房产税、营改增扩围成财税改革焦点

原标题：房地产税种大盘点房产税、营改增扩围成财税改革焦点

4月10日，在海南博鳌召开的2014年博鳌亚洲论坛上，李克强总理发表主旨演讲，提到扩大“营改增”试点的相关内容。这一内容也引发房地产业内人士猜想，房地产是否也会纳入“营改增”的扩围内容？这一疑问虽暂无答案，但可以发现，无论是房产税的“风声鹤唳”，或是“营改增”的“风吹草动”，都会引发房地产业的诸多联想。房地产与税收，在多年发展之下，已经形成了密不可分的联系。

在现行开征的18种税中，涉及房地产行业的税种就有11个，涵括房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等环节。面对如此众多的税种，即使不少业内人士也对其知之甚少，但税收和房地产的关系却又如此紧密，甚至在目前居高不下的房价之中，无疑也有着税收的一臂之力。

房地产税收知多少？

对于房地产开发企业来说，需要缴纳的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

营业税是在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其取得的营业额作为课税对象而征收的一种商品劳务税。其中规定建筑业的营业税为3%，销售不动产部分的税率为5%，即如果开发商的一套商品房销售价为100万元，其中土地成本50万元，建安成本30万元，其需要缴纳的营业税为：100×5%+30×3%=14（万元）。

房地产作为不动产，财产税也是其涉及到的重要税种，其中包括房产税、契税等。目前个人住房开征房产税在上海、重庆两地进行试点工作。契税则是以所有权发生变动的不动产为征收对象，目前对个人购买住房实行差别化税率，税率在1.5%-3%之间，家庭首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调至1%。

所得税也是房地产行业乃至各行各业都涉及的重要税种，其中包括企业所得税和个人所得税两种。企业所得税是我国境内企业和经营单位以其生产经营所得和其他法律规定应税所得为课税对象所征收的一种所得税，一般采用25%的比例税率。个人所得税是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税，也是大家最为熟悉的税种之一。房地产行业涉及个税的部分主要体现在工资和薪金所得，适用5%-45%的超额累进税率。

土地增值税，是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。目前，我国土地增值税采用核定征收和减去法定扣除项目金额后进行超率累进税率两种方式。核定征收率为1%，超率累进税率方式则需要进行较为复杂的计算。

城市维护建设税和教育费附加，是以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

除此之外还包括印花税等其他税种，在以上税种的征收中，大多为项目结束后征收，但由于房地产投入资金量大、开发周期长、商品房先预售后交房等特点，国家对企业所得税和土地增值税部分都采取了“预征”方式，即在开发项目竣工前，按税法规定的毛利率或预征税率征税，竣工满足清算条件后，即进行土增税清算。房地产业内人士认为，这一做法存在一定的逻辑问题，即使亏损的项目，仍然要提前缴纳“土地增值税”和“企业所得税”，这对房企的发展显然是不利的。

财税改革对房地产影响几何？

税收体系自古以来就经历着不断的改革和创新，财税改革也是我国目前的一大任务和方向。而房地产作为国民经济支柱产业之一，也身处其中深受影响。目前关于房地产行业税收改革的焦点主要集中在两大方面，一是关于房地产税的征收和扩围，二是关于房地产行业纳入“营改增”试点范围。

房产税是以纳税人所有的房屋作为征税对象，按其房价或者租金收入为计税依据的一类税。目前，个人住房开征房产税由于涉及范围太广，仅在上海、重庆两地进行试点。然而关于房产税扩围的消息频频传出，屡次“狼来了”都激起房地产市场的一片波动，连夜推盘抢房时有发生。但时至今日，房产税扩围的靴子仍未落地。

十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，要加快房地产税立法并适时推进改革。财政部财政科学研究所所长贾康对此表示，房产税试点与房地产税立法不排斥，大的改革方向是以经济手段为主调控房地产市场，作为现代税制里的直接税——房地产税必不可少。贾康指出对于目前的房地产税发展方向，需要清醒认识改革方向已锁定，此项改革已经“箭在弦上”。但同时由于涉及面广，又需要“特别慎重”。

相比房地产税，“营改增”的扩围距离房地产业稍显遥远，但却也已经过多时酝酿。有关专家指出，“在数十年的增值税扩围改革中，形成了营业税和增值税并立、分别针对服务和商品进行征税的格局。从发达国家的税收制度可以看出，增值税的壮大和营业税征收范围的缩小是必然的趋势，也是为了更好地适应复杂的商品流转过程。”

目前营改增已涉及铁路运输和邮政业，电信业也将很快纳入试点。随着营改增的进一步深化，房地产业也成为了下一个“热门”领域。财政部副部长王保安去年底曾撰文指出，“十二五”期间，房地产业和金融业等将被纳入“营改增”序列，并逐步将不动产纳入增值税抵扣范围。

对于“营改增”如果扩围到房地产行业的猜想，协安置业营销总监胡军辉表示，作为企业来说当然很欢迎这一改革，减轻了房企的税负，也会降低房价成本。房地产已经告别曾经的暴利时代，目前的市场利润有限，以增值部分来计税比按照营业额计税更加合理。不过这一改革涉及层面较广，应该从整体来考虑，需要一定的时间。（新华房产调查记者何珊）