潘石屹:科学看跌房价 楼市风险已高悬

图为潘石屹在博鳌接受新华国际记者专访。

2014年房价是涨是跌？SOHO中国[简介最新动态]如何制造成功？房地产也有“价值观”？公司业绩背后是什么？潘石屹崇拜的英雄是谁？

9日下午，SOHO中国董事长潘石屹在博鳌接受了新华国际记者的专访。

【谈房价：科学地看跌】

过去几年，房价一度“疯涨”，让无数购房者为之揪心，潘石屹则对2014年房价持看跌态度。

他表示，中国不管是一线城市，还是二线、三线城市，2014年房价都面临下跌的压力。

“整个中国房价，无论是一线、二线（城市），就像一条悬河一样，远远超过了经济发展水平和家庭收入，也超过了房价跟租金的（正常）比例，”他说。

“我们不能像巫师一样，像算命一样，说2014年的房价就会涨、就会跌。我觉得这样的话，不科学，也不够负责任。我们看，在2014年可能出现的政策都是增加供应量，都是抑制房价，（这些政策出台）都会给房价一个下跌的压力。”

不过，2014年房价走势到底如何，还是让我们拭目以待吧。小编提醒，买房有风险，投资需谨慎哦。

【谈成功：我们爱盖房】

走在北京的大街小巷，许多SOHO中国的项目，已经成为城市地标性建筑。但很多人不知道的是，其中很多项目在SOHO中国接手以前，曾经是闲置多年的“烂尾项目”。

谈到SOHO中国如何化“烂尾项目”为“城市地标”，潘石屹说，作为一家房地产企业，要想成功，第一要有土地，第二要有资金，第三要有技术。

他说，在土地供应实施公开挂牌出让后，决定房地产企业成功与否的主要是资金和技术，特别是资金。

“巧妇难为无米之炊，再有技术，没有钱也不行，”他说。

据他介绍，SOHO中国的资金状况较好，上市前后的净负债率是零。最近几年有点上升，但也只有17%。今年可以动用的资金是225亿元。

另外，技术也很重要。他说，“我们爱盖房子，有这方面的技术。我们把全世界优秀的建筑设计师、优秀的材料供应商，都汇集在一起建房子。”

【谈公司：房企价值观】

在快速发展的中国房地产市场，有一些企业通过囤地、投机倒卖也赚了不少钱。但在潘石屹看来，这不符合SOHO中国的“价值观”。

“你拿了一块地，今天是这个人的，明天倒给他，后天又倒给他。过了十年时间，股东换了七、八个，这块地还是这块地，这是没有意义的，”他说。

“从我们的价值观来说，拿到一块地，就要实打实地把这块地建起来，把它管理好，把它做好。只有这样做的话，才是给社会真正做了一点事情。”

【谈产品：崇拜乔布斯】

潘石屹强调，SOHO中国作为上市公司，业绩和股价只是表面的东西，而在营业额背后，是好的产品。

“我们心目中的英雄，是乔布斯。他生产的手机就不一样，他生产的电脑就不一样。如果一个公司想要长期立得住脚，不能靠投个机，赚上一笔钱，而要靠背后的产品。”

他同时表示，产品是一个实体的东西，是能够看到的东西。产品背后还有一种比较虚的东西，也就是精神的东西，这就是价值观。

“你的价值观是不是想为社会服务？碰到困难能不能坚持下去？有没有一个跟别人合作的精神？”

他的这些问题，更像是对SOHO中国“价值观”的阐释。

【谈企业：文化像蛋黄】

在SOHO中国的网站主页上，可以看到诚实、团结、创新三大关键词。这家房地产企业，一直将此作为自己的企业文化内涵。

在解释公司的企业文化时，潘石屹说，“企业文化看不到，摸不着，它就像鸡蛋的蛋黄一样，是最核心的东西。”

“我们总结了一下，第一是诚实，无论是我们的财务报表，还是面对媒体所说的每一句话，都要诚实；第二是团结，我们这个时代，任何一个人离开了别人都寸步难行，任何一个公司离开了别人也寸步难行；第三是创新，只有你有创新的意识，才能做出你的产品来。”(.新.华.网. 明.金.维.王.晖.余)

专家：房价松动楼市风险已高悬

一线城市土地市场遇冷意味着风险已经高悬，也意味着房地产风险的最终破解也已迫在眉睫。

最近，不仅长三角楼市降价风潮呈现愈演愈烈的态势，就是被许多人前不久还视之为楼市“安全岛”的一线城市，房价也出现了明显的松动，更值得注意的是，土地市场也突然由热转冷，这或许预示着经济风险正在步步逼近。

据媒体统计，今年截至3月25日，一线城市土地出让金合计1527.68亿元，远超2013年一季度的872亿元，但是，这些土地出让金收入大部分为前两个月所得，3月份截至3月25日，土地出让金收入仅为84.5亿元，不及2013年同期320亿元的1／3。

3月27日，北京推出朝阳来广营、丰台花乡、通州[最新消息价格户型点评]梨园等3宗经营性土地拍卖，除来广营地块经47轮竞价以整体溢价率37.4%左右为恒大[简介最新动态]夺得外，花乡、梨园两地块均以底价成交。而可资对比的是，今年一季度北京经营性土地的平均溢价率为49.17%。

显然，近来一线城市房地产市场“楼冷地热”的态势，进入3月份之后，已经开始逆转。始自于去年下半年，特别是今年以来一线城市楼市成交的持续降温，或许已让部分房地产企业不再相信一线城市房价的坚不可摧，于是土地市场上拿地也就热情不再。

当然，或许依然有房地产企业对一线城市房价持有足够的信心，这些企业之所以没有去土地市场争夺土地，只是因为私下认为最近政府推出的土地不值这个价或者是没有足够的竞争实力。

没有竞争意愿或没有竞争实力的房地产企业，在土地市场是没有发言权的；即便是有相当实力的房地产企业，一旦开始遭遇土地市场的寒冬，最终能否从容应对、平安度过也是很难说的；这是由房地产行业的固有特性所决定的。

房地产企业不同于其他一般企业，其他企业往往有许多种产品；而房地产企业的产品，从根本上讲，是单一的，只有一种，那就是房屋。因此，房地产企业没法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析，来作出某一只产品是否停产的决定。

对于房地产企业来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局往往只有一个，那就是企业生命走向终结。为了避免企业倒闭的命运，房地产企业面临利润太小或根本没有利润甚至要亏本时，它也得苦苦死撑。

正因为如此，在西方国家，房地产行业属于风险性产业，在平时，房地产行业平均利润一般会超过其他产业；而当经济下行时，房地产企业又会率先滑坡，房地产行业平均利润往往会极低甚至全行业亏损，并导致一批企业停业或倒闭。

中国的房地产企业也不例外，由于取得土地是房地产开发的基础和前提，为了避免企业生命走向终结，房地产企业在土地市场竞争土地，往往是异常激烈和残酷的。因此，土地价格信号在整个房地产市场的供需关系逻辑中，通常处于最滞后、最末端的位置。

房地产的另一大特性，是建设周期长、投资体量大，投资开发很难随市场变化而进行快速调整；在土地市场遇冷、土地价格下跌之前，一般早就存在投资过度、供大于求或炒作盛行、房价虚高等状况。因此，防范地价下跌风险也就远比控制房价上涨风险来得更加麻烦和棘手。

对于房地产企业来说，地价下跌对房地产企业的打击是双重的。首先，房地产企业都有一定的土地储备，地价的下跌会首当其冲恶化其资产负债水平；其次，地价下跌意味着房地产泡沫的真正收敛，房地产泡沫收敛会影响销售回款和融资能力。

对整个宏观经济来说，地价下跌所隐藏的风险也同样不可小觑的。今年全国两会期间，中国人民大学校长陈雨露教授曾分析过房地产下行必须正视的“三个60%”：一是房地产市场关联着60%的实体经济产业，二是房地产业关联着60%左右的银行资产负债，三是目前中国民众财产保有形式的60%以上是房产。

在地方债务、产能过剩、房地产泡沫、影子银行等影响我国经济增长的这些相互联系、互为传导的系统性风险中，房地产风险的化解最为关键。一线城市土地市场遇冷意味着风险已经高悬，也意味着房地产风险的最终破解也已迫在眉睫。