多城市集体发力调控升级 地方缺乏控房价力

一二线城市因为集聚了过多的资源，市场需求始终旺盛。但由于此前两年的土地供应相对不足，导致如今房屋供应偏少，因此这些城市的房价易涨难跌。实际上，地方政府多对“房价控制目标”存有抵触心态。

2013年初，国务院出台“国五条”，要求各地要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。多地城市为此提出，当地新建商品住房价格涨幅不高于本年度城市或城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

然而，过去一年，全国许多城市房价都出现明显上涨，完成房价调控目标基本无望。问责能否真正兑现，该问谁的责？年初设定的目标是否科学？公众颇为关注。

目标如何制定是否科学？

根据国家统计局公布的11月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上；厦门、南京、西安、武汉等26个城市新建商品住宅价格同比涨幅达到或超过10%。全国70个大中城市中，除了温州房价下降之外，全部上涨。

数据显示，扣除价格因素影响后，大多数二线城市的居民人均可支配收入的实际增速都未超10%，而广州为8.1%，深圳为8.6%。这一数据远低于房价上涨幅度。

迫于房价调控目标的压力，2013年第四季度以来，多个城市集体发力进行调控升级。那么，房价调控目标的制定是否科学？

多地目标制定与往年经验不相符

包括重庆、天津、济南等多地城市提出的目标是：当地新建商品住房价格涨幅不高于本年度城市或城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

从大多数发达国家发展的经验看，房地产发展应有一定的超前性，即房价增幅略高于GDP增长速度是适宜的。而从国内多年来的经验和数据证明，中国房屋价格的涨幅一般多是高于各地的GDP和人均收入增幅的名义统计数据的，如2010年12月，社科院发布的蓝皮书显示，当年房价涨幅高于居民收入5%。

有业内人士认为，通过行政手段压制房价或违背市场规律，“这里面可能就是一个市场规律，硬性制定房屋价格的计划目标难免失败。”

一二线城市有刚需但供需失衡

一二线城市因为集聚了过多的资源，市场需求始终旺盛。但由于此前两年的土地供应相对不足，导致如今房屋供应偏少，因此这些城市的房价易涨难跌。

去年10月23日，北京市住房和城乡建设委员会传达了第一个“京七条”，内容主要是强化既有的限购限价政策。第二个“京七条”则推出了“自住型商品住房”的新提法，并明确2013年底前北京要完成不低于2万套自住型商品住房供地，2014年将扩大到5万套的规模。

对此，高策地产服务机构首席策略官李国平认为，这一新政没有提到如何增加总的供应量，而是在既定的土地供应盘子中，改变了供应结构，增加了中低价位的自住型商品房，这势必会挤压商品房的供地面积，使商品房的土地成本更高。

地方政府缺乏控房价的动力

实际上，地方政府多对“房价控制目标”存有抵触心态。

“房价控制目标”的提法最早见于2011年1月出台的“新国八条”，但个别城市制定的目标较为模糊，此后又被勒令调整。2012年由于未出台重大调控政策，房价控制目标甚少被提及。直到去年年初，在“国五条”的要求下，“房价控制目标”这项考核指标才再次启用。

此外，调控难以触及地方政府的根本利益——土地财政，也就难以控制住房价。

有数据显示，2013年全国主要的40个城市，土地成交额高达14707亿元，同比2012年上涨45%。北上广深等一线城市全面创造年度土地成交新记录。

“一面是政府高喊‘严控房价’，另一面却是‘放任’土地市场成交火爆，暴露的恰是地方政府对土地财政的过于依赖。”业内人士表示，房价与地价总是相互影响。在楼市火爆的时候，地方政府更愿意多卖地，而缺乏真正控制房价的动力。目前看来，房价控制目标集体不达标将成必然。

“既要维持GDP增速，又要控房价，本身就是一种矛盾。”一中部城市市住建委工作人员表示，房价走势由多重因素决定，要想有效控制房价涨幅也非一朝一夕能做到。他认为，设定这样的考核标准并不合理。