房企扎堆一线城市 分析警惕一线城市高价化

原标题：房企扎堆一线城市 业内分析警惕一线城市高价化

本轮楼市调控初期,作为楼市调控重灾区的一线城市曾一度不被房企看好,逃离“北上广”,进军二、三线曾一度在开发商中流行。然而,盘点今年各地楼市回暖表现,从成交到拿地,一条包含北京、上海、杭州、广州等地在内的东部“活跃带”,跃然呈现在楼市的成交版图上。因为集聚了过多的公共资源,使得房价易涨难跌,一线城市已经成为房企竞争的主战场。

拿地扎堆一线

2013年春节一过,龙头房企在土地市场上持续着抢眼表现,尤其在一二线城市。

据粗略统计,仅春节后一周内,绿地、金地、中海、雅居乐及保利等几家龙头房企,在北京、南京、杭州和青岛等一二线城市大规模抢地,投资金额高达76亿元。监测数据显示,今年第一季度,北上广深四个全国一线城市土地成交金额达到847.82亿元,同比去年一季度增加378.37%。主要的二线城市如杭州、南京等地土地成交金额也出现同比二到四倍的巨大增幅。

在布局一线城市的开发商中,恒大表现格外显眼。7月4日,恒大进京首战以35.6亿价格揽入昌平沙河地块,除配建26万平米公租房外,剩余面积全部用于建设“园区安置房”,销售限价为14000元/平方米;9月4日,以40.4亿元总价拍得豆各庄地块,该地块将全部建设自住型商品房,限价2.2万/平米。恒大终于在三度进军北京土地市场后获得一宗商品房住宅地块,21日下午,恒大以51.35亿竞得朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地块,虽然此地块仍需配建1.69万平米限价商品房与11.2万平米自住型商品房。这是恒大在北京拿下的首宗商品房住宅用地,年内在北京拿地已达127.35亿元。

除了恒大,泰禾集团今年以来表现同样凶猛。今年以来,泰禾集团在北京豪掷60余亿连拿四地,全国拿地金额上百亿,多次力压众多地产巨头拿地,令业界刮目相看。泰禾集团董事长黄其森表示,北京是一个什么项目都能做,什么项目都能做得好的城市,正是基于这一认识,泰禾提前半年便开始着手布局。

提升行业知名度

“一线城市市场规范、需求旺盛、风险可控”,中国房地产学会副会长陈国强表示,近期很多品牌房企重回一线,为了在一线城市得到土地不惜重金,虽然成本高,但预期回报更高,而一些房企进入北京等大城市更容易获得其他方面的社会效益,有助于房企维持行业地位,提升行业知名度。

随着房企在一线城市拿地增多,北京今年土地市场迎来供需两旺局面。中原地产研究部统计数据显示:截至目前,北京住宅类土地成交面积达到了1167万平米,仅次于2010年的1449万平米,叠加已经挂牌待出让的7宗住宅地块130万平米,年内确定出让的住宅类地块面积已高达1300万平米,土地出让金也达到了1098亿,创造了住宅类土地成交额纪录,全年住宅类土地出让金有望达到1300亿,超过前两年之和。

在房价上涨、房企争地的过程中,北上广深几个一线城市,今年无疑成为全国土地市场最大的赢家。“从人口流动的角度看,一二线重点城市的人口规模增长还远未结束,由于这些城市的科学,教育,文化和医疗等公共服务在全国范围内都有着明显的优势,同时收入水平和生活方式对周边人口甚至全国范围内人口都有着明显的吸引力,所以未来这些城市的住房需求规模依然较大,房价上涨的压力依然存在。”对于房企扎堆一线,链家地产市场研究部张旭表示。

上海易居房地产研究院根据统计局数据测算得出,全年一线城市房价的环比平均涨幅均“高高在上”,远远超越二三线城市的平均涨幅,同时,二线城市房价的环比平均涨幅则一直略高于三线城市。

警惕一线城市高价化

在一线城市房价高速上涨持续一年多之后,多位知名地产巨头依然表示,未来几年北京、上海、广州等一线城市的房价将继续上扬。中金公司最新研究报告称,国际上10个城市核心区的平均房价为9000美金/平米(折合约人民币5.5万元),若从国际比价来看,中国内地一线城市的高端住宅不贵,核心区房价刚达到国际平均水平。

为稳住过快上涨的房价,10月中旬以来,北京、深圳、上海、广州四个一线城市均出台更严格的楼市调控政策,以稳定市场预期。

北京中原地产市场总监张大伟指出,不少土地成本占房价的平均比例已接近50%,高者达60%,如果再加上其他成本等,这些高地价项目的利润率已低于10%,这就逼迫拿地企业不得不开发高价房以应对成本高企的压力。

“2014年对于地产来说有两个很关键的主题词,一个是"改革"另外一个是"修复"。”新财富最佳分析师房地产领域团队第一名国泰君安李品科近日指出。李品科表示,明年像土地流转改革可能对于部分的企业会带来一个巨大的投资机会,对于部分在今年高价拿地的公司可能也会有一些负面的影响,此外,今年基本面和市场过于悲观之间的预期差会带来整个的修复。

李品科预计,2013年整个行业的增速基数是非常高的,所以2014年部分像销售这样的增速还是会高位略回落一些。“从开发商的角度来说,2013年只是开发商高增长的一个起点,我们要看到从2013年开始一直到2016年,至少2016年上半年,整个开发商不但是利润率会处于持续回升的状况,他们的收入和利润的结算增速也是一个持续往上走的过程。”