马光远:应尽快打破房地产信息黑幕

原标题：[个论]马光远专栏:应尽快打破房地产信息黑幕

经济人

马光远专栏

对中国这么一个市场化程度严重不足的房地产市场而言，在市场管理、市场交易、土地制度、房价统计数据等一系列基本制度方面存在严重残缺，并导致种种的乱象，但在整个房地产市场，最大的乱象却是信息的极其混乱和不对称。就信息的公开和透明而言，中国房地产市场就是一个十足的“柠檬市场”，无论是在房价的统计、住房的基本供应量、开工面积，还是在基本的销售数据以及房地产信息的联网方面，都存在着信息的严重残缺不全和虚假等情况，可以说，整个房地产市场的链条都存在严重的信息不对称：

首先，政府的供地信息不透明。政府的年度建设计划、保障性住房的建设计划、土地出让年度计划，要么残缺，要么根本不公布。2010年，为了强化房地产调控，国土部强行公布了2010年的土地供应计划，但也只是公布了一个大数，具体的供应计划如何，土地存量有多少，囤地的情况有多严重，除了研究机构的估算之外，政府从来不公开，造成了土地越来越少的假象。

其次，开发商是市场信息垄断者之一。开发商在取得某一特定区域的开发权后就事实上成为了这一局部地区在特定时期的唯一产品提供者，利用信息的不对称分期滚动开发、炒作概念、提高房价、捂盘惜售等情况比较普遍，导致房地产市场完全成为一个信息很不透明的“柠檬市场”，开发商有绝对的话语权和定价权。

第三，房价统计指标混乱，统计数据大量失真。1998年房改以来，中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标，在开发商和地方政府的垄断下，学术、科研机构的数据来源有限，而一些机构自己编的指数不仅权威性不强，更甚者通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。在房价统计失真的情况下，官方公布的一些房价统计数据不仅和现实背离，更出现了很多的笑话。2009年，在全国房价暴涨的情况下，官方的统计结论居然是只涨了1.5%。而官方一直公布的70个大中城市的房价统计数据，因其不断失真从而失去了统计的价值和意义。

最后，本轮房地产调控的最大利器是限购，通过限购抑制投资投机，然而，在住房全国没有联网的情况下，不仅限购本身根本无法执行，而且因为“房姐们”通过办理多个身份和户口等造假手段，使得一些城市的限购只是限制了一些遵纪守法的老百姓。对于有办法的人而言，限购就是一个纸老虎。限购在执行层面的失控和地方政府与开发商炒作“城镇化”的概念，是2012年下半年以来房地产再次逆势上涨的主要原因，而这背后的最大的问题，依然是信息的问题。

在政府垄断了土地供应，开发商垄断了房价的真实信息的情况下，整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”，民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞。比如，1998年房改以来，中国统计部门从来没有进行住房的基本普查，目前中国究竟有多少存量房，各个城市供需缺口究竟有多大，拥有两套以上住房的人的比例究竟有多少，这事实上是一个非常简单的问题。因为房屋本身作为不动产，各地的房管局都有详细的统计数据，但就是这么一个非常简单的问题，却成了中国房地产领域最大的信息之谜。2012年，北京市公安局曾在社会治安管理的层面对北京住户进行过全面清查，曾有380万套空置房之说，但信息一公布，立即被有关部门否认，但真正的数据又是什么，却又不公开。

在基本数据不公开的情况下，我们只会看到：土地永远是不够的，房子永远是短缺的，房价肯定是要上涨的结论，而支撑这个结论的，就是永远不公开的数据。一切都是猜测，一切都是人为的炒作，目的则只有一个：维持中国的高房价，维持土地财政的现状。2012年，按照国务院的要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网，但到现在为止，住建部仍迟迟未公开联网情况，但拥有几十套甚至上百套住房的房姐房叔却不断涌现，刺激着社会的神经，瓦解着整个社会对房地产调控和政府公信力的信心。

事实上，每一轮房地产调控，中央一直三令五申要建立信息披露制度，但迄今为止，连一个权威的房价统计指标都没有，这是中国房地产市场最薄弱的环节之一。没有基本数据的房地产调控，本身就是一句空话。笔者建议通过立法的形式，规定信息披露的透明性、准确性、公开性，规范政府、开发企业和中介机构的经营行为，依法惩戒隐匿信息以此牟利的活动。特别是一定要加快城市房地产信息联网的步伐，一定要对中国住房情况进行一次全面的普查，让开发商和地方政府不要再利用人为制造的“稀缺”继续炒高房价，这是中国房地产健康发展的前提。(作者系经济学博士)