豪宅市场：一线存风险　二线有机会

原标题：豪宅市场：一线存局部风险　二线呈机会型特征

地产中国网联合中国房地产报报道2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张。全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，不过，高端住宅在全国各级城市的年末市场中表现不一。

以北京上海两大一线城市为例。至年末，上海公寓成交量达年内最高值。机构预计2013年上海高端住宅市场成交量涨幅会超过25%。随着“京七条”、自住型商品等政策出台，北京豪宅市场进入11月份后急转直下，5万元/平方米以上的公寓豪宅项目成交套数更是在今年首次跌破200套，创下年内最低。

京沪境遇冰火两重天

来自戴德梁行华东区住宅部数据显示，截至12月10日，2013年上海商品住宅市场总成交1059.7万平方米，同比上涨28.1%，成交均价为每平方米2.41万元，同比上涨7.7%。改善型需求在2013年内积极入市，推动中端及中高端各级商品住宅的成交量涨幅均超过25%。上海高端公寓的需求量依然高于高端别墅，单套200平方米以上的高端公寓仍是市场成交热点，单套200平方米以上的大户型公寓成交套数，在上海总价“千万级”高端公寓市场总成交套数中占80%以上。

“2013年第四季度出台的地方调控政策，将对市场预期产生心理降温，但鉴于2013年市场活跃成交的惯性作用，预计2014年上半年上海住宅市场走势仍将保持平稳。上海在2014年上半年时或将强调预售证管理，尤其是高端项目的预售证发放将会较为谨慎，预计上海高端住宅市场供应量将有所放缓。”戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析认为，具备长效调控功能的房产税政策或将在2014年下半年出台，预计新的房产税政策将与当前试点政策会有明显不同。

与上海高端住宅年底小翘尾的市场表现截然不同，11月份北京公寓豪宅市场，供需市场均达到了今年以来的最低值。

来自丽兹行豪宅研究院统计数据显示，截至2013年11月底，高端新房成交量相比去年同期降低15个百分点左右。加之北京年末高端新房市场受到预售证限制影响，高端新房纷纷推迟开盘计划，低价入市量几乎为零，整体仍以现房尾盘在售为主，导致成交量大幅下滑。高端新房市场照当前形势来看，2013年年尾成交量将持续下滑。

“临近年底新政观望心理加重，在市场预计的新政出台前将继续维持当前成交态势，加之春节假期淡季效应影响，预计2014年1月~2月份需求量仍将下降，3月份或将成为一个转折点。”丽兹行豪宅研究院分析师郑海燕同时指出，与整体市场出现需求小幅回暖趋势不同，高端住宅市场需求量保持维稳，高端住宅需求年末购房积极性降低。同时，市场调控政策跨年新政出台的概率较高，观望情绪浓厚，导致成交量环比增幅较小。

一线存局部风险

二线呈机会型特征

“对于总价1000万元以上的豪宅，目前主要集中在北京和上海，这类项目的出现对于城市聚集财富的能力要求极高，并且房地产市场发展程度也必须达到相当的高度。从市场走势来看，千万级豪宅受市场大环境的影响相比于刚需、改善类项目而言较小。”业内人士介绍，2013年，上海年成交千万级豪宅3000余套，北京则成交2000余套。

从产品类型上看，北京豪宅中中心城区别墅占多数，而上海则大多是超大户型公寓；另外，广州、深圳、杭州等城市每年也有上百套的成交，相比之下，如天津、南京、重庆、武汉等区域中心级城市，随着近年来房地产市场发展速度较快，但从房价角度来看，与北上广深杭等城市相比仍有相当差距，这直接体现在千万级豪宅的数量上，其年均成交套数在100套以内甚至更低。从全国的层面上看，2013年总共大约有8000套左右的千万级豪宅成交规模。

业内人士预计，一线城市规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在2014年继续热销，一线城市豪宅类项目抗周期性一贯较强，其所对应的客户往往资金实力充足，价格敏感度低，因此小范围的政策收紧对这一细分市场影响不大，但风险可能集中在局部，如上海的远郊型别墅、北京卫星城区域的高档公寓等仍可能滞销。

二线城市层面上，由于其财富聚集能力和一线城市有显著差距，刚需类项目是绝对主力产品，豪宅类项目销售大多呈现机会型特征。部分城市、部分区域存在供应过剩风险，典型如天津的滨海新区，由于规划利好的刺激，近年来诸多企业进驻该区域，造成板块内当前同档次产品严重堆积，市场竞争异常激烈，大量项目销售去化困难，预计这样的情况在2014年也难以根本改善。