赵松:房地产调控需要配套机制的跟进
2013年03月13日 09:32
来源:21世纪经济报道
新城镇化建设,与2013年全国两会前新版国五条出台,让新一年房地产走向捉摸不定,而土地市场的走势,又将呈现一幅什么样的情景? 全国政协委员、中国土地勘测规划院地价所所长赵松对本报表示:“我们通常对于
新城镇化建设,与2013年全国两会前新版国五条出台,让新一年房地产走向捉摸不定,而土地市场的走势,又将呈现一幅什么样的情景?
全国政协委员、中国土地勘测规划院地价所所长赵松对本报表示:“我们通常对于城镇化的思维逻辑是——城镇人口比例上升,从而形成的各种城镇土地需求上升,由于土地资源极度稀缺,供需矛盾加大,进而导致地价上升。”
“但在我国的现实背景下,这个逻辑链条还存在弹性空间。因为对土地的需求并不一定都要用新增建设用地来解决,我国现在的土地利用强度整体并不高,很多城市内部,可盘活,提高集约度的空间还很大。”赵松表示。
而两会之时,政府工作报告回顾过去五年工作时指出,坚持搞好房地产市场调控不动摇,遏制了房价过快上涨势头。
赵松表示,无论是“地市”还是“楼市”,调控中强大的行政限制政策确实能够在一定时期内取得效果,但2012年年底以来的楼市回暖也给予我们警示,即:没有配套制度、机制的跟进,单纯的行政限制效果难以长期持续。
连续调控的成效
《21世纪》:从2010年开始,国家在房地产领域的调控一直持续,就你的领域来看,这些调控是否收到比较好的成效?
赵松:2010年至今,房地产领域的调控主基调未变,限购、即贷等行政干预措施仍在持续,2012年,中央政府也多次向市场释放“坚持房地产调控不放松”的政策信号。
尽管如此,从根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据进行测算分析,去年下半年以来,一二三线城市的新建商品住宅价格,整体进入上升通道,热点城市年底房价涨幅及市场的热度接近2007、2009年的水平。
但是根据国土部对105个主要城市的地价监测数据反映,住宅地价年度增幅处于近十年来的历史低位,仅略高于2008年。
原因是多方面的,一则商品房市场上,房屋需求市场规模仍然较大,楼市调控政策的效应减弱,公众对调控的信心不足,供需矛盾难以缓解。
而在土地市场,随着调控的增强,各地直接调整土地“招拍挂”出让市场中的竞价机制,有的在卖地过程中设置了竞价“涨停板”,有的直接取消或暂停热点区位、优质地块的供应。所以市场上的“高价地”信号减少,相对稳住了地价的整体形势。
《21世纪》:因为担心高溢价地出现,在土地出让方式上,地方在2012年也出现了一些各自的调整,也是行政方式居多,是否符合市场逻辑?
赵松:至于土地出让方式的变化,这符合当前房地产调控的要求,但我并不赞成用过度的行政措施干预土地市场机制,例如停售优质地块,强行将优质地块与劣质地块搭配出让等。
因为人为使市场价格信号弱化、模糊,虽然能暂时在一定程度上缓解局势,但从长期来看,反而不利于各方对市场状况进行清晰判断,也不利于管理部门做出科学决策。从大方向来看,以市场为主导的地价形成机制是这几年一直强调的,也是深化土地有偿使用制度改革的必然要求。
而最近刚刚出台的新版国五条虽再次强化了若干方面的调控措施,但在涉及制度、机制层面的内容仍需要有明确具体的落实要求。
城镇化:地价会保持波动上升
《21世纪》:影响房地产市场及土地市场的还有更重要一点,就是城镇化,会不会继续延伸为一场地方权贵的圈地运动,其对地价有何影响,政府应该如何规避?
赵松:关于上述问题,我认为首先应正确认识和理解城镇化,城镇化不是造城运动。城镇化的过程要尊重客观规律,以经济为基础,与产业发展、资源环境相适应,引导人口合理布局。
无论是党的十八大报告,还是温总理刚刚作的政府工作报告,对城镇化的要求都不在于“快”而在于“好”。
随着征地范围的缩小、集体建设用地流转的有序开展,城乡一体化的土地市场建设等制度机制的变革,会有部分用地需求由集体土地分流,也可以缓解一部分城镇内的土地供需矛盾。
至于地价,供需情况是它的重要影响因素,此外,我国的经济发展具有良好的前景,总体来看,在城镇化的过程中,地价也会保持波动上升的态势。
《21世纪》:城镇化进程中,另外一个重要课题是如何维护失地农民的权益,政府应当如何能保证到农民的合理权益?
赵松:保护农民的土地合法权益,核心是赋予集体土地与国有土地平等的法律地位,具体就体现在权能及权利上。因为土地是集体经济组织和农民最重要的财产之一。
关于如何测算征地补偿更为合理,我认为应放在补偿安置的大制度框架下综合考虑,才能既体现公平、公正的法律精神,又有利于培育农村土地财产意识和集体土地价格体系,同时还能保证失地农民的长远生计,使农民分享社会经济发展带来的增值收益。
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