50亿挂牌明星地块 天津新八大里凉热难测

观点地产网见习编辑王静2014开年以来，趋于平静甚至冷淡的天津土地市场，因一宗位于城区、起始价达49.49亿元的综合性用地而重又掀起涟漪。

4月25日，天津市土地交易中心挂出一宗位于新八大里地区的经营性用地。该地块编号为津西大(挂)2014-057号，可出让土地面积为86836.1平方米，规划总建筑面积不大于35.35万平方米，土地用途为城镇住宅、商服、科教，挂牌起始价为49.49亿元。这也标志着新八大里地区土地出让正式启幕。

根据挂牌公告，即将出让地块为新八大里地块中的“七里”地块，位于河西区黑牛城道北侧，其四至为东至内江北路，南至黑牛城道，西至洪泽路，北至大沽南路。

而公告中略显苛刻的出让细则，加之鲁能绿荫里项目地块就在一年多以前亦曾以定向方式出让，天津业内及媒体人均不排除本宗地块也有定向的可能性。

“有两种可能，一是因为这块地本身位置非常核心，距离新的市政府地址很近，本身就需要严格控制规划；另一种就是可能有潜在买家，存在一定的指向性。”天津当地一位地产圈的媒体人对观点地产新媒体如是分析。

不过虽然是区位非常优越的宗地，但要打造成“中心商务区”，未来前景还取决于区域的招商以及产业导入。

明星地块

根据挂牌公告，地块须于今年8月31日前进场开工；2015年3月31日前施工进度达到基础正负零；该地块全部建设项目须于2017年6月30日前竣工。

对于竞买人的资格，要求中明确规定，该地块不接受联合竞买，如有合作开发意向的，须在报名前成立新公司，并由新公司报名参加竞买。

同时，为响应国家京津冀一体化政策，竞买单位需整合企业资源，并将企业华北分部设立于项目宗地中，且须自持办公面积不小于3万平方米，三年内不得销售。

另外，为保障该区域商业的品质与运营，在竞买报名时，竞买单位须提供与国际化招商运营团队签订的合作协议。该招商团队应拥有世界500强企业客户不少于30家，拥有国际一线品牌客户不少于30个。

据了解，本次挂牌的“七里”地块，属于“新八大里”地块之一。新八大里区域原为天津的老城区，包括“曙光里、金星里、红霞里、红光里、红星里、红山里、红升里、光明里”八个小区，去年完成拆迁工作。据天津业内沈飞透露，该区域的拆迁价格有些都达到35000元/平方米。

自从2010年天津市政府办公地址由和平区搬迁到了河西区以来，天津市中心城区就在向河西区转移，该区的基础设施建设以及区域发展也在提速。据上述天津媒体人介绍，“七里”地块附近新建的文化中心项目是市委书记的工程，毗邻近两年新开业的银河国际购物中心，距离市政府5-6分钟车程，区域本身就是高端定位。

而在3月份举办的2014土地出让信息发布会上，天津市政府也对前来参会的开发商重点推荐了该“新八大里”区域，称“新八大里”要将连接文化中心、解放南路、天钢柳林三大区域，紧邻海河、复兴河的该区域，分为八里街坊打造成集企业办公、商业休闲、宜居社区功能为一体的城市中心商务区。

谁来买单

区位优势如此明显的地块，天津业内对其前景预测却显得较为保守，“地块位置确实很优越，但是能否发展起来确实值得考察”。

首先，如此严苛的要求下，业内称开发商的利润空间将非常有限。“该宗地的起始楼面价已经达到14000元/平方米，而去年天房在该区域附近拿的陈塘宅地，楼面价也不过12000元/平方米，而且还是地块溢价率达到了70%以上的价格。”

另外，地块商业占比大也成为隐忧。地块规划显示，“七里”地块出让面积中住宅和商业的比例约为6:4，而在35.35万平方米的规划建设面积中，要求住宅面积不大于15.2万平方米，还需包括2.2万平方米的商业。商业金融业性质建筑面积则要求不大于19.8万平方米，且限高130米。

据了解，近年来天津城区推出的土地，纯宅地项目很少，一般会根据地块具体情况来设定商业项目的比例，基准线为50%，可上下浮动。在该隐形政策的影响下，天津城区商务公寓以及写字楼的存量一直处于较高的水平。

天津业内坦承，“天津的写字楼市场确实存在较高风险”。戴德梁行数据显示，未来两年天津甲级写字楼供应量直线上扬，供应量在2015年将上涨超过30%，而吸纳量增长不会超过10%，空置率水平将达35%。

作为开年来最受瞩目的宗地，究竟会花落谁家也成为市场关注的焦点。一位不具名的天津业内分析称：“自持3万平方米的办公面积且3年内不得销售，这些本身就不是市场化的规定。加上利润空间很有限，估计只有那些不图快钱、不计成本的央企或国企会出手。”

按照地块出让要求就目前天津房企的布局情况，天津业内猜测，最有可能抢夺该地块的企业应该是华润、保利、招商、绿地等品牌房企。

沈飞则认为，这块地的出让其实考验的是政府的招商能力。在显而易见的资金链会拉长、利润率有限的情况下，就看政府拿什么条件去换。

天津在这方面的过往记录似乎不那么光彩，珠江合生和宝坻区政府合力打造的京津新城早已成为人尽皆知的鬼城，而塘沽区的响螺湾也成为了实际意义上的空城。对于新八大里区域，一位不具名的天津业内也直言：“区域没有那么大的写字楼需求量，很有可能成为写字楼的空城。”

（审校：刘满桃）