[移民]海外做房东：移民热潮背后的冷思考

记者看到，乔·惠特利亮出的这份投资清单，这段时间在国内各大社区引发各种“拍砖”和叫好，有意思的是，国内网友讨论过程中，话题的焦点说着说着，就会转到“投资海外房产靠不靠谱”这一老话题。

这两来，国内多地发布房产调控政策，限购、限价之声不绝于耳，二套房首付与缴纳社保年限的门槛也逐步提高。收紧的政策抑制了楼市的投资及投机需求，加之股市低迷、大额理财渠道有限，海外置业，成为一些投资者眼中的新“蓝海”。

一方面，国内房企的海外征程渐次开启。同时，连同移民等政策在内，其他国家的房源也开始向中国购房者放开。由此，一场海外置业的高潮掀起。但在热度背后，仍有不得不提的冷思考。

房企竞相“出海” 外国购房井喷

近年来，“蜂鸟移民”成为热词。蜂鸟，有小、快、轻的特点，所谓“蜂鸟移民”，指以投资风险小、门槛低、灵活性强的方式，达到移民的目的。通过海外置业移民，就是最现实的途径之一。

韩国济州岛自2010年2月起实施低门槛投资移民政策，只要购买50万美元以上的房屋，就能获得全家永久居住权。国内房企认定这些政策对国内投资者具备吸引力，果断选择“出海”建楼。绿地集团在去年7月前后推出济州岛的“汉拿山小镇”项目，就试图寻找国内飞去的“蜂鸟”。此后，绿地集团还相继进军澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里和巴塞罗那、美国纽约和洛杉矶，涉足7个国家的9大城市。

除了绿地，其他国内房产“巨鳄”也不甘人后。中国海外投资联合会的数据显示，去年以来，包括万科、万达、碧桂园、中建、中铁在内的10余家企业，已在海外拥有房产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。

国际机构仲量联行的数据也显示，今年中国海外房地产投资交易额迄今已突破50亿美元，刷新了去年全年40亿美元的纪录，上层中产群体正逐渐成为海外购房的主力军。据仲量联行的分析，中国内地购房者海外投资的主要目的地仍是欧洲、美国、澳大利亚和新加坡。其中欧洲购房交易额自去年来持续增长，今年第三季度已接近20亿美元，同比上涨25%。今年第三季度，中国购房者在澳大利亚买房交易额接近5亿美元，较去年同期上涨近一倍。今年全国购房者在美国房产市场的交易额也将突破20亿美元，而在5年前，这一数字只有2200万美元。中国海外投资联合会预计，未来中国个人投资者海外置业的规模将超过1.1万亿元人民币。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，与北上广等国内一线城市相比，美国等发达国家的房价相对较低，也比较稳定，对中国投资者具有较大的吸引力。但他也提醒，海外投资对国人尚属新鲜事物，购房者一定要花时间去了解当地的政策和信息，规避投资风险。海外市场看上去很美，未必能获得较优的收益。

移民投资各有风险

一线城市两室户等于塞浦路斯别墅加永久居留权；25万欧元全家移民希腊，畅游申根国；50万欧元获得葡萄牙“顶级签证”……在上海，越来越多的房产中介推出了这些海外置业的“诱人”广告。在每年的大型发展会上，海外专场也吸引了不少购房者的目光。将移民与置业绑定在一起，令不少投资者心动。

但业内人士分析，海外置业的风险要从目的开始区分，无论买房投资还是购房移民，都有不少误区需要厘清。沪上一家知名地产中介的客户经理告诉记者，对投资客而言，购房政策必须了然于心。首先，房屋购买应该获得哪些许可，需要经过哪些部门，应当事先确认。此外，海外购房并非一步到位，养房的税费相对较高。以美国为例，各州都需缴纳1%-1.5%的州税，每年各类房屋税费总计达购房款的5%-7%。

而对希望通过海外置业来移民的购房者来说，更应该清楚政策的范围。该客户经理告诉记者，目前有购房移民政策的国家并不多，诸如美国、加拿大、澳大利亚等海外置业的热门国家，都没有买房即可移民的政策。“买房送居留权”主要集中于塞浦路斯、葡萄牙、和希腊及部分亚洲国家。此外，永久居留权与公民身份也是两个概念。例如，塞浦路斯的永久居留权意味着可以享受当地福利，但购房者仍是中国公民，持中国护照。西班牙购房送永久居留权，但前5年只批居留签证，要5年后才能申请“绿卡”，即便拿到“绿卡”，也要确保每年至少在西班牙住半年。因此，移民与投资往往不可兼得。

此外，在海外置业，汇率与贷款中的风险也应当考虑在内。由于房产贷款期限较长，期间会涉及汇率波动，贷款人将面临还贷额度不确定的问题。虽然目前多数国家在法律上并未对外国购房者设置障碍，但如果并非一次结清，具体到申请按揭贷款会涉及不少细节。比如，在对购房者进行贷款资格审查时，可能会涉及到当地的社保缴纳及信用记录，如果缺少此类凭证，也可能遭遇银行拒贷。