余丰慧:二手房成交井喷"国五条"执行需精细化

◎余丰慧

“国五条”细则出台后，有两个现象引人关注：一是被媒体放大的所谓离婚潮，目的在于规避二手房交易差额20%的个人所得税；二是不仅一线城市二手房成交激增，二、三线城市二手房交易量都在快速攀升。

从供需上分析，出现了两种不同的市场心态：一种是受二套房首付款比例和利率提高预期的影响，一些购房者开始恐慌性入市、寻求合适的购买对象；另一种是受二手房交易按差额征收20%个人所得税影响，二手房或者多套房拥有者开始恐慌性抛售、快速过户。总体来说，二手房供给大幅度增加，促使近期二手房买卖双方态度也有所转变。由于供给增大，二手房价格开始平稳。

这说明无论房地产业已经获利者如何忽悠甚至反对“国五条”细则，事实已经证明这是对症下药和非常有效的调控政策。细则中的限购升级、二套房贷从严、二手房交易案差额征收20%个人所得税的目的都是为了遏制以投资投机为目标的购房行为。如果房产税试点扩围，那么，从住房的交易环节、保有环节，采取信贷、税收等经济手段较大幅度增加其成本，以遏制投资投机性需求，这个调控思路是完全正确的。

需要清醒的是，目前二手房成交量井喷，主要是在20%所得税征收政策刚刚公布和具体实施以前这个空档阶段预期导致的结果。买卖双方都想赶在具体执行落地之前完成买卖行为，以规避20%的税收。同时，一个现实现象是，城市里工作几十年的职工，加上房改房、单位集资房和商品房等，大多都有两三套住房。这些住房大多都不是为了投机，甚至不是投资所为。征收20%个人所得税政策出台后，也引起了这部分人的恐慌，许多人也都开始或者准备出售。从而造成目前这个阶段性、短暂性的二手房集中出售的井喷潮。

一旦按差额征收20%个税政策落地，市场反映究竟会怎样呢？二手房销售大幅度减少？20%个税转嫁给买房人承担？进而推高二手房价格？使得需求一股脑涌到新房销售市场，推高新建住房价格？我们不但要分析观察，更要有应对之策，特别是保护购房人和刚性需求。

一个消息引起笔者注意。住建部副部长齐骥接受媒体访谈时说，40个重点城市的住房信息基本上已经联网；将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，将严惩不贷，国家将会出台保护购房者利益的措施。齐骥的分析是有道理的，首先所得者赋税，就像工资的所得税，谁拿到了经营性收入谁去支付这个所得税。将所得税转嫁给别人，是涉嫌偷税漏税的违法违规行为，是应该负法律责任的，这与住房交易税是有本质区别的。但是，如果发生了这种转嫁现象，也是暗地里进行的，查处起来非常困难，“严惩不贷”将可能落空，保护购房人利益也可能成为一句空话。

笔者以为，齐骥的话语最少也释放出两个信号：一是二手房交易按差额征收20%的个人所得税肯定要落地，所谓的保护购房人利益只是严惩“转嫁”者而已，而不是不征收20%个税。这个必须明确。二是可能会出台保护刚性需求的一些措施，比如：自住、唯一、五年以上住房出售免征20%个人所得税等。

笔者建议应该在两点上再放宽一些：一是小户型住房更换成大户型住房的改善型需求应该免征20%个人所得税；二是由于工作调动，由一个城市转到另一个城市，卖掉原工作地住房，在新工作地购房，应该免征。这就要求二手房按差额征收20%个人所得税政策在操作层面，必须精细化实施。