楼市 现在究竟是什么节奏？

过去十年，房地产调控政策一个接一个，房价几乎不为所动，一路上涨。如今，一线城市、二线城市、部分三线城市普遍实行限购政策。有人说，房企有大量库存，随时面临崩盘；也有人说，下一轮市场复苏后的房价还存在强大爆发力……楼市，现在究竟是什么节奏，让我们一起听听专家们怎么说。

华东师范大学房地产学院华伟: 房地产调控转向了市场模式

过去十年，房地产调控政策一个接一个，可是房价一路上涨，热点城市更热，问题城市问题越来越多。原因何在？

华伟说，上海房价并没有下跌，但二、三线城市确实面临危机。

“如果说房地产行业是一团火，那么我们有些调控政策是一锅油，火上浇油的结果就是火更旺。”华伟表示，目前一线城市、二线城市、部分三线城市普遍实行限购政策。一线城市目前还是供不应求，一线城市流动人口相当大，大批流动人口属于首套房，他们取代投资者成为购房主力，近几年，上海房价因此还在继续上涨。一线城市原来很多投资性的需求、自住的需求向外输出。就拿无锡来说，以往无锡很多高端物业购房者都是上海人，近几年，实行限购后，上海人到当地买房数量大幅减少。缺乏外界需求的输入，无锡这样的二三线城市严重供大于球，房地产面临困局。

今年房地产调控方式发生了巨大的变化，从政策为主转向市场为主。“今年调控方式已出现了转向的迹象，不再迷信政策调控。”华伟说，对于楼市来说，供求关系是决定房价的基本因素，面对过高的房价应该增加供应，不同城市要精准调控，房地产业需要固本培元。一线城市应继续严控，增加二级市场供应，二线城市要搞活，促进产业升级，增加市场的需求，三线城市要激发活力，消化大量的库存，所以一刀切的限购、限贷方式要由市场方式来取代。今年国务院总理李克强在首份工作报告中提出“要针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

限购、限贷政策取消能改变目前全国楼市面临的危机吗？“短期内，很难。”华伟表示，目前全国多个城市取消了限购政策，但是还有限贷政策，这个政策由银行主导，在目前的市场环境下，银行从风险的角度考虑不太可能放出大量资金支持房地产。在市场预期上，购房者也普遍不乐观，短期内难以改变预期轨道，所以二、三线城市还将进一步下滑。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭:楼市大量库存，绝非崩盘节奏

有一种说法，二三线城市有大量库存，面临崩盘的危机？

“我对于中国楼市的基本判断是：当前，房地产短周期正经历下行阶段，今年还会进一步下滑，但绝非崩盘节奏。”杨红旭表示，2010年是中国楼市黄金十年的最后一个年份，当前正处“白银十年”过程中。短周期虽降温，但不改长周期温和增长。把短期与长期结合起来考量，辨证的看待中国楼市。

杨红旭说，按照国际规律，如果一个地方的房市崩盘了，房价将整体性下跌超过30%（如1991年后的中国台湾，2006年后的美国），甚至超50%(如1991年后的日本，1997年后的中国香港)；下跌时间一般会超过2-3年（如美国、中国台湾），甚至是5年（如中国香港、日本）。而这次我国楼市的波动和调整，仍属于短周期性质的降温，而非长周期性质的崩盘。这次调整的幅度不会特别大，调整的时间也不会特别长。另外，我国经济和楼市的区域差异很大，不同城市的调整时间和幅度，也存在明显差异。一般而言，库存压力小的一线和部分二线城市调整时间短，而库存压力大的三四线则时间会长些。

取消限购政策将是大势所趋。“全国有17个城市出台了限购政策，其中包括一二三线城市，二、三线城市将会退出限购。”杨红旭说，取消限购无法改变二、三线城市下滑的态势，未来行政调控政策将会逐步被长效调控机制所取代，长效机制包括土地、保障房、税收、农村用地的流转等。

“在此情况下，无论是开发商还是购房者，需要采取两点措施。其一，需要态度谨慎（不要急于投资与扩张），且行且观察（如地方救市动作、中央调控态度）；其二，需要深入分析和研究不同城市的库存压力、城市基本面变化，从而判断不同城市房价的抗跌能力，以及下一轮市场复苏后的房价爆发力。”杨红旭说。

住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌:地方在放松限购方面有顾虑

我们看到很多地方出台了救市政策，下一步楼市调控政策走向如何？

“楼市将会从一刀切式的调控转向分类调控，冷的地方加温，热的地方降温，主导权掌握在地方手上。”顾云昌表示，全国楼市特点之一就是冷热不均，一线城市与二线城市冷热不同，比如上海和杭州情况就不一样，同一类城市内部冷热也不同，比如上海和北京市场表现也不同。所以调控应按照当地市场的情况来分类，依然需求旺盛、房价持续上涨的城市应保持目前的调控政策，而那些出现大量库存、大面积降价的城市应该推出促销政策，帮助地方消化市场供应。土地市场也是这样，那些供不应求的城市要增加供应，那些存量土地过多的城市应该减少供应。主动权要交给地方政府，中央扮演好监督者的角色。

虽然地方政策开始主导地方楼市调控，但还是试探性的。“地方政府目前出台的大部分救市政策没有触及限购，比如像广西以北部湾建设为目的增加楼市需求，无锡以城镇化为目的的购房入户政策，在直接‘救市’方面，他们存在顾虑。”顾云昌表示，地方政府主要有两方面的考虑，首先，他们不知道救市的效果如何，所以希望推出一些比较温和的政策先试探下。其次，在前几轮调控中，一些城市率先取消调控政策，受到了批评，最后不得不取消。所以此次比较谨慎，以可退可进的政策试探。一旦没有反对的声音，下一阶段，就可能有大批城市直接取消限购。

虽然中小地产商出现了普遍的资金紧张，但是大型地产企业仍然宽裕。顾云昌说，由于去年楼市表现很好，大部分地产商都有足够的销售回款，同时还有相当部分的银行授信和海外融资没有用完，所以大型地产商并不缺钱。现在比较困难的是中小房企，国内银行几乎切断了对于这类房企的开发贷，而且他们能够从海外获得资金的途径也很少。下半年，房地产业将会有大量的收购兼并事件发生。

随着日前各地楼市出现降价迹象，住建部各官员开始密集发声。

5月22日，《兰州晚报》发布消息称，住建部一位相关司局的人士向记者确认，“近期北上广深也有市场剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出”。在今年全国两会上，住建部副部长齐骥就曾表示，今年房地产要“双向”调控，即对热点城市不放松，而对库存高的城市要控制节奏，并采取办法去库存。

5月26日，一位不愿具名的住建部系统人士向记者透露，“2014年以来，房地产市场出现了明显的转向，住建部内部也就此进行过多次、多口径的调研，也召开过多次内部座谈会。”不过，上述不愿具名的住建部系统人士表示，目前均属于常规工作，新的党组书记正在熟悉工作过程中，并未听说有新的指示，政策也无新的变化，“目前来看，2014年的楼市调控，仍将以稳为主。”

同一天，就“住建部多位人士确认，除北、上、广、深之外，其他城市的限购政策可自行调节”这一消息，新商报记者就此致电住建部相关人士了解，其否认楼市调控放松。记者获悉，楼市下滑，库存激增已引起中央关注。日前，住建部多个调研组分赴南京、广州、深圳、福州等地实地调研楼市真实情况，以研判楼市趋势。另外，有消息称，除北京、上海、广州、深圳之外，其他城市的限购政策可以自行调节。对此，业内人士指出，在房地产市场持续下滑，库存飙升的背景下，更多城市有可能松绑已实施三年有余的限购措施。但值得注意的是，现阶段供需关系已转向，在房贷未有明显放开的情况下，放松限购难以产生较大影响。

5月29日，据报道，华南某市一位参与住建部座谈会的政府人士透露，住建部官员不赞同放松限购的原因除了此举会向市场传递政府救市的错误信号外，另一原因是限购即使放松，也未必能有效推动市场成交量。