逾半房企净利下滑房产商告别野蛮增长时代

特约记者徐学成发自广州

虽然2013年一度不被看好，但此前发布的年报数据则显示房地产行业在营业收入、净利润等经营指标上仍然有一定程度的增长。但2014年的开局，或许多少带有一些警醒房地产行业的意思—房地产企业的整体收益能力再次出现下滑的迹象。

根据时代周报记者的统计，在沪深两市已经披露一季度业绩报的142家上市房企（按申万房地产分类，下同）中，有超过50%的房企出现净利润下滑的情况，就整体净利润数据来看，相比2013年同期也下滑了5.6%。

时代周报记者了解到，今年一季度是继去年行业稍稍回暖之后再一次出现整体净利润下滑。相关分析认为，结合2013年房企净利润率下滑以及首季销售回落的情况来看，房地产行业整体收益水平将继续走下坡路。

房地产行业野蛮增长时代的结束，要求房地产行业必须走向更有质量的增长。相关分析认为，房地产企业应该在成本控制能力和产品议价能力上均有所提升，才能提高利润率，摆脱盈利能力持续走低的困境。

四大家族仅保利净利增长

根据时代周报记者的统计，2013年全年，沪深两市142家上市房企实现营业收入共计7583.6亿元，同期实现归属母公司的净利润867.5亿元，两项指标同比2012年增加了27%和13%。

但2014年的开局并没有延续这个势头。根据WIND统计，上述142家上市房企在今年一季度实现营业收入共计1107亿元，同比2013年尚能保持10.25%的增幅，但整体117亿元的净利润则同比减少了5.6%。与此同时，10.25%的营业收入的增幅也较2013年一季度的40.72%大幅回落。

数据显示，超过50%的上市房企出现净利润下滑，其中还包括一些龙头房企。

一季度，万科营业收入仅为94.97亿元，同比下跌32.16%；而15.3亿元的净利润则同比减少了5.23%，系13年来的“头一次”。

此外，一季度招商地产归属于上市公司股东的净利润为7.55亿元，同比下降6.82%。与万科类似，首季金地的营业收入仅为31.50亿元，同比下滑25.91%；净利润4934.38万元，同比大跌73.65%，是上述4家中下滑幅度最为突出的房企。

传统巨头阵营中的“万保招金”四大家族中，仅保利地产的净利润录得增长。

净利润出现下滑的原因各不相同。万科认为，竣工面积较小导致结算面积和结算收入较去年同期有所下降，从而导致净利润下滑；平安证券则认为，招商地产在第一季度受到结算结构的影响，由于毛利率较低的结算项目占较大比例，从而“拖累”了净利润的增长。

净利增长持续减速

这是2012年一季度以来上市房企整体净利润再次出现下滑。时代周报记者统计得知，2011年一季度，整体净利润曾出现小幅下滑，2013年一季度曾大幅回暖，但今年一季度再度开始下降。

结算的结构性因素或许是多数房企在一季度净利润表现不甚理想的原因，但净利润增长的持续“减速”却已经不是不争的事实。

但就一季度数据来看，2010年一季度，上市房企整体净利润的同比增速曾一度超过120%，2011年、2012年一季度则几乎零增长，2013年稍稍回暖后即在今年一季度陷入负增长。

就全年的净利润数据来看，其增速则一直处于下滑曲线。2013年全年，上述142家上市房企整体净利润增速为13%，实际较2012年同期的增速已经减少了2个百分点左右；而据东莞证券一则研报提供的数据，虽然自2009年，上市房企净利润绝对值一直处于“节节攀升”的态势当中，但净利润同比增速也从2009年的超过60%回落至2013年的不及15%。这一波持续下降的曲线表明，房地产行业正在与曾经的“野蛮生长”时代渐行渐远。

东莞证券研究员何敏仪在接受时代周报记者采访时指出，净利润增速的持续下滑主要受三个因素的影响。一方面2010年以来，房地产市场调控力度一直在“加码”，且影响愈发深入；另一方面，在调控的大背景下，开发商改变了产品结构，增加了普通住宅的比例。

此外，开发商的定价受到市场观望的气氛的影响，相比以前较低。后两者则直接影响了毛利率的下降，从而导致净利润以及其增长速度处于下滑的轨道。

2014年难回暖

“其实这种下滑的势头在2013年就已经开始出现”，何敏仪指出。

根据东莞证券研究所数据，2013年上述142 家房地产开发企业销售毛利率为33.77%，较2012年下降约3.87个百分点；销售净利率则为12.94%，也下降约1.68个百分点。其中营业利润占营业收入17.31%，净利润则占营业收入12.94%，略低于2012年整体水平，利润率继续下降。

尽管一些分析认为，受到结算结构性因素和推盘节奏的影响，一季度的数据对全年业绩的参考意义不是很大，但对比2013年全年数据呈现出的一些趋势，今年一季度在净利润以及净利润增速上的下滑则无疑是一种延续。

在利润率下降的背景下，今年一季度出现的销售业绩下滑以及开工速度回落，则进一步预示着今年房地产行业的收益水平难以出现回暖。

数据显示，今年第一季度全国商品房销售面积累计20111万平方米，较上年同期下降3.8%；全国商品房销售额累计13262 亿元，较去年同期则下降5.2%，一季度整体销售有所萎缩。此外，一季度新开工累计2.9亿平方米，同比则下降25.2%，下降同样较为明显。

何敏仪指出，预计2014年整体销售难度加大，销售增速也将放缓，开发商主动调整开发速度将愈加明显。相信2014年整体房地产开发投资增速将回落，回落幅度也将高于一季度的水平。

利润率的下降以及销售业绩的下滑，意味着房地产企业的净利润数据在今年难以得到很大的改观。

何敏仪认为，就2014年来看，由于此前影响净利润水平的几大因素，包括调控仍未明显放松，刚需型产品的比例仍在加大，以及高定价难以在目前的市场氛围中出现等情况仍然存在，所以房地产行业的整体收益水平将仍处于下降的趋势当中。

一些业内人士认为，销售业绩的低迷、资金面的紧张势必导致房地产企业加大销售力度，以实现快速回款，因此一些促销或者降价的举动也将随之出现。但如此一来，毛利率将继续走低，收益水平不可避免地将会下降。

对于已经告别野蛮增长的房地产企业来说，如何提高自身的成本控制水平，以及产品和服务上的议价能力，才是接下来需要认真思考的问题。