余丰慧：楼市调控需要组合拳

房地产调控又到关键时刻。从国家统计局1月份70个大中城市房价数据看，房价涨幅在扩大，环比同比齐涨态势在形成，一线城市成为房价上涨的“带头大哥”，北京房价有失控迹象。

一个基本结论是，2011年初出台的史上最为严厉调控政策的“新国八条”威力在下降，效果在减弱，限购等杀手锏政策被变通、漠视，基本形同虚设。楼市舆论氛围被“春天派”、“上涨派”左右，首套房刚需、改善型需求和投资投机需求被上涨预期牵着鼻子走。可以说，房地产调控到了危机四伏阶段，房价到了即将全面上涨时段。

在如此关键时刻，有一种糊涂认识弥漫市场，误导舆论和决策层，那就是“房价尚不具备全面大幅反弹的基础”。其依据：一是房价两极分化。在一线城市房价几乎失控时，海口、南宁、无锡、温州、鄂尔多斯等地房价接连下降，崩盘声音不绝于耳。二是全国待售面积较多，住宅市场供求总体是平衡的。截至2012年底，全国住宅待售面积为2.36亿平方米，可销售近3个月。

这是一种糊涂认识。房价确实存在着两极分化。但必须清醒地认识到，只要一、二线重点城市房价照目前这种涨势继续下去，那么，很快就会蔓延到其他城市。房价两极分化状况只是暂时的，很快就会消失，全国房价普涨将很快出现。待售面积再多，一旦房价大幅上涨态势形成，将会出现一边各种需求恐慌性入市，另一边存量房捂盘惜售，形不成新增供给量，进而更加推高房价。再者，从土地市场火热、准“地王”不断涌现看，有这么高的地价，必将有更高的房价。地方政府土地财政、房地产税收和GDP的观念根深蒂固，对推高房价有内在动力和巨大利益驱使。

最后，不能小瞧“春天派”和“上涨派”的忽悠市场，推高房价上涨预期的本事。具有话语权的房地产大佬们借助稳增长、城镇化等噱头，整天喊叫“3月房价要暴涨”、“房价五年翻倍”等，大大影响了市场预期。试想，无论哪种商品，具有话语权和影响力的大腕们在旁边整天喊着涨价，需求者对价格上涨的预期压力就会陡增，潜在购房者担心房价进一步上涨，将会恐慌性入市。

且莫轻言“房价尚不具备全面大幅反弹的基础”。去年6月份，重点城市房价环比开始上涨，北京有关部门说是刚需集中释放使然，“不具备大幅上涨基础”；去年11月份重点城市房价出现了环比同比齐涨的局面，一些专家仍然解读说“不具备大幅上涨基础”；进入2013年初房价涨幅扩大，同比上涨城市增加，北京房价出现失控迹象，专家又解读为“不具备大幅上涨基础”。正是这种麻木不仁、糊涂漠视的解读严重误导了决策层，贻误了调控最佳时机，导致各类需求恐慌性入市，市场恶性循环，房价几乎失控。

庆幸的是，国务院对房地产市场始终高度重视和警惕，于近期出台“国五条”。从1月份70个大中城市新建和二手房房价环比上涨城市均超过70%以上看，全国性房价上涨局面即将形成。因此，对落实“国五条”一定要有急迫感。各级政府要尽快出台房价控制目标，要尽快把限购政策扩大到房价涨幅较大的城市，房产税试点扩围应该尽快启动，一线城市的北京、广州和深圳应该无悬念地实施房产税。地级以上城市将外来务工人员纳入保障性住房范围越快落实越好。

房姐、房妹、房叔、房婶事件告诉我们，国内楼市调控过分强调经济规律、经济手段是不行的，因为推高房价的因素是非正常的需求。经济手段、行政手段和法纪手段多策并举，组合拳重拳出击才能取得效果