住宅及商业地产的发展商，首创是否也可以高周转?首创的高周转会体现在哪些方面?

刘晓光：所谓高周转一是拿地后快速开工，二是项目能迅速销售出去，三是规模化，一个项目高周转也没用，如果二三十个项目周转速度快，资金周转率就会提高，收益也会提高。

只要是在优质城市、优质地段，价值高一样可以实现快速周转，今年首创也会坚持这一基本策略。另外，首创也会坚持长线持有、中线运作和短线运营相结合的策略。有的项目体量小，可以“短平快”、有的需要持有物业，这需要匹配。首创长线持有的是优质地段的商用物业、旅游度假物业、地铁上盖物业，还有文化地产物业。

新华房产：今年首创置业有哪些发展目标和计划?

刘晓光：第一是抓紧销售，快速周转;第二，要在优质地区，增加土地储备，今年会偏重在一线城市拿地，我们刚刚获得了北京丽泽商务区地块，拟建大型商业综合体，未来还要争取优质城市的优质资源。第三，要加快把地产和其他产业嫁接，比如商业地产、旅游地产、地铁上盖地产等，这些产业地产更有发展前景;第四，加强融资方式的创新，拓展多元化的融资途径，打通国内和国际两个资本市场。去年11月发行了20亿的人民币担保债券，最近准备跟美国摩根大通设立首创置业的基金，从融资角度探索创新资本结构。

新华房产：近期，首创置业在佛山和湖州的项目做了一些调整，据此外界认为首创的奥特莱斯事业遇到困难。你如何回应外界的质疑?

刘晓光：奥特莱斯的难点不在于开发，而在于与国际化的品牌运营商合作。成功与否关键看四条：一是有没有国际运营商共同合作，二是有没有长期的货源渠道，三是国际品牌的数量品种，四是折扣价格。首创原来是跟中国基建合作组建公司，但后来在运营中出现一些问题。每做一个项目可能需要三四十个亿资金，首创置业资金实力没有问题，但其他股东的资金可能供应不足，这样会稀释股权。所以我们做了分割，主要是为了解决投资能力的问题。北京、湖州、昆山的项目由首创置业独立运作，广东项目由他们运作，海南项目共同来做。

为什么一直没有开业?奥特莱斯前期运作很复杂，涉及到货源、价格、折扣的确定。主要是想准备得更充分一些，如果品种很少、价格很高，实际上是失败了。北京、佛山的项目5月份开业，湖州、海南的也会很快开业，昆山项目仍处于前期建设当中。

新华房产：房地产业界有一个说法，如果要评出一个顶级的江湖大佬来，非刘晓光莫属。你如何看待自己的这一“江湖地位”?对于自己的好朋友任志强、潘石屹、王石等企业家，如何评价他们?

刘晓光：江湖地位也称不上吧。可能因为我在房地产行业呆得时间比较长了，从90年代初期就接触这个领域，到现在有20多年的时间了。其次是是我们在金融创新上比其他企业做得早一些、快一些。最后是人脉，地产界的很多企业家跟我是朋友。任志强的华远集团，我们也是股东。我想主要还是信誉、品牌、人脉和创新的意识，使我们能够在这个行业立足。

任志强是一个很优秀的地产商，铁骨柔情、直率、观点犀利，他的喜怒哀乐都会表现出来，同时他也是一个有着很强社会责任感的企业家，像他那样能够那么深入地研究去宏观经济政策是很难得的。

潘石屹是一个很好的商人，他的策划能力、营销理念，一般的企业家比不了。我觉得他是一个小天才。

王石是一个很有个性也很有原则的地产商，很执着，专业化程度也很高，在地产界应该是一个大家了。

新华房产：最近SOHO中国被曝出是纯外资身份，你有关注吗?

刘晓光：股权的变动不是这一家企业，股权放在国内还是国外，这是企业发展运作的一个方式。项目在中国、股权在国外设置，像这样的公司很多。

新华房产：您的老朋友任志强最近抨击国企，你和他有不一样的观点，当年也提出了“新国企”的看法。回过头看，你对当年的提法有没有新的诠释和解读?国企未来改革的方向是什么?

刘晓光：他在一个会场上跟我捣乱，任志强的华远也是国企。任志强说国企不应该存在了，我觉得不对。第一要了解中国国情，第二，中国是拥有国企数量最多的国家。60多年来，国企起到了支撑经济和脊梁的作用，不是你想消灭就消灭的。当年我提出“新国企”，北大、清华教授说我反动，国企就应该早死和晚死。新国企新在哪?当时提出新在观念上、新在体制上、新在机制上、新在商业模型上，新在是否融入全球经济一体化之中。到今天，我仍然坚持要创造“新国企”。一是从产权制度上改革，产权多元化，走混合所有制道路。二是在治理结构上，要让它真正有约束机制。三是新国企要与世界级企业竞争，能参与到世界经济链条中。

当然很多体制问题不是那么容易解决，但这是一个方向。我提倡下一步改革的方向就是混合所有制，不是纯国有，也不是纯私有，有国有股、外资股、个人股，还有国际资本，这样约束力就更强。

新华房产：除了首创，您投入精力最多的是阿拉善生态协会，很多企业家也是由于您的大力邀请才加入的。你如何看待企业家的社会责任?

刘晓光：我一直认为，企业家应该追求两个奖章，一个是金钱的奖章，一个是社会的奖章。我们每一个人都面临着环境恶化问题，但谁最有能力治理环境?首先是国家、其次是企业。企业有财务能力，有组织策划能力，老百姓可以从个人做起。

成立阿拉善的目的是动员一个阶层，整体进入到环保领域，是非常有意义的事情。这也是中国企业家社会价值的一个具体体现。有了物质以后你到底追求什么，企业家应该有更高的价值观和精神境界。

从中国梦来讲，物质方面是汽车、房子、家庭旅游、社会保障等。精神层面应该追求追求向上的、为社会服务的理念。更多的企业家应该具有使命感、责任感，企业家动员起来加入环境治理，这一过程对国家、对民族都是有好处的。