房产调控将更趋市场化 提出“盘活存量”

多项改革与房地产相关

房地产调控寓于改革当中成为包括朱中一、陈淮在内多位业内人士共识。

“至少在三中全会的改革文件里，有10个地方和房地产有密切关系。”12月16日，在2013网易房产年会上，城乡建设部政策研究中心原主任、中国社科院研究生院城乡建设系主任陈淮这样表示。他认为，十八届三中全会关于发展直接融资、规范与发展债券市场、差别化发展大中城市等要求，都与房地产有关系。

朱中一还表示，中央经济工作会议和城镇化工作会议，对完善城镇化健康发展体制机制，积极稳妥地推进城镇化做出了部署。新型城镇化的推进，对房地产业的发展总体是利好的。城镇化的推进，会带来更多的住房需求，包括自住和改善性需求以及园区地产、商业地产、旅游地产和老年住区建设等。

朱中一认为，城镇化工作会议提出提高城镇建设用地利用效率，提出“盘活存量”，也与房地产有很大关系。棚户区改造、城中村改造，一些单位自用的土地，没有进入开发阶段的土地都属于存量。他还提出，政府保障与市场供应也不要截然分开，还可以因地探索政府向有多余住房家庭租赁住房用于保障的方式。这也是一种“盘活存量”。

■ 焦点

一线城市宅地供应预计增加

中央经济工作会议明确提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。全国城镇化工作会议也提出，要提高城镇建设用地利用效率。

对此，中国房地产业协会副会长朱中一表示，特大城市房价上涨压力大、供需失衡是直接原因，供应不足首先是供地不足。未来特大城市容积率提高将是趋势，类似别墅等低密度、低容积率住宅供地应该越来越少。

12月16日，华远地产董事长任志强在2013网易房产年会上抱怨，在所有的建设用地中，开发商拿的土地“少得可怜”，“很高兴看到”这次经济工作会议重点提出来要增加住宅用地的供给。

根据北京近年来年度供地计划，商品住宅用地在总供地计划中占比呈现总体下降趋势。2010年，商品住宅用地1250公顷，在总用地中的占比为19.5%；2011年-2013年的占比分别为18.8%、14.9%和15%。

业内预计，根据中央经济工作会议精神，北京住宅供地比例将上升。

房企直接融资比重将增加

中央经济工作会议提出，做好明年经济工作，必须继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时指出，要改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重。

早在今年10月，住建部政策研究中心与高和资本联合发布《2013民间资本与房地产业研究报告》就介绍，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长了6.5倍。

高和资本董事长苏鑫介绍，2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托新增规模占比信托总量明显增长。

业内人士告诉记者，包括发债、上市、私募等都属于直接融资，信托通常也被认为是直接融资，银行贷款则是间接融资。

朱中一也表示，预计房企直接融资比重会继续增加。

一线城市“限购”不会很快退出

全国城镇化工作会议提出，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。这一表述与十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》是一脉相承的。

对于严格控制特大城市人口规模等精神，住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮日前表示，限购政策也可以理解为控制城市规模走势的一种办法。

中国房地产学会副会长陈国强也认为，从城市发展角度，户籍政策是差别化的，限购这样的行政手段仍然会沿用。

朱中一则谈到，在目前市场化的替代性政策未出台之前，热点城市的调控政策还要执行，尤其是限购。同时还要考虑到房地产开发周期问题，即使土地开始增加供应，到形成新的房源供应，中间还需要一个时间。

■ 观点

住建部政策研究中心主任秦虹：

房企投资要注重城市群

根据中央最新关于大中小城市发展的精神，房地产的投资应该做如何选择？

住建部政策研究中心主任秦虹认为，房企投资要注重“城市群”，因为今天的中国房地产市场，和过去10年的房地产市场相比，已经出现了巨大的差距，而且中国房地产市场已经出现了分化迹象。所以，在这样一个情况下，房地产开发的投资，一定要研究需求在哪里。秦虹认为，“哪些地方最需要房地产业为产业做服务，为人民的住房需求做支撑，研究好这个问题才是我们房地产投资避免失败、避免风险的最重要环节”。

从城市角度看，今后的房地产市场有的涨，有的不涨，有的处于消化库存阶段，压力非常大。这就和人口流动有很大关系。在这样的情况下，房企投资也就要跟着人口的流动走。