顾云昌:20%个税对房地产市场有威慑

嘉宾专访

两会前夕，国务院出台“新国五条”调控细则,中国楼市将迎来怎样的风云变幻?城镇化已成为我国经济发展的重要战略，房地产未来将发挥何种作用，呈现何等景象?带着上述问题，记者采访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌。

调控

从长远来看房地产市场将保持平稳

成都商报：在你看来，“新国五条”政策将给市场带来什么影响?新房、二手房、商业在交易量、价格走势上会出现什么变化?

顾云昌：“新国五条”出台的背景是前两个月房地产无论是开发投资，还是新开工面积，特别是房地产销售面积都出现了较大幅度的增长，尤其是商品房的销售面积，同比增加49.5%，销售额增加了77.6%，去年销售面积只增长百分之一点几，新开工面积原来是同比下降，现在转增。

“新国五条”的出台主要是针对热点城市，强调严格调控执行原有政策，强调增加供应量。关于影响最大的所得税政策，本意是遏制投资、投机性需求，其20%个人所得税的税率过去也提过，只是没有依照此执行，但是这次对全社会二手房市场在客观上造成了极大震动，在北京、上海这样的城市，交易场所出现了排长队现象。不过，等各个地方的政策细则出台后，相信一切会平稳下来。从长远来看，有理由认为房地产市场会保持平稳，今年上半年房价可能会往上走，下半年会平稳下来。关于个人所得税的政策，相信会对市场有一些威慑。

成都商报：据公开数据显示，2012年，在限购、限贷等严厉政策的调控下，一二线城市房价仍然上涨，有的涨幅超过两位数。在你看来，房价一直高居不下是什么原因?

顾云昌：房价居高不下的原因还是因为供求关系，一二线城市需求量远远超过供应量，这是市场规律，需要承认，为什么会出现这种情况?我看到前两个月我们的个贷增长比较迅速，说明银行保证了买房者的贷款需求，资金方面有保证。根本原因是被压制的刚性需求的释放。

在一二线城市，有些人没有购房资格，在经过两年之后，获得了购房资格，还有就是政策执行得不严格，没购房资格的人通过一定办法也拿到了房子。供应方面，由于几年来市场低迷，很多地方土地供应量都没有完成目标，造成供应不足，这些都导致供求关系紧张，继而导致房价上升。

成都商报：随着楼市调控深入，你觉得未来房地产市场的走向会如何?是不是意味着只有刚需才能成就现金流?我们发现，2012年，许多高端项目和写字楼项目都没有走红。

顾云昌：这两者之间没有可比性。商业地产、写字楼与住宅完全是不同的产品，市场也不同，一个供居住，一个供经营，住宅市场一直在调控，政策原因造就了市场走势，商业地产没有政策调控，它更多的是根据宏观经济变化而变化。供应方面，限购以后，很多房地产开发商都转向商业地产，供应方面应该是增加了，商业地产还是按照市场规律来做，商业地产这两年发展很快，的确也有很大的市场份额，商业地产综合体的概念在中国也一下子就火爆起来了。但是，我们必须看到，在商业地产当中，其实已经有很大的陷阱在等着了，有人可能会吃掉陷阱，也有可能掉到陷阱里。

中国

楼市

即将吻别黄金时代未来仍有白银时代

成都商报：2012年，中国楼市出现大逆转的行情，许多房企超额完成任务，其中，万科、中海、保利同时进入千亿俱乐部。你认为，这种情况是否会在今年发生?

顾云昌：房企在调控背景下经历了更多考验，适应政策变动的能力在增强，整个行业保持了相对稳定的发展，我们发现房企出现两极分化，前50强、100强的房企销售占比提高，这就表明还有很多企业可能销售得不好，面临被合作，被兼并。

我认为，这对行业来说是好事。把资源集中到强和大的企业，可以提高效率，对整个社会的产品质量也有好处。目前看来，企业数量还是很多，还没有哪一个企业可以在某一个城市形成垄断，因此现在提高集中度是好事情。

成都商报：在你看来，中国房地产市场未来十年的发展趋势是什么?

顾云昌：快速城镇化过程中，房地产还有很大发展空间。我个人感觉，中国房地产市场要吻别黄金时代了，现在房地产市场正在发生变化，过去的供不应求变成供大于求，而且我认为买方市场才是一个健康的市场，才是一个竞争加剧的市场，才是能提高速度的市场，才能使房价性价比提高的市场。但是竞争加剧，利润减薄了，我们不可能依靠土地的升值，房价快速上升来获得利润。

我相信中国的房地产还有白银时代，我们城市化进程还早着，随着我们国家经济结构的转型以及消费的升级，必然会产生对房地产的需求。经济结构的转型，包括地区之间的差异，城乡之间的差异，发展方式的差异，还有消费结构的转型这些都会使得房地产仍然大有可为，所以特别需要说明的就是，白银时代不是铁锈时代。

成都

楼市

相对一线城市较平稳楼盘品质提升比较快

成都商报：这几年，你经常来成都。我相信，你对成都楼市也比较了解。在你看来，成都楼市的发展现状如何?房价有没有泡沫?

顾云昌：相对北京、上海来说，成都楼市比较平稳，成都楼盘的品质提升比较快，不亚于一线城市，但比起三四线城市要好很多。我们判断一个地方楼市，主要是看什么原因导致了这个地方的购买力，什么原因导致了这个地方楼市的供应。应该说，在这几年调控的背景下，成都楼市还比较健康。成都现在的房价，可能有些老百姓还是买不起，但相对一线城市来说，还是要好一些。

成都商报：你是否会考虑在成都买房?如果要买的话，你会选择哪个企业的项目?

顾云昌：哈哈。我不可能在成都买房，第一，我在成都没有买房的资格，第二我也没有实力在成都买房，现在投资性买房的收益可能在未来十年会很少。

但是如果有朋友要去成都买房的话，我还是建议去买一些品牌房企的房子。至于哪些是品牌房企，恐怕大家都知道。买品牌房企的房子不至于烂尾，品牌也有保证。另一个考虑就是和自己居住的地段有关系，上学和工作等都会决定买房的地段。另外要考虑的还有资金实力。买房是由许多因素决定的。